화학공학 전공 화학회사 근무 부동산 중개업
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Q. 아파트 월세를 주게 되면 임대인이 따로 월세 소득 신고를 해야하나요?
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.저도 자세히 설명할 정도는 알지 못하나,1세대 1주택이며, 자기 주택을 월세 내놓지 않는 이상신고하셔야 합니다.특히 월세가 30만원 이상이라면 더더욱이요.저희 부모님도 세금까지 낼 정도는 아니지만, 신고는 매년 홈텍스(위텍스)로 꾸준히 하고 있습니다.
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Q. 주택 보급률 105% 인데 고급이 부족해서 집값이 오를 것이다라고 주장하는 전문가을 전문가라 할수있을까?
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.주택보급률이 100%가 되면 ,우리가 이사하려고 한다면, 한날 한시에 전국민이 다 같이 움직여야 합니다.그런 점에서 어느정도 공실이 있는 것이 필요합니다.105~110% 보급률은 되어야, 퍼즐을 맞추듯이 안정적으로 이사갈수 있습니다.그리고 집값은 상승되는게 아닙니다.그냥 화폐가치가 하락하는 겁니다.그런점에서 계속 아파트를 지어도 지어도 (=공급해도)아파트 가격이 오르는 겁니다.가치가 오른게 아니라, 화계가치 하락으로 올라보이는 겁니다.그런점에서 아파트가격이 상승은 적어도 절반이상 맞는 말이 됩니다.
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Q. 공공임대아파트와 공공임대주택의 차이점은 무엇인가요?
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.주택이란 의미 안에 아파트가 있습니다.주택은 아파트, 다세대주택, 다가구주택, 빌라 등의 표현을 포함합니다.참고로아파트는 5개층 이상의 건물을 말합니다.따라서 규모가 크게 지으면 공공임대아파트,층수가 작게 지으면 공공임대주택이라 표현할것 같습니다.
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Q. 전새계약 2년계약 완료후 추가 2년 계약상태에서 도중 세입자가 딴데로 이사가면 부동산비용은 누가 지출하나요?
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제 6조와 제 6조의 2는 묵시적 갱신에 대한 이야기를 하고 있는데, 묵시적 갱신인 경우 임차인이 계약을 중도 깨버리는 것에 대한 패널티가 없다고 하나, 묵시적 갱신이 아닌 상호 합의하에 2+2로 갱신한 경우에 대해서는 논의가 없습니다. 따라서 패널티가 발생하고 이는 제6조의 3에 의거 상대방에게 손해배상적 성격의 금액을 지불해야합니다.+추가로 아래 기사 꼭 읽어보시길 바랍니다. 왜냐하면 이게 또 패널티 없다는 의견과 법 판례가 있기 때문입니다.https://www.hankookilbo.com/News/Read/A2023072710260005450 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 2기(期)의 차임액(借賃額)에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다.[전문개정 2008. 3. 21.] 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.[전문개정 2008. 3. 21.] 제6조의3(계약갱신 요구 등) ⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액
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Q. 빌라 전세 세입자 궁금한 사항 문의려요.
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.온라인에 소액소송제도 라고 검색해보고 도움 받아보시길 바랍니다.빌라 외벽이면 특히 장기수선충당금 성격이고 일반적으로 집주인이 내야할텐데,이부분을 가지고 소액소송제도 진행하시면 좋을것 같습니다.시간과 에너지가 들겠지만, 그래도 확실히 돈 받을 구석일것 같습니다.하는 시늉만해도 유리한 입지를 구축할겁니다.이건 법무사에게 도움을 받아 진행하시면 더 편하십니다.
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Q. 요즘 청약일자가 자꾸 뒤로 밀리는 이유가 있나요?
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.철근 누락이 되니, 국토부는 더 눈에 불을 키고 건설사를 들들 볶을 겁니다.그러니 건설사들은 원재료비와 인건비가 오른 이마당에 건설기준까지 점점 높아지니까, 아예 건설을 안하는 방향으로 날짜를 지연시킬수도 있습니다.또한 정말 건설을 위한 원재료 및 인건비가 워낙 높고 불안하니,그 검토 역시 점점 신중해지는 것 같습니다.
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Q. 한국은 왜 선분양제도가 기준으로 잡게 된걸까요?
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.선분양과 후분양 중에 무엇이 좋을지 나쁜지는 알수 없습니다.선분양은 건설사와 청약한 사람이 리스크를 서로 짊어지는 구조입니다.그러나, 후분양하게 되면 주택 가격이 더 잡기 어려울수 있습니다.건설사는 싸게 만들었어서 비싸게 팔것이고,비싸게 만들어졌더라도 비싸게 팔것이기 때문입니다.또한 건설사 입장에서도 당장 돈은 없는 상황에서빚까지 내서 아파트를 지었는데, 결국 분양이 안되면 리스크가 크기 때문에이를 꺼려하고, 꺼려하다보면 주택공급이 줄어서주택 가격이 올라가게 됩니다.요즘 선분양하고 아파트 철골 빼먹고 그래서 나쁘게 보기도 하지만,또 모든것엔 장단점이 있어 보입니다.
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Q. 부동산 계약시 신원확인은 어떻게 하나요? 요즘 미성년자들도 신분증을 위조하던데 공인중개사가 책임지고 해주는 것인가요?
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.원래 가장 확실한 것은 신분증 + 주민등록초본 입니다.원칙은 주민등록초본을 발급 받아서 그것을 가지고 판단하는 겁니다.저희도 왠만한 매매 거래에서는 초본 발급 받아오라고 합니다.그래야 확실합니다.
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Q. 공시지가 17억인 나대지를 얼마에 팔면 좋을까요?
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.3곳 정도에 광고할수 잇게 하시면 좋습니다너무 많은 곳에서 광고하면 없어보이고,적은 곳에 광고하면 좋은 값 못 치룹니다.일반적으로 공시지가는 거래가격에 70%정도 됩니다.그런데 지금은 금리가 올르고, 부동산 경기가 나쁘기 때문에80%로 생각해서 역산하면 15억 x 1.25 = 18~19억 정도 예상됩니다.
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Q. 전세 부동산 중개수수료 계산은 어떻게 하는건가요?
안녕하세요. 주영민 공인중개사입니다.중개보수는 각 중개소 위치마다 최고 보수요율이 다릅니다.또한 아파트나 오피스텔에 따라서도 다르고요.거두절미하고 대략적으로 03~0.4%로 로 보면 됩니다.5.6억 x 0.4% = 200만원 정도 보시면 될것 같습니다.네이버에 중개보수 계산기 검색하면 친절하게 계산 자동으로 해줍니다활용해보세요 ㅎ 편해요