안녕하세요 법무법인(유한) 시그니처 장주석 변호사입니다.
Q. 동거 후 헤어지고 월세가 밀렸었는데 다시 받을 수 있을까요?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.질문하신 분과 전 남자친구가 내부적으로 25:91의 비율로 월세를 납부하기로 약정했다 하더라도 대외적으로는 집주인과 임대차계약을 체결한 당사자가 누구인지 중요할 것 같습니다. 만약 임대차계약의 당사자가 본인이라면 집주인과의 사이에서 월세를 납부할 의무가 있는 분은 본인이 될 것이고, 임대차계약의 당사자가 전 남자친구라면 남자친구가 월세를 납부할 의무가 있을 것입니다. 만약 전자라면 본인이 임대인에게 월세를 납부한 후 내부적으로 월세 납부의무를 부담한 남자친구를 상대로 구상청구할 수 있을 것입니다.
Q. 단독주택의 주거전용면적은 건물연면적인가요?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.우선 주거전용면적은 주거의 용도로만 쓰이는 면적으로서 주택법상 용어이고, 연면적은 건축물의 각 층의 바닥면적의 합계를 의미하는 것으로서 건축법상 용어입니다. 그리고 단독주택의 경우는 바닥면적에서 지하실, (본 건축물과 분리된) 창고, 차고 및 화장실 면적을 제외한 면적을 주거전용면적으로 규정하고 있기 때문에 대개는 연면적과 주거전용면적이 일치하는 경우가 많지만 지하실 등이 있는 단독주택이라면 주거전용면적이 연면적보다 작아지게 됩니다. 소형주택은 일반적으로 '주거전용 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택'으로서 소득세법상 용어를 의미합니다. 건물연면적이 28제곱미터라면 주거전용면적은 그 이하가 될 것이므로 시가가 2억 원을 초과하지 않는 한 소형주택에 해당될 것입니다. 아래 관련 법령규정을 참고해보시기 바랍니다. 관련법령주택법제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다. 6. “국민주택규모”란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 “주거전용면적”이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(「수도권정비계획법」 제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.주택법 시행규칙제2조(주거전용면적의 산정방법) 「주택법」(이하 “법”이라 한다) 제2조제6호 후단에 따른 주거전용면적(주거의 용도로만 쓰이는 면적을 말한다. 이하 같다)의 산정방법은 다음 각 호의 기준에 따른다. 1. 단독주택의 경우: 그 바닥면적(「건축법 시행령」 제119조제1항제3호에 따른 바닥면적을 말한다. 이하 같다)에서 지하실(거실로 사용되는 면적은 제외한다), 본 건축물과 분리된 창고ㆍ차고 및 화장실의 면적을 제외한 면적. 다만, 그 주택이 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목의 다가구주택에 해당하는 경우 그 바닥면적에서 본 건축물의 지상층에 있는 부분으로서 복도, 계단, 현관 등 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분의 면적도 제외한다.2. 공동주택의 경우: 외벽의 내부선을 기준으로 산정한 면적. 다만, 2세대 이상이 공동으로 사용하는 부분으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 공용면적은 제외하며, 이 경우 바닥면적에서 주거전용면적을 제외하고 남는 외벽면적은 공용면적에 가산한다.가. 복도, 계단, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적나. 가목의 공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소 등 그 밖의 공용면적건축법제84조(면적ㆍ높이 및 층수의 산정) 건축물의 대지면적, 연면적, 바닥면적, 높이, 처마, 천장, 바닥 및 층수의 산정방법은 대통령령으로 정한다.건축법 시행령제119조(면적 등의 산정방법) ① 법 제84조에 따라 건축물의 면적ㆍ높이 및 층수 등은 다음 각 호의 방법에 따라 산정한다. 4. 연면적: 하나의 건축물 각 층의 바닥면적의 합계로 하되, 용적률을 산정할 때에는 다음 각 목에 해당하는 면적은 제외한다.가. 지하층의 면적나. 지상층의 주차용(해당 건축물의 부속용도인 경우만 해당한다)으로 쓰는 면적다. 삭제 라. 삭제 마. 제34조제3항 및 제4항에 따라 초고층 건축물과 준초고층 건축물에 설치하는 피난안전구역의 면적소득세법제25조(총수입금액 계산의 특례) ① 거주자가 부동산 또는 그 부동산상의 권리 등을 대여하고 보증금ㆍ전세금 또는 이와 유사한 성질의 금액(이하 이 항에서 “보증금등”이라 한다)을 받은 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 사업소득금액을 계산할 때에 총수입금액에 산입(算入)한다. 다만, 주택[주거의 용도로만 쓰이는 면적이 1호(戶) 또는 1세대당 40제곱미터 이하인 주택으로서 해당 과세기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 2026년 12월 31일까지는 주택 수에 포함하지 아니한다]을 대여하고 보증금등을 받은 경우에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말하며, 주택 수의 계산 그밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. 1. 3주택 이상을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원을 초과하는 경우2. 2주택(해당 과세기간의 기준시가가 12억원 이하인 주택은 주택 수에 포함하지 아니한다)을 소유하고 해당 주택의 보증금등의 합계액이 3억원 이상의 금액으로서 대통령령으로 정하는 금액을 초과하는 경우② 거주자가 재고자산(在庫資産) 또는 임목을 가사용으로 소비하거나 종업원 또는 타인에게 지급한 경우에도 이를 소비하거나 지급하였을 때의 가액에 해당하는 금액은 그 소비하거나 지급한 날이 속하는 과세기간의 사업소득금액 또는 기타소득금액을 계산할 때 총수입금액에 산입한다.③ 삭제 [전문개정 2009. 12. 31.][시행일: 2026. 1. 1.] 제25조제1항제2호
Q. 요즘 AI를 이용한 딥보이스 사기가 유행이라고 합니다. 얼마전 광고에서도 신해철씨 목소리를 완벽히 재생하더라구요.
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.AI를 이용한 딥보이스 사기의 경우 대부분 전화통화를 하면서 해당 인물인 것처럼 기망하는 경우입니다. 따라서 실제 전화를 건 사람이 해당 사람이 맞는지 다시 한번 전화통화 등으로 확인해보고 만약 돈을 이체해달라고 하는 등의 요구를 한다면 반드시 오프라인에서 만나거나 페이스톡 등을 통해 사람을 확인한 후 결정하시는게 좋을 것 같습니다. 사기죄를 범하는 경우 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금으로 처벌받을 수 있습니다.관련법령형법제347조(사기) ①사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처한다. ②전항의 방법으로 제삼자로 하여금 재물의 교부를 받게 하거나 재산상의 이익을 취득하게 한 때에도 전항의 형과 같다.
Q. 가족간 법인-개인사업자 무상임대차계약서 체결이 불리하게 적용될까요?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.임대인의 동의가 없는 한 임차인(아버지)이 임의로 전대차계약(전세권 등기를 하지 않은 이상 채권적 전세로 보이고 이는 임대차계약으로 보아야 할 것입니다)을 체결할 수는 없지만 임대인의 동의를 받는다면 가능할 것입니다. 다만 임차건물 전체가 아닌 건물의 일부분만 사용하게 한다면 임대인의 동의없이도 사용하게 할 수 있습니다. 이 경우 건물소유자가 아닌 아버지가 운영하시는 가족법인이 임대인이 되어 무상임대차계약서를 작성할 경우 세무당국에서 이를 적법한 사업장으로 봐줄 수 있을지는 의문입니다(물론 이미 사업자등록이 되어 있는 사업자가 사업장주소를 변경신고하는 경우 이를 엄격하게 심사하지 않을 수도 있습니다). 이와 관련해서는 위 사안과 유사한 사건을 담당해본 경험이 있는 세무사와 한번 상담해보시는게 어떨까 합니다. 무상임대차계약을 체결한 것만으로 이를 두고 차임 상당의 액수를 증여한 것으로 보기는 어려울 것입니다. 관련법령민법제629조(임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.제630조(전대의 효과) ①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다.②전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.제631조(전차인의 권리의 확정) 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.제632조(임차건물의 소부분을 타인에게 사용케 하는 경우) 전3조의 규정은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에 적용하지 아니한다.
Q. 보관중인 타인의 물건을 임의 처분할시 어떤 죄를 받을 수 있나요?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.우선 보관중인 물품을 임의처분하는 경우에는 횡령죄 성립여부를 검토할 수 있는데 횡령죄가 성립하려면 불법영득의사(타인의 재물을 자신 또는 제3자의 이익을 위해 취하려는 의사)가 필요한데 대법원 판례는 " 횡령죄에서 불법영득의사는 타인의 재물을 보관하는 자가 자기 또는 제3자의 이익을 꾀할 목적으로 그 위탁의 취지에 반하여 타인의 재물을 자기의 소유인 것처럼 권한 없이 스스로 처분하는 의사를 의미한다. 따라서 위와 같은 보관자가 자기 또는 제3자의 이익을 위하여 그 소유자의 이익에 반하여 재물을 처분한 경우에는 그 재물에 대한 불법영득의사를 인정할 수 있을 것이나, 그와 달리 그 소유자의 이익을 위하여 재물을 처분한 경우에는 특별한 사정이 없는 한 그 재물에 대하여는 불법영득의사를 인정할 수 없다."라는 입장입니다(대법원 2016.08.30. 선고 2013도658 판결). 따라서 임의처분한 후 그 판매대금을 돌려주지 않고 임의로 사용한다면 횡령죄가 성립하겠지만 판매한 후 소유자를 위해 보관한다면 횡령죄가 성립하지 않을 것입니다(추후 보관비용을 지급해달라는 소송을 제기하는 등의 방법으로 채권을 확보한 후 위 판매대금과 상계처리하는 방법은 별도로 생각해볼 수 있을 것입니다). 임의폐기한 경우에는 횡령죄가 성립하지는 않겠지만 재물손괴죄가 성립할 여지가 있습니다. 다만 상대방과 더이상 연락이 되지 않고 보관비용이 계속 발생하는 등의 문제로 부득이하게 폐기한 경우라면 사회상규에 반하지 않는 정당행위로 인정되어 처벌받지 않을 수도 있습니다.위와 같은 리스크를 고려한다면 임의폐기하는 것보다는 판매한 후 판매대금을 보관하는 방법이 리스크를 줄이는 방안이 되지아닐까 생각해봅니다.