기사에 나오는 아파트 문제를 보면 후분양제 때문에 생기는 문제가 많아 보이는 데...나라에서 후분양제를 계속 고집하는 이유가 뭘까요?
기사에 나오는 아파트 문제를 보면 선분양제 때문에 생기는 문제가 많아 보이는 데...나라에서 후분양제를 계속 고집하는 이유가 뭘까요?
안녕하세요 김영관공인중개사 입니다.
후분양제를 실시하면 건물을 완공후 직접보고 매수가 가능하기 때문에 수요자입장에선 좋습니다만 후분양제가 현실화되면 우리나라 중소형건설사는 자금력이 부족하여 건설이 불가능한 업체들이 많아 줄도산이 우려됩니다.
우리나라에서는 수많은 주택 수요를 충족할 수 있도록 주택을 공급하기 위해 건설업자들이 일정비율이상 공정이 진행되면 준공전에 입주자를 모집할 수 있는 선분양제도를 활용하고 있습니다.
선분양제도는 주택가격 상승기에 주택 구입자의 경제적 이익도 있지만 사업자의 금융부담이 적다는 장점이 때문에 선호되고 있는데, 주택 완공전에 계약을 하다 보니 주택 선택권이 제한되고 부실시공 등이 발생할 수 있습니다.
정부에서는 장기 주거 종합계획을 통해 후분양제도를 활성화하려고 했으나, 주택가격 상승으로 주택 소비자의 자금부담(분산 납부가 용이)과 주택 선점을 통한 차익실현 욕구, 건설사들의 건설자금을 확보 곤란, 정책당국의 효과적인(신속한) 정책수단 등의 이유가 맞물려 선분양제도에서 벗어나지 못하였습니다. 이미 올라버린 부동산가격과 자재비, 인건비에 더해 고금리 상태에서 막대한 토지 구입비와 보상금 그리고 공사비 등의 비용을 감당하고 후분양을 실시할 수 있을 만한 건설사가 우리나라에는 매우 제한적이라 더욱 어려운 상황입니다.
자금문제가 제일큰 문제라고 봅니다
대형건설사 같으면 자금문제가 해결이 되겠지만 중소형 건설사는 선분양을 해서 자금을 조달한 다음에 공사를 진행할수있는데 후분양을 한다면 자금때문에 공사에 참여를 많이 못할수 있습니다
후분양을 하면 부실이나 여러가지면에서소비자들은 선호를 하겠지만 결국에는 공급을 많이 못하는 경우가 발생할거라 봅니다
후분양제를 계속 유지하는 이유는 후분양제는 건설사가 최소한 완공까지 자금을 투자할 필요 없이 건설을 진행할 수 있도록 합니다. 건설사들은 선분양을 통해 일정 부분의 공사비용을 충당하고, 나머지는 금융권 프로젝트 파이낸싱을 통해 건축을 진행합니다. 이로 인해 건설사는 큰 비용 투자 없이도 건설을 진행할 수 있고, 수분양자들은 시세가 적용되지 않은 분양가로 아파트를 분양받아 완공 후 시세 차익의 수익을 얻을 수 있습니다. 후분양제를 통해 수분양자들은 시세가 반영되지 않은 분양가로 아파트를 구매할 수 있습니다. 이후 아파트 시세 상승으로 인한 수익을 기대할 수 있으며, 이는 선분양제를 지지하는 이유 중 하나입니다.
후분양제는 건설사와 수분양자 간의 이해를 유지하면서도 안전성과 리스크를 관리할 수 있는 방법입니다. 건설사는 자금 동원 능력을 고려하여 안전하게 건설을 진행하고, 수분양자들은 시세 상승에 따른 이익을 기대할 수 있습니다.
결론적으로, 후분양제는 자금 효율성, 수익 기회, 안전성, 리스크 관리 등 다양한 이유로 유지되고 있습니다.
선분양제는 건설사가 미리 분양대금을 받아서 아파트를 짓는 방식으로 아파트 짓기 전 시세에서 완공된 시점 시세차익은 조합원 및 분양자에게 간다는 장점이 있는 반면 부실의 위험이 있고, 후분양제는 건설사가 처음에 아파트 짓는데 초기에 건설사가 자본을 투입해서 나중 분양 시점에 분양가를 정하기 때문에 고분양가일 확률이 높고 그 마진은 전부 건설가가 가져가는 방식이며, 부실의 위험은 적다는 장점이 있습니다. 서로간에 장단점이 있습니다.