안녕하세요 홍성호 전문가입니다.
부동산
Q. 초기 분양가격이 형성되는 과정은?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.땅 가격과 공사비용 그리고 인건비등을 계산하고 이익금을 합해서 아파트 가격을 측정합니다.하지만 매해 인건비가 오르고 있어서 수익부분에 대한 내용이 달라질 수 있습니다.그래서 미리 분양가격에 이익이 생길 수 있게 미래가치를 포함합니다.매해 지어질 때마다 건설사에서 측정하는 비용이 달라지니 매번 달라지게 됩니다.
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Q. 전세 계약시 꼭 넣어야 할 특약 알려주세요
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.전세계약에서 꼭 넣어야 하는 특약이 있는 것은 아닙니다.계약마다 특징이 있기 때문에 계약당사자인 임대인과 임차인이 원하는 바를 적는거죠.그런데 일반적으로 많이 들어가는 내용이1. 임대인은 임차인의 전세자금대출에 동의하기로 한다.1. 임대은 임차인의 전세자금대출이 안될 시 계약을 해지하고 계약금 전액을 즉시 반환하기로 한다.1. 임대인은 계약일로부터 잔금일의 다음날까지 새로운 근저당을 설정하지 않기로 한다.임차인의 경우 이런 특약을 많이 넣고 계약을 합니다.계약 갱신에 대한 부분은 꼭 특약으로 넣지 않아도 보장받을 수 있는 거라 걱정하지 않아도 됩니다.
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Q. 주택 조합원은 무엇이고 청약과 어떻게 다른건가요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.조합원의 경우에는 집을 가지고 있거나 미리 자금을 넣고 조합원이 되어 주택을 확보하게 됩니다.하지만 청약은 추첨을 통해서 집을 받게 되는거죠.둘 다 새 아파트를 가지고 되는 것은 같지만 조합원은 처음에 자금 투입이 많아야 하는 단점이 있고 청약은 계약금만 있으면 되기 때문에 소액으로 내집장만을 할 수 있습니다.
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Q. 본인의 전세집에 동생이 전입, 계약자(본인)가 전출해도 대항력이 유지되나요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.추가1. 본 경우에 대항력이 유지된다는 의미가, 전세집을 계약할 당시 확정일자를 받음으로써 발생하는 법적 보호(선순위 근저당 등)와 완벽하게 동일한 의미인지 궁금합니다.-본인의 대항력을 함께 사는 가족이 그대로 유지한다고 보면 됩니다.그러니 동생을 전입시킨 후에 전출을 하면 됩니다.추가2. 위 내용이 불가능할 경우, 임차권 양도양수 계약서를 작성하면 대항력이 유지되나요?-임차권양도양수는 집주인의 동의가 있어야 가능한 부분이라 두 사람이 한다고 크게 달라지지는 않습니다.동생이 집주인과 새롭게 계약을 하는 편이 더 안전할 수 있습니다.
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Q. 아파트 자가 보유중에 청약 신청가능한지?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.처분을 하지 않으면 청약받은 집에 대한 불이익이 생기거나 대출에 대한 강제 상환이 이루어집니다.그래서 무조건 처분을 하긴 해야 합니다.기간은 보통 입주후 6개월로 되어있는데 모든 곳이 동일한 조건이 아닐 수 있으니 입주자모집공고문을 확인해보는게 가장 정확할거 같네요.
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Q. 잠시 전입해야할일이있는데 장모님 집으로 해도 될까요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.1. 이때 세대원으로 편입할시 추후 청약, 양도세 등 문제가 있을까요?-추후 세대분리를 하고 청약을 하거나 양도를 할 때 세금 문제는 일어나지 않습니다.중간에 잠시 세대합가를 했다고 불이익이 생기지는 않습니다.2. 문제가 된다면 세대분리하여 각각 세대주가 되도록 하여 합가하는게 가능한가요? 이때 문제가 생길 여지가 있을까요?-각각 세대를 구성해서 합가하는 방법이 있긴하지만 이게 가족이 거주하는 집에서는 잘 안됩니다.
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Q. 결혼 전 저와 예비신부 각각 1주택자입니다.
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.이렇게 1주택자들이 결혼을 하게 되면 일시적 1가구 2주택으로 양도세 비과세 기간을 줍니다.혼인신고 후 5년이내에 둘 중 한 주택을 팔게 되면 양도세에 대한 혜택을 주는데 이 기간에 팔면 좋습니다.두 주택모두 들고 간다고 크게 불이익은 없지만 보유세인 재산세와 종부세가 좀 더 많이 나올수 있으니 유의하시길 바랍니다.
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Q. 분양권도 주택수에 포함이 되는지 궁금합니다.
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.지금 새롭게 분양되는 곳의 분양권이라면 주택으로 보고 주택수에 포함됩니다.그러니 이 내용을 미리 확인해서 분양권을 구입하는게 좋습니다.2021년부터 분양권을 주택으로 간주하고 규제지역에 위치해 있는 경우에는 주택수에 산정합니다.그러니 내가 사려는 분양권이 해당하는지 여부를 미리 확인하고 거래하는게 좋을거 같네요.
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Q. 전세대출 되는 빌라가 사기인지 확인하는 방법들?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.신탁등기가 있는 경우에는 등기부등본으로 바로 확인이 가능합니다.그리고 깡통전세의 경우도 매매가와 실거래가 혹은 주변에 나온 매매가를 확인해보면 쉽게 파악할 수 있습니다.하지만 전세를 구하기 어렵기 때문에 이런 깡통전세로 의심된다고 하더라도 보증보험 가입여부를 확인해서 가입이 가능하다면 계약을 하고 보증보험을 가입하면 대부분의 위험에서 안전할 수 있습니다.만약 깡통전세인게 확인되었는데 보증보험도 안되는 곳이라면 신중히 결정하는게 좋습니다.
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Q. 종부세 폭탄으로 집값이 하락할까요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.상승세가 주춤하고 있지만 이는 세금에 대한 부분때문이라고 보기는 어렵습니다.이미 종부세를 예상하고 있었고 많은 사람들이 이에 대한 대비를 해놓은 상태입니다.그러니 앞으로도 세금적인 부분 때문에 집값하락이나 안정이 온다기 보다는 월세 매물이 늘어날거라 예상하는게 더 현실적인 답이 될 거라 봅니다.앞으로 집값 안정이 온다면 세금보다는 금리 상승이나 세계적인 경제상황의 변화에 의해서 이루어진다고 볼수 있을거 같습니다.