안녕하세요 홍성호 전문가입니다.
부동산
Q. 전세 끼고 매매하면 기존 새입자랑 계약서를 다시.쓰나요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.매매 계약을 하게 되면 기존 임대차계약을 자동으로 승계하게 됩니다.즉 굳이 계약서가 없더라도 계약을 이행하는데 문제는 없습니다.다만, 나중에 분쟁이 생길 염려가 있어 미리 계약서를 작성하면서 이야기를 충분히 하는게 좋습니다.그래서 계약서를 쓰지 않기보다는 기존계약서와 동일하게 작성하는것을 추천합니다.임대인 임차이 모두에게 좋은 선택이 되는 경우가 많습니다.
부동산
Q. 부동산 투자는 어디서부터 시작해야하나요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.부동산 투자를 하기 위해서는 일정기간 동안의 매매시장을 관찰해야 합니다.가장 안전하고 간편한 투자가 역세권의 소형아파트 갭투자입니다.지금음 물론 자본금이 조금 필요하니 지방의 소형아파트 투자를 보셔도 좋습니다.이렇게 물건을 파악하기 위해서 부동산책을 보고 시장을 관찰하면 됩니다.특별히 책을 추천해드리지는 않겠지만 사실 어떤 책이든 크게 상관이 없습니다.서점에 가서 가장 눈에 들어오는책을 사서 3번만 읽어보면 다음에 어떤 책을 고를지 시장을 어떻게 관찰해야할지에 대한 기준이 생길겁니다.
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Q. 전세자금대출 연장은 어떻게 하는건가요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.다른 집으로 이사를 하게 된다면 기존 전세자금 대출을 상환을 해야 합니다.임대차종료와 동시에 집주인에게 보증금을 받아서 은행에 대출을 상환하면 됩니다.그리고 새로운 대출은 그렇게 기존 대출을 상환하는 조건으로 미리 대출을 실행해 줍니다.
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Q. 등기부등본에서 어떤것을 봐야하나요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.등기부 등본에서 가장 먼저 확인해야하는 내용은 소유권입니다.누가 진짜 소유자인지 언제 취득한 것인지등을 확인할 수 있습니다.그리고 이외의 내역은 어떤걸 확인하는게 아니라 등기부등본에 나온 내용이 무엇인지를 확인한다고 보면 좋습니다즉, 을구에 해당사항없음만 나온다면 특별히 볼게 없지만 다른 근저당이나 전세권, 임차권등기 등이 설정되었거나 해지되었던 내역을 보고 판단합니다.
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Q. 상가 임대 월세는 재계약 시 5% 이상 오르는 것이 가능한가요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.1. 내년 계약만료 전 갱신을 신청하면 임대차보호법에 보호를 받을 수 있나요?-네 받을 수 있습니다.2. 만약 갱신이 아닌 재계약 시 임대차보호법에 명시된 월세 인상한도는 효력이 없어지고 계약서 상의 새로운 월세로 내는게 타당한 것인가요?-아뇨 어떤 경우라고 하더라도 10년까지는 보호받을 수 있습니다.그리고 주인이 바뀐다고 하더라도 변하는건 없습니다.
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Q. 요즘 주택담보대출은 평균 담보가치의 몇프로까지 나오나요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.신용점수가 높지 않아도 특별히 연체가 있거나 신용불량이 아닌 경우에는 금리차이만 조금 나고 대출은 가능합니다.하지만 기대출이 있는 경우에는 한도가 조절 될 가능성이 높습니다.그리고 주택청약종합저축은 꼭 들어놓는게 좋습니다나중에 청약을 하게 되면 큰 도움이 될 겁니다.
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Q. 전세 2년 계약만료전 매매로 인한 임대인 교체, 실거주 주장시 나가야하나요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.이런 경우라면 집주인이 바뀌더라도 계약갱신청구권을 사용하면 2년 더 거주가 가능합니다.그러니 주인이 바뀌는 시점을 확인하고 계약갱신청구권만 사용하면 걱정하지 않아도 될거 같네요.
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Q. 집을 양도할때 양도세 기준이 어떻게되나요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.양도세는 파는 금액에서 사는 금액을 뺀 차액에 대해 세금을 메깁니다.그러니 얼마에 사서 얼마에 팔았는지를 계산하고 보유한 기간을 계산하면 간단하게 알 수 있습니다.1주택자라면 비과세까지 가능하고 2주택자부터는 양도소득세는 무조건 나옵니다.
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Q. 주택청약 무주택자 수혜자 되려면
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.부모님집에 살고 있다고 하더라도 나중에 세대분리를 하게 되면 혜택을 받을 수 있습니다.물론 부모님집에 사는 기간도 무주택기간에 포함되는 기간이니 크게 손해가 날 부분은 없습니다.월 10만원 씩 꾸준히 청약을 넣어두면 좋습니다.
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Q. 이사하면 등기부주소는어떻게?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.직접 신청을 해서 바꾸어야 변경이 됩니다.하지만 대부분은 주소지를 굳이 바꾸지 않습니다.특별히 불이익이 생길 부분도 없구요.꼭 바꾸어야 할거 같은면 개인적으로 신청을 따로 하시면 됩니다.