안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 부동산 양도세 관련해서 문의드립니다.
양도세와 주택수 계산은 양도세는 주택을 매매할 때 발생하는 세금입니다. 주택 수와 공시가격에 따라 산정 방법이 다릅니다.1세대 1주택 기준으로 양도세를 부과합니다. 수도권에 아파트 한 채를 소유하면서 지방에 양도세 중과 제외 주택 두 채를 갖고 있다면 1세대 1주택자를 기준으로 양도세가 부과됩니다. 수도권에 두 채를 소유하고 양도세 중과 제외 아파트 한 채가 있어도 1세대 2주택자 기준으로 양도세를 내면 됩니다.양도세 감면은 오래동안 보유한 작은 평수의 집은 양도세 계산 시 주택 수에 포함되지 않을 수 있습니다. 이 경우, 1세대 1주택자로서 양도세를 계산하게 됩니다. 따라서 세금이 감면될 수 있습니다.세금 결정 요소는 양도세와 관련하여 정확한 세금 계산은 주택 수, 공시가격, 지역 등 여러 요소를 고려해야 합니다.
Q. 수도권-지방, 1가구 2주택 현재 규제는?
1가구 2주택에 대한 세금 규제는 주택 수와 공시가격에 따라 다양하게 적용됩니다. 양도세는 주택을 매매할 때 발생하는 세금입니다. 수도권에 아파트 한 채를 소유하면서 지방에 양도세 중과 제외 주택 두 채를 갖고 있다면 1세대 1주택자를 기준으로 양도세가 부과됩니다. 수도권에 두 채를 소유하고 양도세 중과 제외 아파트 한 채가 있어도 1세대 2주택자 기준으로 양도세를 내면 됩니다. 따라서 지방에 공시가 3억 원 이하인 주택을 더 가지고 있어도 지방주택은 종합부동산세에 포함되지 않으며 매매 시에도 양도소득세 부과대상이 안됩니다.취득세는 주택을 살 때 발생하는 세금입니다. 주택 수와 공시가격에 따라 산정 방법이 다릅니다. 공시가 3억 원 이하인 주택은 1가구 2주택 기준에서 제외됩니다. 1가구 2주택 기준 초과할 경우, 1세대 1주택 특례 (12억 원 공제)를 받지 못하고, 중과세율 (2~5%)이 적용될 수 있습니다.종부세는 주택을 소유하고 있을 때 발생하는 세금입니다. 1가구 2주택 기준은 종부세를 납부해야 할지 여부를 결정합니다.1가구가 2주택을 소유하는 경우, 소유한 주택의 공시지가의 합이 6억 원을 초과하면 종부세를 납부해야 합니다.3주택 이상 소유자는 중과세 대상이 되며, 종부세율은 조정지역에서는 8%, 비조정지역에서는 1~3%입니다.매매와 전세 중 어떤 선택이 더 나을지는 여러 요소를 고려해야 하지만, 세금 규제 측면에서는 상세한 계산이 필요합니다.
Q. 주식종목 모비스에 대한 질문입니다.
현대모비스와 모비스는 둘 다 한국의 기업이지만, 사업 분야와 상장 상태에서 차이가 있습니다. 현대모비스는 자동차 부품 및 모듈 제조업체입니다. 주요 제품으로는 샤시, 칵핏, 프론트엔드 모듈을 생산하고 판매하며, 자동차 모듈과 부품 제조의 비중이 전체 매출의 82%를 차지합니다. 또한 A/S용 부품도 제조하고 있습니다. 최근 주가는 52주 신고가에 근접하며, 현대차가 글로벌 시장에서 좋은 모습을 보이면서 현대모비스의 매출도 증대되고 있습니다. 그럼에도 불구하고 PER은 업계 평균보다 살짝 낮은 상태입니다. 현대모비스는 중간배당과 결산배당으로 연 2회 배당금을 지급합니다. 현재 배당률은 1.60%로 최근 3~5년 평균 배당률과 비슷한 수준입니다. 현대차그룹은 HMM의 인수합병을 추진 중입니다. 현대글로비스를 통해 인수하여, 해운 사업의 시너지 효과를 내겠다는 입장이지만, 실상은 정의선 회장의 안정적인 경영권 승계 목적이 숨어있습니다. 현재 매각 사가에서 SM그룹과 경쟁 중입니다.모비스 (Mobiis)는 모비스는 폴리우레탄 수지 및 전자, 생명과학 등에서 사용되는 정밀화학 제품을 생산하는 기업입니다.모비스는 현대모비스와는 별개의 회사로, 현대모비스와는 다른 상장 기업입니다. 요약하자면, 현대모비스는 자동차 부품 및 모듈 제조업체로 주로 알려져 있으며, 모비스는 정밀화학 제품을 생산하는 기업입니다. 두 회사는 서로 다른 사업 분야에서 활동하고 있습니다.
Q. 근저당 많이 잡힌 아파트 사도 괜찮나요?
근저당이 많이 잡힌 아파트를 매수하는 것은 위험할 수 있습니다. 다음은 근저당이 많이 잡힌 아파트를 매수할 때 주의해야 할 점입니다. 근저당의 규모가 아파트 시세보다 크다면, 매수 후에 아파트가 경매에 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다. 따라서 근저당의 규모가 아파트 시세보다 작거나 비슷한 경우에만 매수를 고려하는 것이 좋습니다. 채무자의 신용상태가 좋지 않다면, 대출금을 상환하지 못할 가능성이 높습니다. 이 경우에도 아파트가 경매에 넘어갈 수 있으므로 주의해야 합니다.근저당의 종류에 따라 상환 방법이 다를 수 있습니다. 예를 들어, 은행권 대출의 경우에는 대출 상환 기간이 정해져 있지만, 개인 대출의 경우에는 상환 기간이 정해져 있지 않을 수 있습니다. 등기부등본을 확인하여 근저당의 내용과 채무자의 정보를 확인해야 합니다. 매매 계약서를 작성할 때는 근저당의 상환 방법과 책임 소재를 명확하게 기재해야 합니다. 잔금을 지급하기 전에 다시 한 번 등기부등본을 확인하여 근저당이 말소되었는지 확인해야 합니다.
Q. 오피스텔 매매 안되면 어떻게하나요??
매도가 잘 되지 않을 경우 경쟁력을 높이기 위해 가격을 인하할 수 있습니다. 하지만 이는 수익성을 저하시킬 수 있으므로 신중하게 결정해야 합니다. 노후화된 시설이나 인테리어를 개선하여 가치를 높일 수 있습니다. 적극적인 마케팅을 통해 수요를 창출할 수 있습니다. 온라인 광고, 부동산 중개업소와의 협력 등을 통해 홍보를 강화할 수 있습니다.일정 기간 동안 임대를 한 후에 매도를 하는 것도 좋은 방법입니다. 급매로 저렴하게 매도할 수도 있습니다. 이는 손실을 감수해야 하므로 최후의 수단으로 고려해야 합니다.상황에 따라 적합한 방법을 선택하여 대응해야 하며, 평생 가지고 살아야 하는 것은 아닙니다.