안녕하세요 홍성호 전문가입니다.
부동산
Q. 부동산 관련에 대해..(내집마련)
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.내집마련에 가장 효과적인 방법이라면 적은 비용을 통해서 수익을 최대화하는 방법일거 같네요.실입주는 어려울 수 있지만 전세를 끼고 매매를 하는 방법이 오래전부터 사용되었습니다.갭투자와 비슷하지만 갭투자의 경우 투자금이 적고 여러채를 하기 때문에 차이를 둘 수 있습니다.갖고 싶은 주택이 있고 투자금이 부족하다면 전세를 맞추거나 맞추어진 집을 구매해서 추후 상승에 대한 이익을 가져가는 방법이 있습니다.이게 가장 수익률도 높고 효과적인 방법으로 보여지네요.
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Q. 재건축과 리모델링 분담금 차이가 궁금합니다
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.리모델링의 경우 공사비를 부담하는 만큼 분담금이 나오게 됩니다.말 그래도 재건축의 경우 잔여세대를 분양하면서 수익이 나오기 때문에 사업성을 평가할 때 이 부분이 크게 작용을 합니다.하지만 리모델링의 경우 많은 세대가 나오기 어렵기 때문에 분담금은 실제 공사비를 조합원들이 부담하는 선에서 나올 수 있습니다.다만, 재건축에 비해 속도가 빠르고 공사기간도 짧기 때문에 재건축에 비해 크게 증액이 된다거나 부담이 증가된다고 보기는 어렵습니다.그리고 준공 후 시세차익을 생각한다면 좋은 선택이 될수있습니다.
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Q. 전세 및 월세 보증금 보증보험 가입 조건이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.보증보험을 가입할 때는 일정한 기준이 있습니다.대표적으로 공시지가와 공시가격을 조회하고 이 금액에서 150% 이하로 전세가가 포함된 경우 가입이 됩니다.또한 근저당과 선순위 보증금이 안전할 때 가입이 되는 건데 이 기준에 부합하지 않으면 가입이 어렵습니다.보증대상 주택 소유권에 대한 권리침해 (경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등)가 없을 것전입세대열람내역 확인 결과 타 세대의 전입내역이 없을 것(단독·다중·다가구 제외)전세권이 설정된 경우 이를 공사로 이전하거나 말소- (법인임차인) 목적물 전세권 설정 및 공사 이전 필수건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것전세계약기간이 1년 이상일 것전세보증금 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하공인중개사가 확인(날인)한 전세계약선순위채권 ≤ 주택가격의 60%(단독·다중·다가구의 경우 80% 단, 보증신청인보다 우선하는 전세보증금을 제외한 선순위채권은 60%이하)(선순위채권+전세보증금) ≤ 주택가격의 100%(단독·다중·다가구의 경우)임대인 또는 공인중개업자가 확인한 타전세계약 확인서 미제출시전세보증금 ≤ 주택가액 × ( 임차인 점유면적 ÷ 건물연면적)전세보증금을 대출 받은 경우신용대출은 보증가능담보대출, 질권설정 또는 채권양도통지된 전세대출의 경우 보증불가기본적으로 계약한 주택이 이 조건에 부합해야 합니다.
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Q. 부동산세금관련 양도소득세 면제조건이궁금합니다?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.1주택자의 양도소득세의 경우에는 2년 보유하고 2년을 거주하게 되면 비과세 혜택을 볼 수 있습니다.일정 금액이상으로 매도하게 되면 100% 비과세를 받을 수는 없겠지만 기본적으로 2년 거주가 된다면 비과세를 받을 수 있다고 보면 됩니다.
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Q. 청약시 부모님 주택여부는 상관없나요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.세대 분리를 하게 되면 부모님의 주택소유여부가 아무런 문제가 되지 않습니다.이전 세대에서 부모님이 주택을 소유했다고 하더라도 세대분리를 하게 되면 만 30세 부터 무주택기간을 산정하면 됩니다.
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Q. 이런 경우 이사를 해야 하는게 맞나요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.이런 경우라면 계약갱신청구권으로 전세계약을 연장할 수 있어서 선택이 가능할거 같네요.팔리는 경우와 안팔리는 경우 모두 전세계약을 연장하는데 크게 문제가 없는 상태라 좀 더 전세로 거주하고 싶다면 계약갱신청구권을 사용하기만 하면 됩니다.
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Q. 개인과외사업자로 아파트 담보대출
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.사업자이고 소득이 신고된다면 대출은 가능합니다.다만 월급 소득자보다는 안정적으로 대출이 나오지는 않습니다.대부분 사업자들의 경우에는 소득에 비해 적게 나오기 때문에 기본적으로 미리 대출을 확인하고 매매계약을 하는게 좋습니다.
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Q. 전세제도가 우리나라 만 있나요??
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.네 맞습니다.전세계적으로 보더라도 월세를 지불하지 않고 일정 금액을 위탁하고 사용권을 받는 전세라는 제도는 보기 어렵습니다.예전부터 내려오는 거래 계약이라서 지금도 상식적으로 이루어지지만 외국 사람들의 관점에서 보면 정말 황당한 계약이라고 봅니다.
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Q. 종부세 간략하게 설명가능할까요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.1주택자가 종부세를 낼 수도 있고 내지 않을 수도 있습니다.주택을 소유한 경우 재산세를 내게 되어 있는데 일정 금액이상인 경우 종합부동산세가 부과됩니다.그러니 1주택자라로 하더라더 비싼 주택을 가지고 있다면 종부세가 나옵니다.2주택자라고 해도 기준금액 이하라면 종부세가 나오지 않는 거구요.
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Q. 임대인의 계약 불이행으로 인한 파기시 보상
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.계약내용을 이행하지 못했기 때문에 당연히 계약금의 배액 배상을 청구할 수 있고 계약해지도 가능합니다.변호사나 법무사를 통해서 손해배상 청구를 해도 좋은 결론이 나올거 같구요.단, 전 세입자가 나가지 않은 상황에서 전세금을 지불하는 건 위험하니 절대 그렇게 진행하면 안됩니다.