안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 매매시 등기부등본 근저당에 대해 궁금해요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.매매하려는 부동산에 전세임차인과 근저당이 설정되어 있는 경우 매매가보다 전세임차인의 보증금과 근저당이 더 많은 경우, 매매가 이루어지지 않을 가능성이 높습니다. 또 전세임차인이 보증금 반환을 요구할 경우, 매도인이 이를 반환하지 못하면 매수인이 대신 반환해야 할 수도 있습니다. 매매 계약을 체결할 때는 다음과 같은 특약을 추가하는 것이 좋습니다. 전세임차인의 보증금을 매매 대금에서 공제하고 나머지 금액만 지급한다. 전세임차인이 계약 만료일에 보증금을 반환받을 수 있도록 조치를 취한다. 매도인이 매도할 때 근저당은 매도인에게 승계되지 않습니다. 매수인은 매매 대금을 지급한 후 근저당을 말소해야 합니다. 공인중개사에게 다음 사항을 확인해야 합니다.전세임차인의 보증금과 근저당의 상세한 내용, 전세임차인의 계약 기간과 계약 갱신 여부, 전세임차인이 계약 만료일에 보증금을 반환받을 수 있는지 여부입니다. 위 사항을 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.
부동산
Q. 시골집 매매 관련 고견 부탁드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.해당 주택은 건축물대장과 등기부등본상 소유자가 다른 경우로, 매매 시 주의가 필요합니다.건축물대장상 소유자가 사망한 경우에는 상속인에게 상속등기를 한 후 매매를 해야 합니다. 상속등기를 하지 않고 매매를 하면 무권리자와의 매매가 되어 매수인은 소유권을 취득할 수 없습니다. 또 해당 주택이 무허가 건물인 경우에는 등기를 할 수 없으므로 매매를 하지 않는 것이 좋습니다. 무허가 건물을 매매하더라도 소유권이전등기를 할 수 없기 때문에 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.해당 주택을 매매한 후에는 1년 이상 거주해야 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 또 해당 주택을 보유한 기간 동안에는 재산세를 납부해야 합니다.
부동산
Q. 월세계약 만료 4개월 전 계약 연장 의사 없음을 밝힘
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약 만료 4개월 전에 계약 연장 의사가 없음을 밝혔다면, 계약은 정상적으로 종료됩니다.주택임대차보호법에 따르면, 임대인은 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지, 임차인은 계약 만료 2개월 전까지 계약 갱신 여부를 통지해야 합니다. 하지만 이는 계약 갱신을 위한 통지 기간이며, 계약 만료일에 계약을 종료하는 것은 언제든지 가능합니다. 따라서, 계약 만료 4개월 전에 계약 연장 의사가 없음을 밝힌 것은 법적으로 문제가 없으며, 집주인은 계약 만료일에 보증금을 반환해야 합니다.만약 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면, 임차인은 임차권등기 명령을 신청하거나, 보증금 반환 소송을 제기할 수 있습니다.
부동산
Q. 준주거지역은 어떤 건물들이 들어올수 있는건가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.준주거지역은 주거 기능을 주로 하되, 상업적 기능의 보완이 필요한 지역입니다. 따라서 준주거지역에는 주거용 건물과 함께 상업용 건물도 들어설 수 있습니다. 준주거지역에 건설 가능한 건물은 단독주택, 공동주택(아파트, 연립주택, 다세대 주택 등), 제1종 근린생활시설(슈퍼마켓, 미용실, 세탁소 등), 제2종 근린생활시설(학원, 병원, 음식점 등), 문화 및 집회 시설(극장, 박물관 등), 교육 시설(학교, 유치원 등), 판매시설(백화점, 상점 등), 의료시설(병원 등)입니다. 그 외에도 준주거지역은 주거와 상업이 모두 가능한 지역으로, 다양한 종류의 건물이 들어설 수 있습니다.
부동산
Q. 상업지역 오피스텔에서 거주가 가능할까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.일반상업지역에 지어진 오피스텔에서 거주가 가능합니다.상업지역은 주거지역, 공업지역, 녹지지역과 함께 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 분류되는 지역 중 하나로, 주로 상업 및 업무 기능을 수행하기 위한 지역입니다. 오피스텔은 주거와 업무 기능을 모두 수행할 수 있는 건축물로, 상업지역에 건설될 수 있습니다.따라서, 일반상업지역에 지어진 오피스텔에서 거주하는 것은 법적으로 문제가 없으며, 다른 지역에 지어진 오피스텔과 마찬가지로 주거용으로 사용할 수 있습니다.
부동산
Q. 분양평수와 전용평수는 뭐가다른가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.분양평수와 전용 평수는 분양 평수(공급면적)는 아파트나 오피스텔 등의 건물에서 복도, 계단, 엘리베이터 등과 같은 공용 공간을 포함한 총 면적을 말합니다. 전용 평수(전용면적)는 거실, 방, 화장실 등 실제로 거주하는 공간의 면적을 말합니다.따라서 분양 평수는 전용 평수와 공용 공간의 면적을 합한 것이므로, 전용 평수보다 큽니다. 대지지분은 부동산 등기부등본에서 확인 가능합니다. 대지지분은 건물의 전체 면적 중 소유자가 소유하는 땅의 면적을 의미합니다. 대지지분은 재건축, 재개발 등의 사업에서 중요한 역할을 합니다. 대지지분이 많을수록 향후 재건축이나 재개발 시 더 많은 보상을 받을 수 있습니다.
부동산
Q. 주택청약은 아파트만 해당 되나요..
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 청약은 아파트를 포함한 민영주택 및 국민주택을 분양받기 위해 가입하는 청약 통장으로, 빌라, 오피스텔, 단독주택은 청약 통장이 필요하지 않습니다. 민영주택은 현대 주택 분양 시장의 주축을 이루고 있으며, 국민주택은 정부의 지원을 받아 건설되는 주택으로 상대적으로 분양 가격이 저렴합니다.
부동산
Q. 생산관리지역과 공업지역은 어떻게 다를까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.생산관리지역과 공업지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 구분되는 지역으로, 각각의 특징은 다음과 같습니다.생산관리지역은 농업·임업·어업 생산 등을 위하여 관리가 필요하나, 주변 용도지역과의 관계 등을 고려할 때 농림지역으로 지정하여 관리하기가 곤란한 지역을 말합니다. 건폐율은 20% 이하, 용적률은 50% - 80% 이하로 제한됩니다. 단독주택 및 저층의 공동주택, 근린생활시설, 종교시설, 기타 매출 목적의 건축물이 주로 해당되며, 농수산물 및 레저 시설, 공업, 광업, 수자원 관리 시설 등 생산 시설 중 일부를 건축하는 것도 가능합니다. 유흥이나 사행성 시설, 식당, 숙박업소, 위락시설은 지을 수 없으며, 주차장 및 캠핑장 시설도 주의가 요구됩니다.공업지역은 공업의 편익을 증진하기 위하여 필요한 지역을 말합니다. 전용공업지역, 일반공업지역, 준공업지역으로 세분화됩니다.각 지역별로 건폐율과 용적률이 다르며, 허용되는 건축물의 종류도 다릅니다. 공업지역은 생산성을 높이기 위해 교통이 편리하고, 산업 인프라가 잘 구축된 지역에 지정됩니다. 이와 같이 생산관리지역과 공업지역은 각각의 목적과 특성에 따라 구분되며, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률 등이 다르게 적용됩니다.
부동산
Q. 농촌체류형쉼터라는게도입된다는데어떤건가요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.농촌 체류형 쉼터는 농림축산식품부가 농촌 생활인구 확산을 통한 농촌 소멸에 적극 대응하기 위해 오는 12월 도입하는 제도입니다.커지고 있는 귀농·귀촌 수요에 대응하기 위해 농촌에서 농업과 전원생활을 동시에 체험할 수 있는 임시 숙소 형태의 거주 시설이 필요하다는 여론을 반영한 시설입니다. 개인 또는 지자체가 설치할 수 있으며, 연면적 33m2 이내로 안전 등 입지와 시설 기준을 준수해야 합니다. 농지에 임시 숙소로 활용할 수 있으며, 체류형 쉼터는 주택 수에 포함되지 않아 세제 혜택을 받을 수 있습니다.기존 농막과의 차이점은 연면적은 농촌 체류형 쉼터는 연면적 33m2 이내, 농막은 20m2 이내입니다. 숙박 가능 여부는 농촌 체류형 쉼터는 임시 숙소로 활용할 수 있어 숙박이 가능합니다. 반면 농막은 현행법상 숙박이 불가능합니다. 설치 기준은 농촌 체류형 쉼터는 안전 등 입지와 시설 기준을 준수해야 합니다. 반면 농막은 비교적 자유롭게 설치할 수 있습니다.
부동산
Q. 중산층의 기준이 사전적으로 정의되어있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.중산층의 기준은 사전적으로 정의되어 있지 않으며, 국가나 지역, 시대에 따라 다르게 정의됩니다.경제협력개발기구(OECD)는 소득이 중위소득의 50% - 150%인 가구를 중산층으로 분류하고 있습니다. 중위소득이란 전체 국민을 소득 순으로 한 줄로 세웠을 때 정확히 중간에 있는 사람의 소득을 의미합니다. 한국에서는 중산층이 축소되고 있다거나 심지어 사라지고 있다는 언론 보도가 있지만 국제적으로 통용되는 중산층 기준에 비춰보면 이는 사실이 아닙니다. 중산층의 기준은 개인의 주관적인 판단에 따라 다를 수 있으며, 소득 수준 외에도 직업, 자산, 문화생활 등 다양한 요소를 고려할 수 있습니다.