안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 주택 취득 및 주택담보대출 관련 질문있습니다!!!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이런 말씀 드리기 죄송하지만, 우선 추정 소득만으로는 1금융권 주담대 심사가 어려운게 사실입니다. 다만 은행마다 ‘추정소득’이라는 제도를 통해 일정 금액의 소득을 인정해 주는 경우가 있습니다. 하지만 이 제도는 적용 기준이 까다롭고, 직전 사업연도 신고 내역이나 사업자 업종, 신용도, 거래 이력 등을 종합적으로 보므로 실제로 1금융권에서 추정소득만으로 주담대를 받는 것은 쉽지 않은 편입니다. 그래서 보통은 정책자금 대출이나 2금융권상품을 연계하여 검토하는 경우가 많습니다. 또한 대출 상담 및 실행은 반드시 부동산이 위치한 지역의 은행에서만 진행해야 하는 것은 아닙니다. 대부분의 시중은행은 전국망을 통해 대출 접수가 가능하기 때문에, 현재 거주하시는 동네 지점에서 상담을 받아도 무방합니다. 다만, 일부 은행은 해당 부동산이 속한 관할 지점에서만 서류 확인이나 현장 실사를 진행하는 경우가 있어요. 이런 경우에는 해당 부동산이 있는 지역의 은행에 가서 상담을 받으시는 것이 원활합니다. 문의 사항에 충분한 답변이 되길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 타 지역에 거주하면서 다른 지역의 건물이나 아파트, 주택 등을 매입해도 전혀 상관이 없나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 우리나라는 거주 지역과 상관없이 다른 지역의 매매를 하는 것에 제한이 없습니다. 규제나 세금도 해당 부동산의 위치에 따라 정해지는 것이지 매수자의 거주지나 주 생활권에 따른 것이 아니라서, 매매 대상인 부동산에 대해서만 철저히 확인하시면, 질문자님께서 어디에 거주하는지가 문제를 일으키는 경우는 전혀 없다고 보시면 됩니다. 감사합니다.
부동산
Q. 중국의 자산 부동산 쏠림 현상은 얼마나 심한가요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.중국은 우리나라보다 심하면 심했지 덜하지는 않습니다. 중국은 1990년대 이후 주택 사유화가 급속히 진행되면서 부동산이 사실상 가장 확실한 투자처로 자리 잡았습니다.주식시장이나 채권시장 등은 제도적 안정성이 낮고, 투자 신뢰가 부족해 여전히 “집을 사야 부자 된다”는 인식이 강하게 남아 있습니다. 또 한국과 마찬가지로 결혼, 및 사회적 지위가 집 소유여부에 따라 갈라지기 때문에 사회적 압력까지 받는 중입니다. 정리하면, 한국도 부동산 의존도가 높지만 중국은 그보다 더 심각한 편이며, 가계 자산의 70~80%가 부동산에 몰려 있는 초집중 구조입니다. 이는 단순히 투자 선택의 문제가 아니라, 사회적 관습·제도적 한계까지 얽혀 있어 중국 경제와 국민 삶의 질을 동시에 제약하는 요인으로 작동하고 있습니다.문의 사항에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 융자 시세대비 30%이상 일때 월세계약
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.다가구 주택을 원룸 임대하시는 것으로 보이며, 해당 건물의 시세는 정확히는 파악되지 않지만, 해당 주변의 원룸 판매가가 1.5-2억 정도 하는 것을 볼때, 해당 건물은 20억 정도 하는 것 같네요(시세가.)다가구 같은 경우에는 세대별 경매가 되지 않고 통으로 넘어가기에 6억이면 안전하다고 볼 수도 있겠지만, 문제는 다른 방들의 보증금을 다 확인해 볼수가 없다는 것이네요. 만약 20억에서 8억이 깎인 12억에 낙찰이 되고, 은행이 6억을 가져가고 나머지 8세대(가정)에서 전세를 사는 중이라 6억을 가져가야 한다면 최악의 경우 보증금에 대한 손해가 발생할 수 있습니다. 물건 자체가 위험한게 아니라 극히 최악의 상황을 가정해 보면 그렇습니다. HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증의 임대차보증금 반환보증 가입 여부를 확인을 꼭 하시고, 이것에 가입하시는 것이 가장 안전하며, 보증금 2천만원은 다행히 현행 최우선변제 제도에서 전액 보호 가능 범위에 들어가므로 큰 문제는 없을 가능성이 큽니다. 그러나 위에 말씀드린 보증보험과, 전입신고, 확정일자는 꼭 챙기시기 바랍니다 감사합니다.
부동산
Q. 자금조달계획서 공동명의 문의드립니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.각각 50% 씩 공동명의 하시는 경우 부담금액을 4억원씩으로 맞춰서 작성하셔야 합니다. 지분 비율과 맞아야 하기 때문입니다. 현재 계획대로라면 아내는 지분보다 1억 초과 조달, 본인은 1억 부족 조달 상태가 되므로 단순히 기재만 맞출 수는 없습니다. 이 경우 실제로 아내가 본인에게 1억을 증여하거나 차용증을 통한 차입 형식으로 자금 이동을 해야 "4억씩 맞춰졌다"는 구조를 만들 수 있습니다. 다만, 단순 증여 시 증여세 과세 문제가 생길 수 있으므로, 통상은 차용증을 작성하여 금전거래로 처리하는 방법을 활용합니다.대출 상환 문제는 법적으로는 대출을 받은 사람(아내)이 원리금 상환 의무를 지게 됩니다. 따라서 은행에는 아내만 상환자로 기록됩니다. 따라서 실제 금융기관에 상환 책임이 있는 사람은 대출자 본인이라는 점을 유념하셔야 합니다.질문에 대한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.