안녕하세요. 인생중개 입니다.
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Q. 전세계약시 특약사항문의입니다~~~~
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.잔금일 익일까지 제한물권 설정 금지 또는 현 권리관계 유지 , 전세대출 불가시 계약해지 외에가장 분쟁이 잦은 "하자 보수"관련한 내용을 적으시는게 좋겠습니다. 임차인의 과실 없이 발생된 시설내 하자(누수,균열 등)는 임대인이 수리해주고 외에 소모품 등은 임차인이 한다라는 등 구체적으로 명기할 수록 좋은 특약입니다.
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Q. 전세 계약 갱신 청구권 관련문의
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.계약갱신청구권은 계약시 마다 발생된다고 보시면됩니다. 현재 거주중인 주택에서 계약갱신청구권을 행사하여 만기가 도래하였고, 이후 다른 주택으로 이사를 가시게 되었을때이사를 간 주택에서 역시 만기 시점에 계약갱신청구권 행사를 하실 수 있습니다.청약의 특별공급처럼 생애 한번만 가능한것은 아닙니다.
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Q. 임대인 만기전 입주 협의 비용 및 비용지급 질문.
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.현재 시점으로 이사비용 1,000,000원으로는 힘들것으로 보입니다. 중개수수료 역시 질문자님이 이사갈 집의 전세금을 기준으로 계산하시는게 좋습니다.통상 이주비용은 이사비용+중개수수료를 제시하게 되는데 이때 현재 거주하고 있는 집을 기준으로 하느냐 이사갈집을 기준으로 하느냐에 따라 금액의 차이가 있습니다.계약만기 이전에 명도를 해주시는 것은 전적으로 임차인의 협조가 필요한 상황이며, 질문자님이 협조해주지 않는다면 임대인은 원하는 날짜에 입주를 할 수 없습니다. 때문에 급한것은 임대인이니 더 나은 조건으로 제시를 해보시길 바랍니다.
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Q. 6월초에 이사할 예정인데요.
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.고지의무가 있는것은 아니지만 관례상 전세집들은 만기 또는 퇴거 하기 3개월 전부터 집을 내놓습니다.미리 내놓는 이유는 새로운 세입자를 구하는데 충분한 시간을 갖기 위함이고 이 기간동안 임대인은 질문자님의보증금 반환을 위하여 준비할 수 있는 시간이 됩니다. 6월에 퇴거하셔야하면 답변 드리는 날을 기준으로 약 4개월 정도 남았으니 지금부터 내놓으시는게 좋을 것 같습니다.
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Q. 빌라 전세중 압류잡혔을때 어떻게 하나요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.압류등기가 어떠한 등기에 기해 발생되었는지 확인이 필요합니다. 질문자님이 입주할 당시 을구에 어떠한 제한물권도 없었는데 갑작스레 압류등기가 설정된것이라면 질문자님은 대항력있는 임차인으로 해당 주택이 경락되더라도 이후 경락인에게 대항할 수 있게됩니다.하지만 현재 설정된 압류등기가 질문자님이 입주할 당시 을구에 제한물권이 설정되어 있었고 그 등기로 인해 생긴 압류등기라고 한다면 선순위 채권을 기준으로 하게됩니다. 이때에는 질문자님이 대항할 수 없으므로 보증금을 전액 돌려받기가 어려워지거나 퇴거하셔야하는 상황이 발생될 수 있습니다.보증보험가입을 하셨다면 보증보험회사에 이를 고지하여 반환절차를 진행해보시길 바랍니다.
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Q. 전세 계약만료 한달도 안남았는데 보증금 인상 통보받았습니다
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.질문자님이 아시는 것 처럼 계약의 갱신은 만기 1~6개월 내 협의가 되어야합니다. (20년 이후 계약 및 재계약부턴 2개월~6개월)이 기간 내 임대인 및 임차인 상호 어떠한 협의도 없었다면 묵시적갱신으로 보아야하고 묵시적갱신이 되면 이전임대차와 동일한 조건으로 연장이 됩니다. 또한 계약갱신청구권 역시 행사하지 않고 연장이 되므로 묵시적갱신 된 계약의 만기때 계약갱신청구권을 행사할 수 있게됩니다. 이점을 참고하여 임대인과 잘 협의해보시길 바랍니다.
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Q. 아파트 구매시 계약금을 지불함 상태에서 주담대로 잔금 치루는게 가능한가요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.잔금날짜에 맞추어 주택담보대출을 실행하는것이고 계약 전 미리 담보대출의 상한을 확인하시는게 안전합니다. 계약 후 대출을 알아볼 경우 대출이 기대한것에 못미친다면 매수계획에 차질이 생길 수 있으니까요. 주택담보대출이 잔금 90% 다 나오는 경우는 극히 드뭅니다. 수도권, 그리고 규제지역일 경우 담보대출이 아예 불가능하거나 아주 적을 수 있습니다. 규제지역이 아니라면 상대적으로 더 큰 금액을 빌릴 수 있으나 계약금을 제외한 잔금 나머지 전부를 담보대출을 받기란 쉽지 않습니다.
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Q. 나홀로 아파트가 오르지 않는 이유는 무엇일까요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.개인적인 견해이지만 아파트 자체의 네임벨류 보단 환경조건에 영향이 크다고 생각됩니다.주민공동이용시설의 부재 소규모 단지이니 만큼 대단지에 비해 적은 편의시설, 학교들 과의 거리 등 소규모 단지 주변으로 대단지들이 있다면 아파트 자체만을 보고 판단해볼 수 있겠지만 소규모 단지만이 있는 경우는 대단지에 비해 상대적으로 환경조건이 미흡하기 때문이라고 생각합니다.
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Q. 사업자 여러개가 주소지가 같아도 상관없나요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.같은 소재지에 다른 사업자를 낼땐 전대계약서를 통해 내시면 됩니다. 이미 해당 주소로 사업자가 나있다면 중복하여 사업자를 내는것이 불가능하게 됩니다. 이때 남편분께서 아내분께 전대를 주어 임대공간 중 일부를 아내분이 쓰는것으로 계약서를 작성하면 세무서에서 해당 주소지로 사업자를 내줍니다. 다만, 전자상거래인 사업장의 경우 일부 예외가 있을 수 있으니 충분히 알아보시고 진행하시는게 좋겠습니다.
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Q. 계약은 22년 2월 만료인데, 세입자 편의를 위해 5월까지 시간을 주었습니다.
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.사람일은 어찌될지 모르기때문에 구두상으로 5월까지 연장해주신 것을 계약서에 수기로라도 적는게 좋겠습니다.질문자님의 말씀처럼 임차인이 묵시적갱신을 주장하여 종전 계약조건과 동일하게 연장된것이 아니냐 라고 하며 명도를 회피한다면 골치아픈일이 발생될 수 있으니 문자나 카카오톡으로 대화를 나누셨더라도 계약서로 남겨놓는게 좋습니다.