안녕하세요. 이상엽 전문가입니다.
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Q. 부동산 계약시, 계약 당사자가 오지 않는경우?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.부동산 계약에서 계약 당사자가 계약 체결에 직접 참여하지 않는 경우, 이는 계약의 유효성에 영향을 줄 수 있습니다. 특히, 가계약 후 본 계약을 위해 계약자 본인이 나타나지 않는 상황은 계약 파기의 사유가 될 수 있습니다.민법 제565조에 따르면, 계약 당사자 일방이 계약 당시 계약금, 보증금을 지불한 경우, 당사자 간에 다른 약정이 없는 한, 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다. 이는 계약금을 지불한 후 계약자가 나타나지 않아 계약을 이행할 수 없을 때, 계약을 해제하고 계약금을 포기하거나 배액을 상환하는 방식으로 계약을 종료할 수 있음을 의미합니다.그러나 구체적인 사안에 대해서는 법률 전문가의 조언을 구하는 것이 가장 안전합니다. 법적 분쟁이나 계약 해제 과정에서 발생할 수 있는 복잡한 문제들을 적절히 해결하기 위해서는 전문적인 법률 지식이 필요하기 때문입니다.
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Q. 임대차계약서 신고를 기존 세입자가 있는 상태에서도 할 수 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.주택 임대차 계약 신고는 계약 체결일로부터 30일 이내에 해야 합니다. 현재 세입자가 존재하더라도, 신규 임차인으로서 계약을 체결하셨다면 신고를 진행할 수 있습니다. 신고는 임대인과 임차인이 공동으로 해야 하며2, 일방이 신고를 거부할 경우 다른 일방이 단독으로 신고할 수 있습니다.집주인의 허가 없이도 임차인이 직접 신고할 수 있으나, 이 경우 신고 거부한 당사자에게 과태료가 부과될 수 있습니다. 신고는 온라인으로 부동산거래관리시스템을 통하거나, 주택이 위치한 신고관청(읍·면·동·출장소)에 방문하여 할 수 있습니다.계약금을 지불하고 계약서를 작성한 날짜를 기준으로 30일 이내에 신고해야 하며, 가계약금을 먼저 지급한 후 계약서를 작성했다면 가계약금이 지급된 날짜를 기준으로 합니다. 신고 시 필요한 서류와 절차에 대한 자세한 정보는 정부24 또는 관련 블로그에서 확인하실 수 있습니다.
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Q. 깡통전세인지 아닌지 구분하는 방법이 있나요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.깡통전세를 구별하는 방법에 대해 알려드리겠습니다. 깡통전세란 집주인의 주택 담보 대출 금액과 전세금 합계가 집값과 비슷하여, 집값 하락 시 세입자가 전세금을 반환받지 못할 위험이 있는 주택을 말합니다. 깡통전세를 예방하기 위한 몇 가지 방법은 다음과 같습니다:주변 매매가와 전세가 확인: 원하는 집의 주변 매매가와 전세가를 확인해보세요. 전세금이 매매가의 80% 이상이면 깡통전세일 가능성이 높습니다.등기부등본 열람: 대한민국 법원 인터넷등기소에서 해당 주택의 등기부등본을 열람하여 근저당권이 있는지, 대출 규모, 권리제한사항 등을 파악할 수 있습니다.보증금 분석 리포트 활용: 집품 보증금 분석 리포트를 활용하여 임대인이 보증금을 돌려주지 않은 내역이 있는지, 건물이 법적으로 안전한지, 보증보험 가입 가능 여부 등을 확인할 수 있습니다.계약 후에는 대항력과 우선변제권을 갖추고 전세보증보험에 가입하는 것이 좋습니다. 대항력은 전입신고를 하여 얻을 수 있으며, 확정일자는 임대차 계약서를 발급받고 담당 행정복지센터, 등기소, 대법원 인터넷 등기소를 통해 받을 수 있습니다. 또한, 2022년 6월부터 시행된 '임대차 신고제’를 통해 임대차 계약을 신고하면서 계약서를 제출하면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.
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Q. 계약금 돌려받을 수 있을까요?
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.계약금 반환 가능성에 대해서는 여러 요소가 고려되어야 합니다. 일반적으로 계약금은 계약의 증표이자 해제 시 해약금 또는 위약금의 성질을 동시에 가지고 있습니다. 계약금 없이 계약을 체결했다 하더라도, 계약 해제 시 손해배상의 책임이 따를 수 있으며, 이 경우 위약금을 지불해야 할 수도 있습니다.계약금 반환에 대한 구체적인 조건은 계약서의 내용과 해당 사안의 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 예를 들어, 계약서에 계약금 반환 조건이 명시되어 있다면 그 조건에 따라 처리됩니다. 만약 계약서에 특별한 조항이 없다면, 법적인 절차를 통해 해결해야 할 수도 있습니다.현재 상황에서는 계약금 반환을 원하신다면, 먼저 관리소장님 또는 부동산 중개인과 상의하여 계약 조건과 현재의 문제점을 설명하고 협의를 시도하는 것이 좋습니다. 만약 협의가 어렵다면 법적 조언을 구하는 것도 고려해 볼 수 있습니다.
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Q. 전세계약 만료안된 집으로 입주 시 전세대출가능여부
안녕하세요. 이상엽 공인중개사입니다.전세계약 만료 전에 입주하시려는 경우, HUG 버팀목전세자금대출의 가능성은 몇 가지 조건에 따라 달라질 수 있습니다. 일반적으로, 전세자금대출은 임대차계약서상 잔금지급일과 주민등록등본상 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내에 신청해야 하며, 대출 대상자는 만 19세 이상의 세대주(단독세대주 제외), 무주택자, 부부합산 연소득 5천만원 이하인 자 등의 조건을 충족해야 합니다.현재 세입자의 계약 만기가 4월 20일이고, 4월 13일에 나간다고 하셨으니, 그 이후에 잔금을 지급하고 전입신고를 할 예정이라면, 대출 신청에 필요한 조건을 충족할 수 있을 것으로 보입니다. 그러나, 전세대출의 승인은 임대차 계약서, 재산 상태, 소득 조건 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 결정되므로, 정확한 대출 가능 여부는 가까운 기금수탁은행이나 주택도시보증공사에 문의하시는 것이 가장 좋습니다.또한, 전세계약 만료 전에 이사하는 경우, 기존 전세대출을 중도상환하지 않는 한 추가적인 대출은 사실상 불가능하다는 점을 유의하셔야 합니다. 따라서, 기존 세입자가 나가고 새로운 전세계약을 체결하기 전에 기존 대출 상황을 정리하고, 필요한 경우 새로운 대출 조건에 대해 상담을 받으시는 것이 중요합니다.