안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 5억 아파트 대출 관련 - 융자말소 후 재대출 관련 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.현재의 규정에 따르면, 융자말소 후에도 다시 담보대출을 받는 것은 가능합니다. 다만, 대출 가능 여부와 한도는 그 시점의 금융기관의 심사 기준과 규제 지역 여부, 그리고 개인의 신용 상태 등에 따라 달라질 수 있습니다. 규제가 없는 지역에서는 LTV(Loan to Value, 담보대출비율)가 최대 70%까지 가능할 수 있으나, 이는 금융기관의 내부 심사 기준에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 아파트 가치가 5억 원일 경우, 최대 3억 5천만 원까지 대출이 가능할 수 있습니다. 하지만, 이는 변동될 수 있는 정보이므로, 재대출을 고려하실 때는 해당 시점의 정확한 금융 상황과 규정을 확인하셔야 합니다.또한, 대출을 받을 때는 LTV 외에도 DTI(Debt to Income, 부채상환비율)와 DSR(Debt Service Ratio, 총부채원리금상환비율)도 중요한 요소로 고려됩니다. 이 비율들은 개인의 소득 대비 대출 상환 능력을 나타내며, 금융기관은 이를 통해 대출 한도를 결정합니다. 따라서, 2~4년 후에 재대출을 받으실 때는, 당시의 금융 상황, 규제 지역 여부, 개인의 신용 상태, 그리고 LTV, DTI, DSR 등의 비율을 고려하여 대출 가능 여부와 한도를 확인하셔야 할 것입니다.
부동산
Q. 전세를 10년 동안 올리지 않다가 갑자기 소급해서 한꺼번에 올릴 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세금을 소급하여 인상하는 것은 일반적으로 허용되지 않습니다. 한국의 주택임대차보호법에 따르면, 전세 계약을 갱신할 때 보증금이나 월세를 5%를 초과하여 인상할 수 없으며, 이는 기존 세입자들에게도 소급 적용됩니다.따라서, 집주인이나 그 상속인이 10년 동안 전세금을 인상하지 않았다면, 이제와서 과거에 적용하지 않았던 인상분을 한꺼번에 청구하는 것은 법적으로 허용되지 않습니다. 만약 이사를 결정하셨고, 새로운 임대차 계약을 체결하지 않는다면, 기존 계약 조건이 유지되어야 합니다. 집주인이나 관리인이 전세금 인상을 요구할 경우, 법적인 조언을 구하거나 관할 지방자치단체나 법률 지원 기관에 문의하여 자세한 상담을 받으시는 것이 좋습니다. 다시 한번 말씀드리지만 이때까지 올리지 않았던 월세를 소급해서 인상하는건 안됩니다.
부동산
Q. 월세계약만료전 이사를가게되면 불이익이 있나요
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.월세 계약 만료 전에 이사를 가게 되면 일반적으로 계약 위반으로 간주될 수 있으며, 이로 인해 불이익을 받을 수 있습니다. 하지만, 임대인과의 상의를 통해 합의가 이루어진 경우에는 상황이 달라질 수 있습니다. 계약을 조기에 종료하기로 합의한 경우, 일반적으로 임차인은 남은 월세와 관리비, 그리고 발생할 수 있는 기타 비용을 지불하고 이사를 가게 됩니다. 그러나 계약 기간 동안 발생할 수 있는 집의 문제에 대한 책임을 지는 것은 일반적인 조건이 아닙니다.법적으로, 임차인은 계약 종료 시점에 임대차 목적물을 원상태로 반환하는 것이 요구되며, 이사를 가기 전에 발생한 손상에 대해서만 책임을 집니다. 태풍이나 동파와 같은 자연재해로 인한 손상은 일반적으로 임차인의 책임이 아니며, 이는 임대인의 보험 또는 다른 방법으로 처리되어야 합니다.따라서, 임대인과의 합의에 따라 남은 월세와 관리비를 지불하고 이사를 가기로 한 상황에서 추가적인 손해배상이나 계약 기간 동안의 집 문제에 대한 책임을 요구하는 것은 일반적이지 않습니다.
부동산
Q. 명의이전 명의변경 시 취,등록세
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.명의이전이나 변경 시 발생하는 취등록세는 부동산의 가격과 위치, 그리고 해당 지방자치단체의 조례에 따라 달라질 수 있습니다. 대략적인 집값이 1억 원이라고 할 때, 취득세는 주택의 가격과 면적, 그리고 취득 방법(매매, 증여 등)에 따라 다르게 적용됩니다. 예를 들어, 주택을 매매하는 경우 일반적으로 취득세율은 주택 가격의 약 1%에서 3% 사이로 적용되며, 지역에 따라 추가적인 세금이 부과될 수 있습니다. 증여의 경우에는 취득세율이 다르게 적용되고, 증여세도 고려해야 합니다.양도세는 부동산을 양도할 때 발생하는 세금으로, 양도하는 사람이 부담해야 합니다. 양도세는 양도 차익에 대한 세금으로, 부동산의 취득 가격과 양도 가격의 차이, 그리고 보유 기간 등에 따라 계산됩니다.정확한 세금 계산을 위해서는 해당 지역의 지방자치단체에 문의하거나, 세무 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다. 또한, 온라인에는 취득세 계산기와 같은 도구를 이용하여 대략적인 세금을 계산해 볼 수도 있습니다.참고로 취득세율은 지역과 주택의 종류, 가격에 따라 달라질 수 있습니다. 증여의 경우 증여세가 추가로 발생할 수 있으며, 증여세율은 증여받는 재산의 가치와 증여받는 사람과의 관계에 따라 달라집니다. 양도세는 양도 차익에 대한 세금으로, 다양한 요소를 고려하여 계산됩니다.
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Q. 전세 보증금 현금거래로 요구하는 경우
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.법적으로 전세 보증금을 현금으로 받는 것 자체는 불법이 아니지만, 모든 거래에 대한 적절한 문서화가 중요합니다. 현금 거래의 경우, 특히 영수증이나 거래 내역을 잘 관리하는 것이 중요합니다.현금거래시 몇가지 주의사항이 있는데요. 거래가 이루어진 날짜, 금액, 임대인과 임차인의 성명, 주소 등을 명시한 영수증을 발급받아야 합니다. 이는 나중에 보증금 반환 등의 문제가 발생했을 때 중요한 증빙 자료가 됩니다. 계약서에 현금으로 거래된 금액과 그에 대한 상세 내역을 명확히 기재해야 합니다. 현금 거래는 은행 거래 내역이 없기 때문에 세무 신고 시 문제가 될 수 있습니다. 따라서 세무사와 상담하여 적절한 세무 처리를 하는 것이 좋습니다.현금 거래가 불편하다면, 임차인에게 은행을 통한 거래를 요청할 수 있습니다. 만약 임차인이 현금 거래를 고집한다면, 위에서 언급한 사항들을 철저히 준수하여 문제가 발생하지 않도록 예방하는 것이 중요합니다.또한, 전세 계약 시 반환보증보험에 가입하는 것도 고려해 볼 수 있습니다. 이는 임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우 보증회사가 대신 반환해주는 제도입니다. 이 경우에도 영수증과 계약서가 중요한 역할을 하므로, 모든 문서를 잘 보관하는 것이 중요합니다.