안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
Q. 연예인들이나 유명인들 꼬마빌딩 투자로 시세차익 많이봤다고 나오던데 꼬마빌딩이란게 무엇을 지칭하는지 궁금합니다.
꼬마빌딩이란 일반적으로 규모가 작은 중소규모의 상업용 건물을 말합니다. 이 용어는 정확한 정의가 있는 것은 아니지만, 통상적으로 연면적(총바닥면적)이 1000m²(약 300평) 미만, 5층 이하의 건물을 지칭하며, 매매가는 대략 50억 원 이하인 경우가 많습니다. 최근에는 부동산 가격 상승과 대출 규제 강화로 인해, 아파트 투자에서 벗어나 꼬마빌딩과 같은 상업용 부동산으로의 투자가 인기를 끌고 있습니다. 꼬마빌딩 투자의 장점으로는 대출 규제가 상대적으로 덜하고, 종합부동산세 부과 대상이 아니라는 점, 그리고 상속이나 증여 시 유리한 세금 혜택 등이 있습니다. 또한, 임대 소득과 가치 상승을 기대할 수 있어 수익형 부동산으로서 매력적입니다.
Q. 전세 사기가 요즘 많은데 사기 피하는 방법 있을까요???
전세 사기를 피하기 위해 몇 가지 중요한 조치를 취할 수 있습니다. 전세 계약 전에 반드시 등기부등본을 확인하여 건물의 소유권 상황과 권리 관계를 파악하고, 임대인이 실제 건물 소유주인지 확인하세요. 현재 시세보다 훨씬 낮은 가격에 전세를 제시하는 경우 사기일 가능성이 높습니다. 해당 지역의 시세를 확인하고, 비정상적으로 낮은 가격에 주의하세요. 건축물대장을 확인하여 건물의 법적 상태를 점검하세요. 불법 구조물의 경우 대출 승인이 거부될 수 있으므로 사전에 건축물대장을 체크하는 것이 중요합니다. 가능하면 임대인 본인과 직접 거래하는 것이 좋습니다. 대리인을 통한 거래 시 임대인 신분증, 위임장, 인감증명서를 확인해야 합니다. 임대인이 세금을 체납하고 있는지도 확인해야 합니다. 세금 체납이 많은 경우, 전세금 반환 시 문제가 발생할 수 있습니다. 전세보증보험에 가입하여 전세금 반환을 보장받는 것이 좋습니다. 보증보험은 임대인이 전세금을 반환하지 못할 경우 보증기관에서 대신 전세금을 지급해주므로 큰 안전망이 됩니다. 전입신고를 완료하고, 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 이는 임차인이 보증금을 안전하게 보호받을 수 있게 하는 법적 장치입니다.이러한 조치들을 통해 안전한 전세 계약을 진행하시길 바랍니다.
Q. 공실이 많은 아파트들이 이렇게도 많은데 또 짓는 이유
아파트 건설이 계속되는 이유는 여러 가지가 있습니다. 우선, 건설사들은 이미 계약된 프로젝트를 완수해야 할 법적 의무가 있으며, 이러한 프로젝트는 종종 몇 년 전에 계획되고 시작됩니다. 또한, 부동산 시장의 변동성으로 인해, 현재 미분양 상태일지라도 미래에 시장 상황이 개선될 가능성을 고려하여 건설을 계속하기도 합니다. 건설사들은 아파트 건설을 통해 수익을 창출하며, 이는 그들의 주요 사업 영역입니다. 아파트 건설은 또한 재개발이나 재건축과 같은 도시 정비 사업과 연계되어 있으며, 이는 건설 경기 활성화와 주거 복지 향상에 기여합니다. 경제적인 측면 외에도, 아파트 건설은 사회적, 정책적 요인에 의해 영향을 받습니다. 예를 들어, 정부의 주택 정책이나 도시 계획이 아파트 공급을 증가시키는 방향으로 설정될 수 있습니다. 또한, 인구 구조의 변화나 도시화 추세와 같은 장기적인 요인도 아파트 건설에 영향을 미칩니다. 마지막으로, 건설사들은 미분양 문제를 해결하기 위해 다양한 마케팅 전략을 사용하거나, 분양가를 조정하는 등의 방법으로 대응하기도 합니다. 이러한 조치는 때때로 미분양 문제를 완화시키고, 건설사들이 계속해서 사업을 진행할 수 있게 합니다.
Q. 술집이나 음식점가면 공용화장실이나 남녀구분화장실 되어있는곳이있는데 기준이 궁금합니다.
술집이나 음식점의 화장실이 남녀공용으로 되어 있는지, 아니면 남녀가 분리되어 있는지에 대한 기준은 주로 건물의 바닥 면적에 따라 결정됩니다. 한국에서는 2000㎡ 이상의 업무시설이나 근린생활시설을 지을 때 남녀가 분리된 화장실을 의무적으로 설치해야 한다는 법적 규정이 있습니다. 이는 공중화장실 관리를 강화하기 위한 조치의 일부로, 특히 영유아를 동반하는 이용자가 많은 시설의 화장실에는 기저귀 교환대를 의무적으로 설치해야 하는 등의 내용을 담고 있습니다. 따라서, 술집이나 음식점의 경우, 해당 시설의 바닥 면적이 2000㎡ 미만일 경우에는 남녀공용 화장실을 설치할 수 있으며, 2000㎡ 이상일 경우에는 남녀를 분리한 화장실을 설치해야 하는 의무가 있습니다. 이러한 규정은 공중화장실의 이용 편의성을 높이고, 화장실 범죄를 예방하기 위한 목적도 포함하고 있습니다.
Q. 오피스텔 매매할시 주의할점좀 알려주세요.
오피스텔 매매 시 주의해야 할 점과 세금중 주의사항은 오피스텔의 전용면적율은 아파트보다 낮을 수 있으므로, 실제 사용 가능한 공간을 확인해야 합니다. 또한, 관리비가 부가가치세를 포함하여 높게 책정될 수 있으므로, 매매 전에 확인하는 것이 중요합니다. 오피스텔은 주거용과 업무용으로 구분되며, 세금 세율이 다릅니다. 주거용 오피스텔은 주택으로 취급되어 양도소득세 및 중과세가 적용될 수 있으며, 업무용 오피스텔은 부가가치세 신고 및 납부가 필요합니다. 오피스텔이 주택 수에 포함되는지 여부와 전입신고 가능 여부를 확인해야 합니다. 이는 세금과 관련된 중요한 요소입니다. 세금 관련 정보는 오피스텔 취득 시, 주택이 아니기 때문에 4.6%의 취득세가 적용됩니다.보유세(재산세)의 경우 오피스텔은 0.25%의 단일 세율이 적용되며, 취득가액에 따라 다르게 부과됩니다.종합부동산세(종부세)는 주거용 오피스텔은 1가구 1주택자 12억 원 초과 시 종부세가 부과됩니다. 업무용 오피스텔은 80억 원 이하일 경우 종부세가 부과되지 않습니다. 양도소득세는 보유 기간과 보유 주택 수, 규제 지역 여부 등에 따라 달라집니다. 주거용 오피스텔은 주택으로 취급되어 양도소득세가 적용되며, 업무용 오피스텔은 부가가치세를 신고 및 납부해야 합니다.2억 원짜리 오피스텔을 매매할 경우, 위에서 언급한 세금들이 적용됩니다.