안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 구옥아파트 구입시 현재 취득가액보다 공시지가가 높을때 유의사항 문의드립니다.
구옥 아파트 구입 시 현재 취득가액보다 공시지가가 높을 때 주의해야 할 사항이 있습니다. 먼저, 구옥 아파트의 공시지가가 취득가액보다 높은 경우에는 양도소득세는 부동산을 처분할 때 발생하는 세금입니다. 공시지가가 높아서 양도가격이 취득가액보다 높을 경우, 이 차이에 대한 양도소득세를 지불해야 합니다. 취득세는 부동산을 취득할 때 발생하는 세금입니다. 공시지가가 높아 취득가액보다 높을 경우, 취득세는 취득가액을 기준으로 계산됩니다.종부세는 부동산을 소유하고 있는 경우 발생하는 세금입니다. 공시지가가 높아서 취득가액보다 높을 경우, 종부세도 고려해야 합니다. 1가구 2주택이라면 양도소득세와 취득세에 주의해야 합니다. 일시적으로 2주택이 된 경우, 신규주택 취득 시 우선 1주택 세율 (1~3%)로 신고 납부하면 됩니다. 종전 주택을 처분 기간 내에 처분하지 않고 계속 보유한 경우, 2주택에 대한 세율 (8%)과의 차액이 추징될 수 있으니 주의하세요. 부동산 계산기를 사용하여 양도소득세, 취득세, 종부세 등 다양한 세금을 쉽게 계산해 볼 수 있습니다. 구입하려는 아파트가 2개이며 구입 합계액이 현재 시세로 4억 9천만원이라면, 구매 시 세금을 정확히 계산하기 위해 부동산 계산기를 활용해 보시는 것이 좋습니다.
Q. 아파트는 새로 짓는데 어느정도 걸리나요?
아파트를 새로 지을 때 걸리는 시간은 아파트의 층수에 따라 다르며 평균적으로 지상 15층 아파트은 대략 24개월 소요됩니다.지상 25층 아파트은 약 30개월 소요됩니다 (15층에 비해 6개월 더 걸립니다). 지상 30층 이상 아파트은 약 36개월 소요됩니다. 따라서, 새로운 아파트를 짓는데는 일반적으로 2년에서 3년 사이의 시간이 소요됩니다.
Q. 기사에 나오는 아파트 문제를 보면 후분양제 때문에 생기는 문제가 많아 보이는 데...나라에서 후분양제를 계속 고집하는 이유가 뭘까요?
후분양제를 계속 유지하는 이유는 후분양제는 건설사가 최소한 완공까지 자금을 투자할 필요 없이 건설을 진행할 수 있도록 합니다. 건설사들은 선분양을 통해 일정 부분의 공사비용을 충당하고, 나머지는 금융권 프로젝트 파이낸싱을 통해 건축을 진행합니다. 이로 인해 건설사는 큰 비용 투자 없이도 건설을 진행할 수 있고, 수분양자들은 시세가 적용되지 않은 분양가로 아파트를 분양받아 완공 후 시세 차익의 수익을 얻을 수 있습니다. 후분양제를 통해 수분양자들은 시세가 반영되지 않은 분양가로 아파트를 구매할 수 있습니다. 이후 아파트 시세 상승으로 인한 수익을 기대할 수 있으며, 이는 선분양제를 지지하는 이유 중 하나입니다.후분양제는 건설사와 수분양자 간의 이해를 유지하면서도 안전성과 리스크를 관리할 수 있는 방법입니다. 건설사는 자금 동원 능력을 고려하여 안전하게 건설을 진행하고, 수분양자들은 시세 상승에 따른 이익을 기대할 수 있습니다.결론적으로, 후분양제는 자금 효율성, 수익 기회, 안전성, 리스크 관리 등 다양한 이유로 유지되고 있습니다.
Q. 재건축 이주비 활용 용도 및 주담대 가능여부
재건축이나 재개발에서 이주비 대출은 주택 구입 목적으로 사용할 수 없습니다. 이주비 대출은 사업기간 동안 다른 곳에 집을 얻어 전세 자금이나 기존 대출 상환, 기존 세입자 임대차보증금 반환 등 목적으로만 사용해야 합니다. 따라서 이주비 대출을 지분 인수에 사용하는 것은 불가능합니다. 그럼에도 불구하고 지분 인수를 위해 주담대를 일으키는 방법이 있습니다. 주담대는 본인 지분 비율 한도 내에서 가능하며, 이를 통해 아버지의 지분을 인수할 수 있습니다. 하지만 이후 멸실되면 이주비 대출이 나오기 전에 기존에 대출받은 주담대를 갚기 위해 아버지께 차용증을 써서 지분 거래 시 지불한 돈을 빌려 주담대를 갚는 것은 가능합니다. 추후 이주비 대출을 받아 아버지께 갚을 수 있을 것입니다. 요약하자면, 이주비 대출은 지분 인수에 직접 사용할 수 없지만, 주담대를 활용하여 지분 인수를 시도하고 이후 이주비 대출을 활용하여 아버지께 갚을 수 있습니다.
Q. 요즘 짖고 있는 아파트를 언론에서 보면 무너지고 휘고 말도 안 되는 문제가 많은데요..
아파트 수명이 유독 짧은 이유는 여러 가지 요인이 복합적으로 작용하고 있습니다. 경제적 요인은 경제 발전과 동시에 건설업을 활용하여 경기 부양을 시도했습니다. 건설업은 임시 및 일용직 고용 비중이 높아 저소득층의 수익을 높이는 등 경기부양 효과가 큰 사업으로 꼽힙니다. 이로 인해 한국은 아파트 천국이라고 불릴 만큼 아파트로 가득한 나라가 되었습니다. 그 결과, 아파트 수요가 급증하고 아파트 건설이 활발해졌습니다.기술적 요인은 초기 아파트들은 층수가 낮아 재건축을 통해 층수를 높이는 등 세대수를 늘려 수익을 남길 수 있었습니다.이로 인해 유행한 재건축 재테크를 위해 고의로 건물을 방치하거나 파손하여 노후화시킨 일도 발생했습니다.재건축 연한이 지났더라도 건물에 이상이 없다면 허가가 나지 않기 때문에 재건축 허가를 받기 위해서는 안전진단 100점 중 55점 이하의 점수 (D, E)를 받아야 했습니다.내구성 문제는 아파트의 콘크리트 강도는 210~270㎏/㎠ 수준이었습니다. 이는 다른 국가의 아파트에 비해 낮은 수치입니다.내구성이 약한 콘크리트와 철근으로 지은 건물이 약 30년 만에 안전을 위협할 만큼 내구도가 약해졌습니다.선분양 제도는 돈을 받은 뒤 건축을 시작하면서 건설회사가 제품 경쟁력보다 원가 절감, 이윤 극대화를 추구할 수 있게 되었습니다. 이로 인해 선분양제는 신축 아파트에 금이 가거나 각종 하자가 발생하는 일이 끊이지 않는 원인으로 지목되고 있습니다2.재건축 비용과 수익성은 재건축된 아파트들이 규제 한도에 맞춰 신축되어 이전과 같은 수익성은 보장할 수 없습니다.건설사들은 각종 규제와 낮은 경제성장에도 불구하고 재건축을 감안한 아파트 설계를 지속하고 있습니다.결론적으로, 경제, 기술, 내구성, 선분양 제도, 재건축 비용 등 다양한 요인이 한국 아파트의 수명을 짧게 만들고 있습니다.