안녕하세요. 인생중개 입니다.
부동산
Q. 월세금 5%상한은 임대사업자가 아니라면 안지켜도 되나요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.주택임대차보호법상으론 지켜져야만 하는 것이지만 일반적으로 지켜지지않습니다.5%를 초과하여 증액을 요구했다고해서 그것을 민사소송까지 행하는 임차인이 없기도 하고 법적인 것 외에 임대인과의 관계에 문제가 생길것을 우려하기도 합니다.
부동산
Q. 임대 월세 5% 상한선 계약자와 협의시 1년마다 바꿀수도 있나요? 년차마다 임대료를 올려야 할 상황이라서요.
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.네. 증액은 신규계약을 체결했거나 계약조건이 변동된지 1년이 지나지않으면 불가능하므로바꿔말하면 매 1년마다 증액이 가능하다는 것 입니다. 이는 계약기간 중이더라도 무관합니다.단, 임차인과 원만한 증액계약서를 위해서는 계약기간을 1년단위로 작성할 필요가 있겠습니다.
부동산
Q. 전세재계약 계약서 완료 후 세입자가 맘을 바꾼 경우
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.연장 의사를 철회하였다면 일단 증액된 보증금은 받으시고신규세입자가 맞춰질때까지 반환을 해주지 않으시면 됩니다. 이미 체결된 계약에서의 연장이므로 보증금의 10%를 위약금으로 하기란 쉽지 않습니다. 또한, 계약금의 포기가 아닌 이상 보증금의 10%를 위약금 명목으로 받기 힘듭니다.
부동산
Q. 아파트와 오피스텔 투자중 어떤것이 전망에 좋을까요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.투자의 목적을 시세차익을 두는것인지, 매수 후 얻는 월세수입에 목적을 두는지에 따라 다르겠습니다.아파트의 경우 오피스텔보다 시세차익을 누리기가 좋은대신 투자금이 높다는 단점이 있으며 오피스텔의 경우 월세수입을 얻기 수월하지만 시세차익은 상대적으로 적은편입니다.(지역마다 상이할 수 있습니다.)
부동산
Q. 전세자금대출 한도 질문입니다 도와주세요
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.질문자님의 기대출 금으로 인해 최대 대출한도가 줄어들은것으로 보입니다.전세대출이 아무리 신용도에 큰 영향이 없고 전세금을 기준으로 실행해주는 대출이라곤 하지만기대출이 있는경우는 최대 대출금액에서 소폭 차이가 생길 수 있습니다.
부동산
Q. 전세계약 시, 현재 도배상태가 매우불량이면 누가 부담하나요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.전세집의 도배,장판 비용의 납입 주체에 대한 문제는 아주 고질적인 문제이기도 하고 가장 분쟁이 많은 부분이기도 합니다.관행상 전세는 임차인이 한다. 라는 것이 대부분입니다. 만일 입주하려는 집의 낙서가 많아 사용하기가 어려울 정도라면 임대인에게 "이것은 자연 노후,마모현상이 아닌 관리부주의니 전액은 아니더라도 일부라도 지원을 해달라" 라고 요구하시는것도 좋아보입니다.어차피 들어가는 세입자도 본인이 직접 했거나 기존 도배지를 그대로 사용하였을테니까요.
부동산
Q. 건물매입시 기존에있는 임차인에 대임보증금은 누가내나요,
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.임차인의 보증금을 승계 받고 매매하기 때문에 (매매대금에서 현 임차인의 총 보증금을 빼고 잔금을 치룸) 향후 임차인 퇴거시 매수인(건물을 산사람)이 임차인들의 보증금을 내주게 됩니다.
부동산
Q. 농가주택이 주택수 산정에서 제외되는 경우는 어떤경우인가요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.농가주택은 660제곱미터, 공동주택 전용 116㎡ 이내이어야 합니다.지역기준은 수도권 및 광역시 등 제외 면지역으로 인구 20만 이하의 동지역에 위치한 주택 (2016년 1월 1일 이후 취득 시) 제천, 공주, 논산, 보령, 당진, 서산, 동해, 삼척, 속초, 태백, 김제, 남원, 정읍, 광양, 나주, 김천, 문경, 상주, 안동, 영주, 영천,밀양, 사천, 통영, 서귀포 등 예외는 군지역으로 인천 옹진군, 경기 연천군 농어촌 주택 포함 합니다. 국토부 장관이 지정한 도시지역 및 토지 거래 허가지역, 조정 대상 지역 및 투기과열지구, 관광단지에 속하지 않아야합니다.2003년 8월 1일부터 2020년 12월 31일 까지의 기간에 취득 하며 3년 이상 보유 하여야합니다.취득 당시 기준으로 2억 원 이하(2009년 1월 1일 이후 취득 시)예외 2007년 12월 31일 이전 취득 시 7천만이 하 2008년 1월 1일 이후 취득 시 1억 5천만 원 이하 2014년 1월 1일 이후 취득 시 한옥 기준 4억 원 이하 입니다.
부동산
Q. 전세반환보증보험 꼭 필요한가요??
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.전세보증보험 가입이 가능하다면 돈이 들더라도 가입하시는게 가장 좋습니다. 가입하고 싶어도 못하는 주택들도 많으니 말입니다. 보증보험가입이 된다면 혹여나 전액을 돌려받지 못할 상황이 오더라도 전액 보호가 가능합니다.보증보험가입 없이 보호할 수 있는 장치는 "대항력"을 통한 우선변제권을 취득하는것입니다.동주민센터에서 전입신고 및 확정일자를 받으시면 다음날 부터 대항력이 생깁니다. 이 대항력은 전세권설정과 같은 효력이 있습니다.
부동산
Q. 상가 권리금은 어떻게 산정이되나요?
안녕하세요. 이형주 공인중개사입니다.권리금의 산정 기준이 명확히 정해진것은 없습니다. 대부분은 해당 점포의 바닥권리(입지의 우위와 주변 환경조건에 따른)외에 추가 권리금은 시설권리,무형의권리(단골손님,영업비밀 등)등이 있습니다. 거의 권리금을 제시하는 쪽에서 부르는게 값이지만 어느정도의 기준은 잡아두고 합니다. 가령, 해당 점포 내부 시설에 든 비용이 1천만원, 월매출 외 영업노하우 등 2천만원, 기본 바닥권리 1천만원 합 얼마 이런식으로 정하게 됩니다. 아주 기준없이 1억 2억 부르지는 않습니다. 인근 점포의 권리금도 기준의 중요한 요소중 하나이며 권리금의 가장 큰 비율을 차지하는것이 입지와 매출이라 보겠습니다.