아파트 매도 계획에 대하여 문의드립니다
안녕하세요.
부모님이 아파트 2채 가지고 계신데요.
이제 노후를 위해 매매를 생각중이십니다.
A아파트 : 보유기간 29년, 취득가액 9천만원, 현재시세 7억, 비거주
B아파트 : 보유기간 25년, 취득가액 7천만원, 현제시세 2억, 10년째 거주중
두집모두 비조정대상지역입니다.
어떤 계획으로 정리하는게 가장 좋은지 답변 부탁드립니다.
절세방법과 발생할 세금에 관하여 조언도 부탁드립니다.
감사합니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
이 경우에 고려할 포인트가 3가지 있네요.
먼저 1세대 1주택 비과세 활용하는 방법입니다. 부모님이 현재 B아파트에 10년 이상 거주 중이므로, 원칙적으로 2년 이상 보유 및 거주 요건을 충족한 상태입니다. 따라서 B아파트를 마지막까지 보유하면서 A아파트를 먼저 매도하는 방향이 절세에 유리합니다. B아파트는 매도 시점에 1세대 1주택 상태만 된다면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있기 때문입니다.
두번째는 A아파트 매도 시 세금 관련 내용입니다. A아파트는 비거주 중이고 현재 7억 시세라 양도차익이 상당히 큽니다(약 6억 원). 보유기간이 15년 이상이므로 장기보유특별공제를 적용받을 수 있고, 비조정대상지역이라도 기본세율(6~45%)로 과세됩니다. 다만 세액 자체가 크기 때문에 양도세 부담은 피할 수 없습니다. 필요하다면 증여 후 매도 등의 절세 방안도 검토할 수 있지만, 증여세와 취득세 부담까지 비교해야 하므로 단순 증여가 무조건 유리하지는 않습니다.
마지막으로는 B 아파트 매도 시 세금이 되겠네요. A아파트를 정리한 후 1세대 1주택 상태에서 매도하면, 2년 이상 실거주 요건 충족으로 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 현재 시세가 2억 원 수준이라 양도차익 규모도 크지 않지만, 어차피 비과세 요건을 활용하면 세금 부담이 없습니다.
결론적으로는 A 아파트를 먼저 매도하여 현금화하고 B 아파트는 1세대 1주택 요건을 이용해서 나중 매도 하는 것이 유리합니다.
궁금하신 사항에 답이 되었을까요. 감사합니다.
1명 평가부모님이 아파트 2채 가지고 계신데요.
이제 노후를 위해 매매를 생각중이십니다.
A아파트 : 보유기간 29년, 취득가액 9천만원, 현재시세 7억, 비거주
B아파트 : 보유기간 25년, 취득가액 7천만원, 현제시세 2억, 10년째 거주중
두집모두 비조정대상지역입니다.
어떤 계획으로 정리하는게 가장 좋은지 답변 부탁드립니다.
절세방법과 발생할 세금에 관하여 조언도 부탁드립니다.
==> 우선적으로 양도소득세는 피할 수 없습니다. 이러한 경우 양도소득세가 적은 금액을 기준으로 매도일정을 수립하시는 것이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
양도세 관련해서 답변을 드리면 우선 일시적 2주택 적용은 불가하므로 어느 한채를 먼저파는지에 따라 양도소득세가 부과가 달라질수 있을듯 보입니다. A아파트의 경우 양도차익이 6억이넘고, B아파트의 경우 1억 3천정도 되기 떄문에 양도차익이 적은 B아파트를 먼저 매도하고 양도소득세를 부담한뒤, 1세대 1주택이 되신 이후에 A주택을 매도하므로써 양도 비과세혜택을 받는게 가장 유리할듯 보입니다.
안녕하세요. 이제동 공인중개사입니다.
1가구 2주택에 대한 양도세의 구간은 6 ㅡ45%구간으로 조정지역은 20%추가부담됩니다
이러한 구간은 보유기간에 따라 매년 양도세율이 감면 되기 때문입니다
그리고 기본공제 250만원을 공제합니디
절세방법은 실거래가가 적은 아파트를 먼저 매도하셔야 양도세를 절감할 수 있습니다
그러면 추후 1가구1주택자로 양도시 전액 영도세가 감면이 됩니다
따라서 B아파트를 먼져 매도하시는 것이절세 방법이 됩니다
참고 바랍니다
안녕하세요. 공인중개사입니다.
장기보유한 A아파트는 비과세 조건이 충족되면 세금 부담이 적을 수 있습니다.
거주 중인 B아파트는 실거주 요건을 고려해 양도 시기를 조정하면 절세에 유리합니다.
세부 조건에 따라 1세대, 1주택 비과세 장기보유특별공제 등을 활용한 세금 최적화가 필요합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 일시적 1가구 2주택 조건도 되지 않고 2주택자로 양도소득세 납부를 하셔야 할 것으로 보이고 양도차익에 적은 것 부터 매도를 해서 나머지 하나는 1가구 1주택 2년 비과세로 양도소득세를 납부를 하는 것이 절세 방법으로 보여 집니다.
또한 증여를 하는 방법도 있으니 가까운 세무사님과 협의를 해보시는 것도 방법 중에 하나라 보여 집니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
A 아파트를 먼저 매도하고 B아파트를 나중에 매도하는 것이 좋을 듯 합니다.
현재 시세 차익이 크지만 실거주 요건이 없어 비과세는 불가하고 장기보유특별공제 30% 적용가능합니다.
다주택자 중과는 비조정 지역이라 미적용 대상입니다.
지금 매도해도 일반세율 + 장특공제로 세금이 크지 않습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
비조정대상지역은 조정대상지역보다 양도세 중과율리 낮고 장기보유특별공제혜택을 받으실 수 있습니다.
개인적인 의견을 드린다면 B주택은 현재 보유와 거주 조건을 모두 만족을 하고 계시기 때문에 B아파트를 비과세 혜택을 받으시고 먼저 매도를 하신 뒤 A아파트 거주를 추천드립니다.
그렇게 A아파트에 거주하시면서 거주 요건을 채우셔서 이후 비과세 혜택을 누리실 수 있고 상속과 증여도 고려해 보실 수 있을 것 같습니다.안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
1가구 2주택일때는 남는금액이 적은것부터 매도를 해야 절세를 할수 있습니다
세금에 관해서는 세무사와 상담을 하시는것이 가장 정확합니다
여러가지 요건을 따져서 계산을 하기때문에 꼭 전문가와 상담후에 매도 순서를 정해서 매도를 하셔야 합니다
상담후에 진행하시기 바랍니다