안녕하세요. 하상원 전문가입니다.
부동산
Q. 주택 청약시 무주택 조건에 관한 문의 드립니다..!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.무주택 인정 기준은 세대 전체 기준입니다. 개인이 아닌 세대로 판단하기 때문에 질문자님의 경우 어머니께서 지분을 보유하고 있으므로 무주택 자격을 잃게 됩니다. 상속으로 받은 경기도 주택 지분(33%)이 있는 한, 청약에서 무주택자로 인정받기 어렵습니다.다만, 상속받은 지분을 3개월 이내에 제3자에게 매각하고 처분 사실을 증빙할 수 있다면, 예외적으로 무주택 자격을 회복할 수 있는 가능성이 있습니다.원하시는 답변은 아니었겠지만, 상황을 파악하시는데에 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.
부동산
Q. 1, 2인 세대 수의 증가에 따른 부동산 정책 변화
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.정부 역시도 변화를 인식하고 정책을 조정하고 있는 중입니다. 예를 들어, 청년·신혼부부를 위한 소형 임대주택, 역세권 청년주택, 고령자 맞춤형 공공임대 등은 1·2인 가구의 증가에 대응하기 위한 대표적인 사례죠. 아파트 규제만 정책으로 보는 경우가 있는데, 이렇게 보이지 않는 부분까지 정책으로 조정을 하는 중이니, 정부가 전혀 둔감한 것은 아닙니다. 하지만, 둔감하지 않다는 것이지 아직까지 전체 기조가 1인 주거로의 시장 변화에 못 따라가는 것은 맞습니다. 따라서 소형, 맞춤형, 복합형 정책으로 더 본격적으로 전환하는 것이 맞다고 생각합니다. 감사합니다.
부동산
Q. 아파트 매도 계획에 대하여 문의드립니다
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.이 경우에 고려할 포인트가 3가지 있네요.먼저 1세대 1주택 비과세 활용하는 방법입니다. 부모님이 현재 B아파트에 10년 이상 거주 중이므로, 원칙적으로 2년 이상 보유 및 거주 요건을 충족한 상태입니다. 따라서 B아파트를 마지막까지 보유하면서 A아파트를 먼저 매도하는 방향이 절세에 유리합니다. B아파트는 매도 시점에 1세대 1주택 상태만 된다면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문입니다.두번째는 A아파트 매도 시 세금 관련 내용입니다. A아파트는 비거주 중이고 현재 7억 시세라 양도차익이 상당히 큽니다(약 6억 원). 보유기간이 15년 이상이므로 장기보유특별공제를 적용받을 수 있고, 비조정대상지역이라도 기본세율(6~45%)로 과세됩니다. 다만 세액 자체가 크기 때문에 양도세 부담은 피할 수 없습니다. 필요하다면 증여 후 매도 등의 절세 방안도 검토할 수 있지만, 증여세와 취득세 부담까지 비교해야 하므로 단순 증여가 무조건 유리하지는 않습니다.마지막으로는 B 아파트 매도 시 세금이 되겠네요. A아파트를 정리한 후 1세대 1주택 상태에서 매도하면, 2년 이상 실거주 요건 충족으로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 현재 시세가 2억 원 수준이라 양도차익 규모도 크지 않지만, 어차피 비과세 요건을 활용하면 세금 부담이 없습니다.결론적으로는 A 아파트를 먼저 매도하여 현금화하고 B 아파트는 1세대 1주택 요건을 이용해서 나중 매도 하는 것이 유리합니다. 궁금하신 사항에 답이 되었을까요. 감사합니다.
부동산
Q. 전세 입주일자가 임대차 계약할 때 협의한 것보다 늦어지게 되면 어떻게 되나요?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.집주인측 사정(현재 세입자의 사정도 집주인의 사정이라고 합니다.) 으로 입주지연되는 경우 임차인(질문자) 입장에서는 불이익이 많습니다. 권리 보호를 위해서는 전입신고와 확정일자를 원래 계약서의 일정대로 진행하는 것이 중요합니다. 그리고 지연으로 인해 발생하는 비용이나 불편은 집주인에게 협의나 보상을 요구할 수 있습니다.실무적으로는 두 가지 방법이 있습니다. 첫째, 계약서상 시작일을 그대로 유지하되 실제 입주는 며칠 늦춰도 되도록 협의하고, 이 경우 전입신고와 확정일자는 원래 날짜에 맞춰 진행해 권리를 확보하는 것이 안전합니다. 둘째, 입주일 자체를 계약서에 추가 특약으로 수정하고 그에 따른 보상 문제를 함께 합의하는 방법이 있습니다.기본적으로 기존세입자가 잔금을 받고도 일주일이나 늦게 나가는 것이 이해가 되지는 않습니다. 반드시 피해를 본 내용에 대해 집주인에게 요청하시어 보상을 받으시길 바랍니다. 감사합니다.
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Q. 신혼희망타운 청약 예비번호 받았는데 무주택?
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.신혼희망타운은 무주택자 요건을 기본으로 합니다. 세대 전체가 무주택이어야 합니다. 질문자님은 현재 배우자가 포함되지 않으므로 무주택에 해당합니다. 그리고 배우자 분께서도 월세 살고 있으신데 따로 소유하고 계신 주택이 있으신가요? 제가 보기엔 두분다 무주택자인것 같은데요.부부가 별도 세대로 살고 있는 것은 낙첨 사유가 아니니 너무 걱정하지 마시기 바랍니다. 감사합니다.