안녕하세요 법무법인(유한) 시그니처 장주석 변호사입니다.
Q. 신탁등기 말소 후 아파트 전세계약 관련 질문 드립니다
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.경매 낙찰인이 경락잔금(경매대금) 대출을 신탁사를 통해 받은 것 같습니다. 신탁 대출을 받았기 때문에 소유권이 신탁사로 등기된 것으로 보입니다. 자세한 내용은 등기소에 방문하셔서 신탁원부를 발급받아보셔야 알 수 있을 것 같습니다. 해당 부동산의 경우는 반드시 신탁등기가 말소되고 임대인 명의로 소유권이전등기가 된 경우에만 전세계약을 체결하시는게 안전합니다.
Q. 법인명의로 아파트 전세를 구하면 문제가생기나요?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.특별히 문제가 될부분은 없을 것 같고 법인 명의로 임대차계약을 하는 경우도 실제 많이 있습니다. 법인 명의로 임대차계약을 할 경우 회사 비용 처리를 할 수 있는 등 회계상 이점도 많이 있습니다.
Q. 임대차갱신청구권 문의드립니다..
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.일단 주택임대차보호법상 규정상으로는 계약갱신요구권이 부활하지는 않고, 이 경우 임대인은 임차인에게 손해배상을 해야합니다. 손해액은 (1) 3개월치 차임, (2) 신규 임대차계약상 월차임과 기존 임차인과의 월차임의 차액의 2년치 금액, (3) 임차인이 실제 입은 손해액 중 큰 금액을 손해액으로 산정하게 됩니다. 아래 주택임대차보호법 규정을 참고해보시기 바랍니다. 관련법령주택임대차보호법제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액[본조신설 2020. 7. 31.]
Q. 월세 일할 계산방법을 사용할 때 관리비가 포함된 금액으로 계산해야하나요?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.이는 임대차계약의 내용에 따라 달라질 수 있는데 통상은 관리비 역시도 실제 거주한 일수를 기준으로 납부의무를 부담하는 경우가 많습니다(관리비 7만원으로 정액으로 약정한 것을 보면 별도의 관리단이나 관리사무소가 있을 것 같지는 않네요..). 관리비는 실제 거주한 자가 이를 납부할 의무가 있다고 보는 것이 통상적이니까요.
Q. 월세 상가 천장 누수 발생, 계약해지 가능할까요?
안녕하세요. 장주석 변호사입니다.우선 수리를 요구해보시면서 수리기간동안의 영업손실에 대해서도 어느정도 보상을 협의해보시는게 좋겠습니다. 만약 협의가 잘 이루어지지 않고 수리기간도 장기간 소요된다면 임대차계약해지도 가능해보입니다(물론 간단한 보수공사로 누수문제가 해결된다면 계약해지는 어려울 수도 있습니다).