매매시 등기부등본 근저당에 대해 궁금해요

전세(4억)낀 매물을 매수하려고 등기부등본을 열람해보니 매매가 6억에 나온 매물에 3.5억의 근저당이 잡혀있는걸 확인했습니다.

1.매물의 가격(6억)보다 전세임차인(4억)+근저당(3.5억)이 더 많은데 이경우 제가 매수하게 된다면 문제가 되는것이 있을까요??

2.제가 매수하게 된다면 따로 특약에 넣어야할게 있을까요??

3.매도인이 매도할때 근저당은 매도인에게 승계되는건가요??

4.제가 공인중개사에게 확인해야할게 있을까요??

감사합니다