디딤돌대출 실거주 의무1년기간 질문입니다
안녕하세요.
SH 임대 청약 분양전환 아파트 관련하여 문의드립니다.
저는 기존에 전세로 5년간 거주한 뒤 분양전환을 하였고, 이후 디딤돌대출을 받아 실거주를 이어오던 중 형편상 타지역으로 이전하게 되었습니다. 그 과정에서 월세를 놓게 되었고, 소유권 이전 등기일로부터 1년이 되기 7일 전에 제 실수로 전입신고를 다른 곳으로 옮기게 되었습니다.
이로 인해 실거주 의무 위반으로 감면받았던 취득세는 과태료까지 포함해 납부하였으며, 디딤돌 대출도 상환해야하지만 현재는 사정상 유예 상태로 유지 중입니다. 그런데 은행에서는 실거주 의무를 다시 처음부터 1년을 채워야 한다고 하고, 다른 곳에서는 남은 기간만 채우면 된다는 이야기도 있어서 혼란스러운 상황입니다.
1. 실거주 의무는 남은 기간만 채우면 되는 것인지, 아니면 처음부터 다시 1년을 채워야 하는 것인지 궁금합니다.
2. 또한 이 상태에서 매매를 진행할 경우, 양도세 비과세 요건이 충족되지 않아 과세 대상이 되는지도 확인 부탁드립니다.
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
먼저 디딤돌대출의 실거주 의무는 원칙적으로 “소유권 이전 등기일로부터 1년 이상 계속 거주”하는 것을 의미합니다. 중간에 전입을 빼서 거주 요건이 끊기게 되면, 은행 입장에서는 의무 미이행으로 간주하여 대출 회수를 요구할 수 있습니다. 다만 실무적으로는 ‘남은 기간만 다시 채우면 된다’는 해석이 가능하다는 이야기도 있으나, 디딤돌대출 취급기관(주택도시기금 위탁은행)의 내부 지침에 따라 다르게 적용될 수 있습니다. 일반적으로는 “처음부터 다시 1년을 채워야 한다”는 입장이 많기 때문에, 정확한 판단은 해당 대출을 취급한 은행이나 주택도시보증공사(HUG)에 확인하는 것이 안전합니다.
둘째로, 양도소득세 비과세 요건은 “2년 이상 보유 및 2년 이상 거주(조정대상지역일 경우)”를 충족해야 합니다. 질문자님의 경우 실거주 요건이 중간에 끊겼기 때문에, 남은 기간만 다시 채워도 세법상 ‘계속 거주’로 인정되지 않을 가능성이 큽니다. 따라서 현재 상태에서 매매를 진행하면, 1세대 1주택 비과세 요건이 충족되지 않아 양도세가 과세될 수 있습니다.
정리하면, 디딤돌대출의 실거주 의무는 은행 지침상 대체로 “처음부터 1년 재거주”를 요구하는 경우가 많고, 양도세 비과세 역시 실거주 연속성이 깨졌기 때문에 비과세 적용이 어렵습니다. 따라서 향후 매매나 거주 계획은 반드시 대출 취급 은행과 세무 전문가에게 개별적으로 확인 후 진행하시는 것이 안전합니다.
질문에 대한 적절한 답이 되었으면 좋겠습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
위와 같은 경우가 흔치 않아 정확한 답변이 어렵습니다. 중요한건 대출을 실행한 은행이나 디딤돌 대출의 주체인 주택도시보증공사등에 문의를 해보시는게 필요할듯 보입니다. 개인적으로는 실행은행에서 말한 기준에 따라 하시는게 가장 안전할것으로 판단이 됩니다
기본적으로 양도비과세는 취득후 2년 보유를 해야 적용가능합니다. 질문의 경우 소유권 이전 등기일로부터 2년이 안되었을 것으로 보이기에 비과세 적용이 어려울수 있습니다. 규제지역이 아닌 경우에는 위 실거주여부를 떠난 최소 2년간은 보유를 하신뒤에 매도를 하셔야 1세대1주택자이면서 12억이하 주택이라면 양도비과세가 적용가능할수 있습니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
디딤돌 대출의 실거주 의무는 일반적으로 이탈한 시점 기준으로 다시 1년을 채워야 하는 것이 원칙입니다.
단, 은행 및 지자체별 유권해석이 다를 수 있어 해당 대출 기관 공식 문의 후 확인이 필수 입니다.
매매 시 양도소득세 비과세 요건도 2년 실거주 요건을 충족하지 못하면 과세 대상이 될 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
실거주 의무는 원칙적으로 다시 1년을 채워야 할 가능성이 크며 현재 상태에서 매매를 진행하면 양도세 비과세 요건이 충족되지 않아 과세 대상이 될 가능성이 큽니다.
감사합니다.
안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.
말씀과 같이 위 사항이 흔하게 나오지 않는 상황이라 실무적으로도 다양한 해석이 나오고 있는 것이 사실이라 혼동이 있으실거라 예상이 됩니다. 제가 확인해 본바로는 통상적으로 실거주 위반이 발생이 되셔서 감면받았던 취득세와 과태료를 납부하시게 되면 처음부터 1년 거주를 채워야 한다는 것이 통상적인 실무의 견해입니다. 또한 양도세 비과세 요건도 충족이 되지 않아 현재로서는 양도세가 부과되실 가능성이 높아보입니다. 하지만 기존 세대원 전원이 5년 이상 거주하였기에 특례 적용이 될 수 있어 이 부분을 SH에 문의를 해보시는 것을 추천드립니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
디딤돌대출은 실거주 요건으로 소유권 이전등기일로부터 1년 이상 계속 거주가 조건입니다
계속이라는 조건이 붙기 때문에, 중간에 전출되면 리셋으로 간주됩니다
즉, 다시 처음부터 1년을 채워야 합니다
1년 중 358일을 거주하고, 남은 7일 전에 전출했다면, 그 358일은 실거주로 인정되지 않습니다
향후 다시 전입하여 실거주를 시작하면, 그때부터 1년을 새로 채워야 실거주 요건을 충족하게 됩니다
이는 주택도시기금(디딤돌대출 관리 주체)에서 엄격하게 보는 부분이며, 은행이 그렇게 안내한 것이 맞습니다
유예 상태라도, 실거주 위반은 정정될 수 없습니다
디딤돌대출 유예는 상환 압박 완화용일 뿐, 실거주 요건 충족 여부에는 영향을 주지 않습니다
즉, 실거주 요건을 충족하지 못했다면 향후 문제가 생길 수 있으며, 상환을 요구받을 수 있는 사유가 됩니다
실거주 기간 처음부터 다시 1년을 채워야 하므로 (기존 358일 실거주는 무효)
양도세 비과세 요건 조정대상지역이라면 실거주 2년 충족 안 되었으므로 과세 대상 가능성이 높습니다
세무사한테 자세한 상담을 받아보시기 바랍니다