안녕하세요 이시윤 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 경기가 심각한 정체기가왔는데 집값이 다시오르고있는데
안녕하세요?이시윤 공인중개사입니다.일부 지역에선 초급매들이 모두 소진 되어 호가가 오른곳들이 있는데요~그렇다고 대세가 매도인 우위가 아니고 매수인 우위 시장입니다.그리고 가격은 지역에 따라 다릅니다.먼저 반등할곳이 있고 더 하락할곳들도 있습니다.하락기에도 지속적 하락만 하는것은 아니고 소폭 상승했다가 하락하는경우도 있으니 관심지역 매물의 호가를 잘 지켜 보시기 바랍니다.감사합니다 ^^
부동산
Q. 보통 전세 계약에서 주방 후드는 누가 부담 하나요
안녕하세요?이시윤 공인중개사입니다.처음에 입주시에 꼼꼼히 체크하시는게 좋구요~보통 입주후 2주안에 고장부분은 집주인이 해주시는데요부착물이 처음부터 작동 안되는부분을 집주인도 몰랐거나 알고도 안내 안한경우도 세입자가 전화하면 해주죠.그런데 알아서 하라는 주인은 전세가를 워낙 싸게 해줬으니 알아서 하라는 경우가 있고 또는 집주인이 돈쓰는걸 싫어 하는 경우도 있어요. 잘 되다가 1년지나서 안되는경우 5만원 이하 고장 수리비는 전세자가 부담 합니다.서로 잘 협의 하시는 수 밖에 없습니다.감사합니다 ~
부동산
Q. 부동산 매매거래시 서류 알려주세요
안녕하세요?이시윤 공인중개사입니다.소유권이전등기서류는 잔금 시 준비 하므로 법무사에서 안내 받으시면 되구요~계약시엔 매도 매수인 각각 신분증 확인이 중요 하구요등기권리증을 확인 하심이 좋습니다.반드시 본인이 나오셔서 사진과 얼굴을 대조 하셔야 합니다.대리인이 나올경우 돈을 지불하는 매수인보다는 매도인 쪽을 신경쓰셔야 합니다.매도인은 돈을 받는 입장 이므로계약자본인이 뗀 인감증명서와 인감도장을 날인한 위임장과 신분증 그리고 대리인 신분증과 얼굴대조 확인 하셔야 합니다.더 안전한것은 대리인이 왔더라도 계약자명의의 통장계좌로 송금 하시면 좋구요~부부관계나 가족 관계라 할지라도 가능한 모두가 듣도록 스피커폰으로 전화 하시어 확인하시고 녹취에 동의를 받아 계약내용을 사전에 확인하시고 동의 받으심이 좋습니다.또한 카톡이나 문자로도 계약서를 전송 해주심이 좋습니다.부부 공동명의시 매도인 부부 한분만 나왔을시에도 동일하게 확인 하셔야 합니다.계약서엔 금액 과 지불일 , 인적사항 명시가 중요하고특별한 지불방법이 있을시엔 특약에 기록해야 합니다.특약에는 등기부등본을 확인 하여 근저당,압류 ,가압류 ,가처분,경매개시,신탁등기 ,전세권설정 등 확인하여 협의 내용을 기록합니다.임차인이 있을경우 계약서를 확인하고 임차인과 통화를 하시어 계약내용과 일치 한지 확인 하시고 임차인 계약내용과 인적사항 그리고계약갱신여부등을 자세하게 기록 하셔야 합니다.세입자가 실제 계약서상 명의자가 사는지 전대자가 사는지 전세계약자의 지인이나 친척이 사는지 등실제 거주자와 계약자가 일치하는지도 방문시 물어보고 세입자를 못만났을시 특약에 매도인의구술로 확인했음을 기록하고 임차인의 인도는 매도인책임으로 기록하셔야 합니다.또한 현장방문후 상태리스트를 작성하여 고장유무 누수유무 중대하자가 있는지 유무 부착물이 아닌물건의 인수 여부 등을 꼼꼼히 체크하여 기록을 남기셔야 합니다.매수인이 입주시 인테리어를 할경우는 특히 서로 양해한 조건들을 빠짐없이 기록하여 오해가 없도록 하셔야 합니다.중대하자발견시 매매가를 조정함에 이의를 제기하지 않을 조건 인경우 그 기록도 중요하고나중에 발견시 책임유무와 한도등도 기록 하셔야 합니다.끝으로 매수인의 개인 신용으로 인해 대출 실행이 안될시 잔금 이행에 대한 책임은 매수인이 진다 까지 확인 하시면 될것입니다.너무 많아서 가급적 공인중개사를 통해서 거래 하시기 바랍니다.보수 아끼려다 더 큰 손해 있을수 있습니다.
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Q. 거주지 재계약 할수 없을 때 언제 이사 가야하나요?
안녕하세요?이시윤 공인중개사입니다.계약기간 만료일에 이사 나가야 하지만 통상적으로 딱 맞추기가 쉽지 않을때도 있어서 만기 한두달 전 이나 한두달 후 정도까지는 서로 양해가 되는 편입니다.때로는 더 길어지기도 하는데 어쩔수없는 상황도 있어서 집주인이 좋은경우 또는 나가시는 세입자와 서로 뜻이 맞는경우이지요~반대로 서로 뜻이 너무나 안맞아 실랑이를 벌이기도 하고 무자르듯 법적기한을 주장 하기도 하지만 법으로 집행하여 세입자를 내보려면 시간이 6개월이상 소요 되므로 왠만하면 협의하여 진행 됩니다.선생님 같은 경우는 월세지만 집주인이 재계약을 안해주는 경우 이므로 집주인과 날짜가 협의 된다면 만기 한두달전에 나갈시 통상적으로 이사일자 기준으로 월세와 공과금을 정산 합니다.묵시의 갱신으로 연장 하셨다면 당연히 이사일자로 계산을 해도 되는데 2년으로 재계약을 했기 때문에 만약집주인이 법으로 따져 만기까지 월세와 공과금을 내야 한다고 주장 하면 한달 한달반전이사는 법으로도 세입자가 유리 합니다.다만 서로 피곤 하므로 사전에 통화 하시어 조율 하심을 추천 드립니다~
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Q. 가족끼리 서로 전세를 줄 때 전세가가 낮아도 문제없나요?
안녕하세요?이시윤 공인중개사입니다.시세의 일반거래가액의 70%정도면 괜찮습니다.무상증여범위 정도 안에서 인정 되구요~만약 증여추정이 불안 하시다면 반전세로 하여 월세부분을 넣으시면 좋겠습니다.다만 가족간 거래는 전세자금대출이 안됩니다.이점은 유의 하셔야 하므로 약정 보증금의 계좌이체 내역이 있어야 합니다.감사합니다 ~^^
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Q. 아파트를 공동명의로 바꾸려고 합니다
안녕하세요!이시윤 공인중개사입니다.부부간 증여시 최근10년간 증여가액과 해당물건 증여가액 합산6억원 까지는 증여세가 나오지 않으므로 참고하시어 결정 하시고요고가 주택이어서 추가로 증여세가 나올 경우 실거래가액 기준으로 판단하여 과세 표준1억이라시 증여세10%.. 구간별로 세율이 다릅니다.무상증여라 할 지라도 증여에 의한 취득세가 발생 됩니다.취득세또한 조정지역 또는 비조정지역 주택수에 따라 다릅니다.이것은 지방세 조회하는 위택스를 활용하시거나 시군구에 문의 하시면 빠릅니다.등기는 법무사에 위임 하지 않고 셀프 등기시 해당 등기소에 문의 하심이 정확 합니다.두번걸음 안 하시도록요~감사합니다 ^^
부동산
Q. 대한민국출산율 줄어들면 서울 집값도 떨어질까요?
안녕하세요?이시윤 공인중개사입니다.네 가능성 있습니다~다만 집값은 어느 한가지로만 결정 되는것이 아니라서요다양한 시각과 종합적인 분석이 필요 합니다.가구 분열이 임계치에 다다르고경제성장률이 계속 하락 하고국제정세가 불리하고경기가 침체 되면 거래절벽이 오고게다가 계단식 하락이 오면정부의 부양책이 최대 풀립니다.그래도 상승탄력을 못받으면 예전 고점을 회복 못할수도 있습니다.어디까지나 제 개인 의견이니 투자의 판단은 본인 각자 몫이라 생각 됩니다.감사합니다 ~~
부동산
Q. 원룸 계약 만료 묵시적 갱신 되었는데요..
안녕하세요?이시윤 공인중개사입니다.요즘 원룸시세가 오름세이므로 빨리 연락 해보세요~이미 묵시의 갱신 상태였으므로 집주인이 왠만하면 수락 할 것입니다.임차인이 구두로 의사표시를 했더라도 새로운 계약진행이 안됐다면법은 거의 임차인에게 유리 하게 되 있기 때문 입니다.다만 도의상 신규 임차인한테 계약금을 받은 상태라면 선의의 제3자가 피해를 보므로 의사 표시한 선생님이 책임지는게 맞습니다.그러나 계약금을 받았다면 현재거주자인 선생님께 이사날짜 조정관계로 연락을 했을것이므로 아직 연락이 없다면 죄송하다며 갈 필요가 없게 됐다고 예쁘게 말씀 하시면 될 것 입니다.감사합니다 ^^
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Q. 전세계약이 만료 되었는데 재계약 이야기가 없어요 그냥 살아도 되나요??
안녕하세요?이시윤 공인중개사입니다.더 살고 싶은 집 이었는데 마침 집주인이 아무런 말 없이 지나갔다면묵시의 갱신으로 종전 임대차 계약과 동일한 조건으로 임대차 한 것으로 보는것 입니다.게다가 갱신청구권을 쓰지 않았으므로 4년 살고도 다시 2년후 만기전 갱신청구권도 쓸수 있으므로 임차인은 아주 잘 된 것 입니다.임대인이 득실을 크게 따지지 않는 좋은분 같습니다.대부분 세를 많이 계약 해 본 임대들은 그냥 넘어가지 않지요~행상 좋은일 있으시길요~감사합니다 ^^
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Q. 특례보금자리론으로 아파트매매대출예정입니다.
안녕하세요?이시윤 공인중개사입니다.그래선 안되는데 저도 현장에서 그런 문제가 생겨 어쩔수 없이 그들이 요구하는대로 할 수 밖에 없었습니다.거기 만큼 대출조건 좋은 경우가 없었기 때문 입니다.잔금 기일 닥쳐서 시간적 여유도 없고 힘이 드니 대부분 그냥 합니다. 감사합니다 ~