안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 재건축시 최선의 방법은 뭘까요? 도와주세요
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.우선 이런 경우에는 재건축 참여여부 부터 결정을 내리셔야 합니다. 재건축 후 새 아파트를 분양받아 계속 거주할 계획이 아니라면, 재건축 참여보다는 매도 후 전세 또는 저리 대출을 통한 새 주거지 이전도 고려할 수 있습니다.재정적 현실을 고려하면, 영끌 대출을 통한 분양권 확보는 상당한 리스크가 있습니다. 60대 부모님과 미혼 자녀의 경우, 소득·신용 상태에 따라 대출 한도가 제한될 수 있습니다. 의료비 부담이 큰 상황에서는 추가 대출을 받는 것이 어렵거나 부담이 클 수 있습니다.그래서 현실적인 선택지로는 먼저 조합원 참여하신다면, 조합원으로 참여하되, 추가 분담금이나 대출 부담을 최소화하는 방식으로 참여하는 것이 좋겠습니다. 새 아파트 분양을 목표로 하기보다는, 매도 후 전세 전환 하는 전략으로 가시는 것도 좋겠습니다. 이자 부담기간을 최소화하면서도, 현금확보를 할 수 있는 방안입니다. 또는 아예 분양권을 포기하고 현재 아파트를 매도해 자금을 확보하는 것입니다. 재건축이 예정되어 있다면 시세가 오를 테니 현금을 확보하기에 용이 합니다. 하지만, 재건축이 완료될 시점보다는 이익이 크게 줄어들기는 합니다. 질문에 적절한 답변이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. lh 청약플러스 주택매도 공고문을 통해서 빌라를 lh에 매입 문의 하는 법
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.여러가지 방법이 있습니다. 먼저 LH 청약센터 홈페이지(https://apply.lh.or.kr) 접속 후, 주택매도 공고문 또는 청약플러스 공고문 메뉴에서 해당 지역 및 빌라 매입 공고를 확인합니다.두번째는 직접 연락하여 상담하는 것입니다. 공고문 내 안내된 연락처(보통 LH지역본부 매입 담당 부서)로 전화 또는 이메일 문의를 통해 빌라 매입 가능 여부와 세부 절차를 확인합니다.세번째로는 온라인 신청입니다. LH 홈페이지에서 제공하는 주택 매도 신청서 양식을 다운로드하거나, 공고문 안내에 따라 온라인 접수를 진행합니다.위와 같이 하면 매도하실 수 있을 것입니다. 감사합니다.
부동산
Q. 디딤돌대출 실거주 의무1년기간 질문입니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.먼저 디딤돌대출의 실거주 의무는 원칙적으로 “소유권 이전 등기일로부터 1년 이상 계속 거주”하는 것을 의미합니다. 중간에 전입을 빼서 거주 요건이 끊기게 되면, 은행 입장에서는 의무 미이행으로 간주하여 대출 회수를 요구할 수 있습니다. 다만 실무적으로는 ‘남은 기간만 다시 채우면 된다’는 해석이 가능하다는 이야기도 있으나, 디딤돌대출 취급기관(주택도시기금 위탁은행)의 내부 지침에 따라 다르게 적용될 수 있습니다. 일반적으로는 “처음부터 다시 1년을 채워야 한다”는 입장이 많기 때문에, 정확한 판단은 해당 대출을 취급한 은행이나 주택도시보증공사(HUG)에 확인하는 것이 안전합니다.둘째로, 양도소득세 비과세 요건은 “2년 이상 보유 및 2년 이상 거주(조정대상지역일 경우)”를 충족해야 합니다. 질문자님의 경우 실거주 요건이 중간에 끊겼기 때문에, 남은 기간만 다시 채워도 세법상 ‘계속 거주’로 인정되지 않을 가능성이 큽니다. 따라서 현재 상태에서 매매를 진행하면, 1세대 1주택 비과세 요건이 충족되지 않아 양도세가 과세될 수 있습니다.정리하면, 디딤돌대출의 실거주 의무는 은행 지침상 대체로 “처음부터 1년 재거주”를 요구하는 경우가 많고, 양도세 비과세 역시 실거주 연속성이 깨졌기 때문에 비과세 적용이 어렵습니다. 따라서 향후 매매나 거주 계획은 반드시 대출 취급 은행과 세무 전문가에게 개별적으로 확인 후 진행하시는 것이 안전합니다.질문에 대한 적절한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
부동산
Q. 우리나라 전망 어떻게 보이시나요? 좋아보이나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.나라의 전망에 대해 좋다 나쁘다 한마디로 표현할 수는 없겠지만, 긍정적으로 보이는 부분도 있고 부정적인 부분도 있습니다. 하지만 전 세계에서 우리나라를 보는 인식은 아직 전쟁중인 국가이며, 한국에 대해 잘 모르는 외국인들은 어디 변방에 찌그러져있는 작은 나라 라고만 생각하 는 경우도 많습니다. 한국이라는 이름을 모르는 사람도 아직 많고요.그래서 아직 성장의 여지가 있다고 보는데, 가장 우려스러운 것은 인구가 너무 가파르게 줄고 있다는 것입니다. 감사합니다.
공인중개사 자격증
Q. 이제 공인중개사의 인기는 예전만큼 못한 듯 하네요..
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.네, 현장에서의 분위기도 좋지가 않습니다. 그래서 제가 열심히 아하 활동을 하고 있는 것이기도 합니다. 우선 거래량 자체가 요즘 많이 줄었으며, 인기 지역을 제외하고는 거래가 없다시피 하므로 좋은 영향이 갈 리가 없겠죠. 하지만, 지역을 계속 옮겨서 해당 지역에 거래량이 많은 종목을 따라다닌다면, 여전히 해 볼만 합니다.중개사 시험도 어려워지고 있다고 들었습니다. 제가 생각하기에도 수를 좀 줄이는 것이 좋아 보입니다. 감사합니다.