안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 제 연장을 할 때는 집주인이 말이 없으면 연장인가요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 계약 만료일이 다가오면 집주인과 세입자 모두 연장 여부를 확인해야 합니다. 그런데 집주인이 아무런 말도 없이 지나간다면 묵시적으로 계약이 연장되는 경우가 있습니다. 이를 묵시적 갱신이라고 합니다.묵시적 갱신은 계약 만료일로부터 6개월 전부터 2개월 전 사이의 기간에 계약 해지 의사를 밝히지 않으면 자동으로 계약이 갱신되는 것입니다. 이 경우 보증금에 대한 금액과 세부적인 부분에 변화가 없으며, 굳이 다시 문서를 작성할 필요가 없습니다. 법적으로 보호를 받는 것도 동일합니다.하지만 만약 집주인이 연장을 원하지 않는 경우, 계약 갱신 청구권을 행사할 수 있습니다. 이 경우 연장통보 또는 연장계약서를 작성하게 됩니다1. 또한, 전세계약 연장 합의하는 경우에는 연장 계약서를 다시 작성해야 합니다. 이때 주의해야 할 점은 초기 계약 당시와 재계약 당시 근저당, 가압류 등의 변경된 사항을 확인하는 것입니다.따라서 집주인과 상의하여 연장 여부를 결정하시는 것이 좋습니다. 만약 집주인이 연락이 없다면 묵시적 갱신이 가능하니 가만히 지켜보시는 것도 한 가지 방법입니다. 하지만 재계약을 원하시는 경우에는 집주인과 연락하여 상의하시는 것이 좋습니다. 이렇게 함으로써 원활한 계약 연장이 가능할 것입니다.묵시적 갱신이나 계약 갱신 청구권에 대한 자세한 내용은 법적 측면에서 확인하시는 것이 좋습니다. 집주인과의 원활한 소통을 통해 상황을 조율하시길 바랍니다.
부동산
Q. 보증금 300 월세 15만원 임대차 신고 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 임대차 신고제도는 2021년 6월 1일부터 시행되고 있으며, 주택 임대차 계약을 체결한 경우 임대인과 임차인은 일정한 내용을 신고해야 합니다. 이를 통해 임대차 시장의 실거래 정보를 투명하게 제공하고 임차인의 권리를 보호하고자 합니다.여러분이 언급하신 보증금 6천만원 이상 또는 월세 30만원 이상인 주택 임대차 계약은 신고의무가 있습니다. 따라서 보증금 300만원, 월세 15만원인 경우에는 신고를 하지 않아도 됩니다. 하지만 주택 임대차 신고를 하지 않거나 거짓으로 신고한 경우에는 과태료가 부과될 수 있습니다.현재는 법 시행일인 2021년 6월 1일부터 2023년 5월 31일까지 과태료 부과하지 않는 계도기간이 진행 중입니다. 하지만 이 기간이 끝나면 주택 임대차 신고제도가 본격적으로 정상화될 것입니다. 따라서 신규 재계약시 임대차 신고를 꼭 해주시기를 권장드립니다.
부동산
Q. 아파트 분양 시 중도금 대출 관련 문의
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.아파트 분양 시 중도금 대출에 관한 문의 감사합니다. 아파트 분양에 당첨되신 경우 중도금 대출을 받으려면 몇 가지 사항을 고려해야 합니다.중도금 대출과 DSR (Debt Service Ratio):중도금 대출은 주택담보대출에서 주택 보유수에 포함됩니다.DSR은 중도금대출을 받을 때 고려되지 않으므로, 다른 대출이 많아도 중도금 대출을 받을 수 있습니다.다만, 중도금대출은 회차별로 신용 조회를 하며, 신용불량이나 연체가 있거나 신용점수가 너무 낮으면 진행이 어려울 수 있습니다. 그렇지 않으면 대부분 중도금 대출을 받을 수 있습니다.분양권 전매:분양권 전매란 신규분양아파트에 입주하기 전에 분양권을 다른 사람에게 판매하는 것입니다.분양권 매매금액은 이미 납입한 금액(계약금과 중도금)과 납입한 옵션 비용, 프리미엄 비용으로 구성됩니다.중도금 대출 시 DSR:중도금대출을 받을 때는 DSR을 고려하지 않습니다.다만, 중도금대출을 보유한 상태에서 다른 주택담보대출을 신청할 때는 중도금대출이 DSR에 포함되므로 유의하셔야 합니다.요약하자면, 중도금 대출은 개인 DSR에 영향을 받지 않으며, 주택담보대출에서 주택 보유수에 포함됩니다.
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Q. 보증금 반환 목적 대출 관련 문의 드립니다.
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세 보증금 반환 대출은 집주인이 임차인에게 보증금을 돌려주기 위해 사용하는 대출입니다. 최근들어 이슈가 되고 있는 이유는 역전세 문제와 전세사기로 인한 임차인 보호를 위한 정책입니다. 전세계약 임대인과 주택 실소유자가 동일해야 합니다. 즉, 집주인과 대출하려는 임대인의 명의가 같아야 합니다.주택 형태는 아파트를 포함하여 연립주택, 다세대주택, 오피스텔이 가능합니다. 오피스텔의 경우 주거형인 경우만 해당됩니다.정상적인 계약이어야 합니다. 부동산 중개사를 통해 체결된 계약이어야 하며, 개인 간의 거래나 가족 간의 거래는 인정되지 않을 수 있습니다.계약 기간은 2023년 7월 3일 이전에 체결된 계약이어야 규제완화 혜택을 받을 수 있습니다. 2024년 7월 31일 이전에 계약이 만료되어 전세보증금을 반환하는 경우에도 규제 완화가 적용됩니다.DSR (총부채원리금상환비율) 조건은 2023년 7월 3일 이후 체결된 계약에 적용되며, DSR 40% 적용으로 가능합니다. DTI (총부채상환비율) 60% 적용은 해당 기간 내 체결된 계약이어야 가능합니다. 따라서 현재 상황에서 주택담보대출로 전세금을 반환하는 것은 가능할 수 있습니다. 하지만 정확한 대출 가능 여부를 확인하기 위해 은행과 상담하시는 것이 좋습니다.매매가가 6.5-7억이라면 전세금 반환 대출 한도를 고려할 때, 개인 기준으로 연소득에 따라 다음과 같이 대출 가능 금액을 추정할 수 있습니다:연소득 4천만원: DSR 40% 적용 - 2.8억원, DTI 60% 적용 - 4.2억원연소득 5천만원: DSR 40% 적용 - 3.5억원, DTI 60% 적용 - 5.3억원연소득 1억원: DSR 40% 적용 - 7억원, DTI 60% 적용 - 10.5억원또한, 다주택자의 경우 전세보증금 반환 대출 가능 여부도 확인하시기 바랍니다. 이용 가능한 한도는 전세보증금에 따라 결정되며, 다주택자의 경우 다수의 주택을 임대하고 있는 경우를 고려하여 계산됩니다.
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Q. 1가구3주택자 양도소득세 절갑법 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.양도소득세를 절감하는 방법은 여러 가지가 있습니다. 아래는 합법적으로 양도소득세를 줄이는 몇 가지 방법입니다다수의 공동 명의로 매수하기: 양도소득세는 개인별로 부과되는 대표적인 세금입니다. 다수의 공동 명의로 매수하면 누진세율에 적용되는 개인당 과세 표준 금액이 낮아져 양도세가 적게 나올 수 있습니다.지상 정착물은 별도 매매 계약서 작성하기: 토지나 주택 등에 농막, 비닐하우스, 유실수, 조경수, 조경석 등 지상 정착물이 있을 경우, 토지와 지상 정착물을 구분하여 매매 계약서를 작성하면 지상 정착물에 대해서는 양도세가 과세되지 않아 절세가 가능합니다. 이 경우 사전에 세무 전문가와 협의가 필요합니다.비과세를 활용하기: 1가구 1주택 등 양도소득세 비과세 부분을 최대한 활용하여야 합니다. 주택에 포함되는 대지는 비과세 대상이 됩니다.보유 기간을 최대한 늘이기: 보유 기간을 최대한 늘이면 2년 이내 매도 중과를 피할 수 있고 장기보유 특별 공제를 보유 연수에 따라 최대 30%까지 받을 수 있습니다.연도별로 나누어 매도하기: 양도소득세는 년 단위로 과세됩니다. 따라서 2필지의 토지이거나 주택, 토지 등이 있을 경우 각각 분리하여 연도를 달리하여 매도하면 양도소득세가 절세됩니다.비사업용 토지는 사업용 토지로 바꾼 후 매도하기: 비사업용 토지는 10%가 추가됩니다. 비사업용 토지는 사업용 조건을 파악하여 사업용으로 조건을 충족시킨 후 양도하면 양도소득세 10% 절감이 가능합니다.8년 이상 재촌 자경시 연도를 분리하여 매도하기: 8년 이상 재촌 자경한 농경지는 1년에 1억 원, 5년 내 2억 원 양도소득세를 감면받을 수 있습니다. 이상으로 합법적으로 양도소득세를 절세하는 방법에 대해 알아보았습니다. 세금 관리를 위해 회계사, 세무사, 공인중개사 등의 전문가 자문을 받아 방법을 찾은 후 부동산을 매매하면 큰 손실을 방지할 수 있습니다.