안녕하세요 홍성호 전문가입니다.
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Q. 자녀에게 본인소유 부동산매매절차 문의
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.1. 매매절차가 궁금합니다(세입자와 전세 계약은 누구와 해야하는지?)-세입자는 전세계약을 파는 사람과 사는 사람 모두와 가능합니다.계약 방식에는 문제가 없기 때문에 잔금을 치루는 날짜에 따라서 결정하면 됩니다.2. 자녀에게 어느정도까지 저가 매매시 증여세부분이 없을까요?-매매를 하기 때문에 증여가 아닌 매매에 대한 세금을 계산하면 됩니다.만약 시세보다 저렴하게 매매하거나 증여를 포함해서 하는 경우에는 비과세혜택이 있는 부분이외에는 세금이 나올수 있습니다.3. 부모는 2년이상 실거주 했으니 양도세는 없겠지요?-양도세 비과세 혜택이 채워졌다고 하면 세금이 나오지는 않지만 정확한내용을 통해서 세무사에게 확인을 하고 신고하는게 가장 좋습니다.
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Q. 건설사가 주인인 빌라 확정일자만 받아도되나요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.확정일자와 전입신고가 되어 있으면 대항력이라는게 만들어집니다.그래서 경매가 일어나게 되면 배당을 받는 순서가 후순위 권리보다 우선 되게 됩니다.그러니 보증금의 안전을 지키기 위해 두가지가 꼭 필요합니다.전세 만기시 전세금을 돌려받지 못하게 되면 위 권리 등을 통해서 법적인 조치를 할수 있습니다.최종적으로는 경매를 통해 보증금을 반환 받게 되는건데 대부분은 중간에 협의가 되거나 돌려받으니 미리 걱정하지 않아도 됩니다.
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Q. 중기청 세대주등록 바로해야하나요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.네 대출을 받게 되면 바로 전입을 해서 세대주 조건을 갖추어야 합니다.이는 중기청 대출 뿐 아니라 대항력을 형성하는데 반드시 필요합니다대항력이 있어야 전세보증금이 안전하기 때문에 잔금을 치루었다면 지체하지 말고 바로 전입을 해야 보증금이 보다 안전하다고 이야기 할 수 있습니다.
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Q. 전세계약 갱신권 관련 문의드립니다.
안녕하세요.1.집주인이 임대사업자로 등록되었기 때문에 집주인이 들어와서 산다고 하면서 전세 재계약을 거부하는건 불가능한 것이 맞는지요?-임대사업자는 임대를 해야하는 것이라서 실거주를 이유로 재계약을 거부하지 못합니다.2.그리고 집주인이 임대사업자를 포기하면서 본인이 들어와서 산다고 하면서 전세 재계약을 거부할 수 있는 건가요??-네 맞습니다.하지만 임대사업자는 살고 있는 임차인의 동의가 있어야 포기가 가능합니다.3.마지막으로 전세 재계약을 임대사업자 등록시점인 2019년부터 8년간 전세 재계약 갱신률 5% 한도내에서 8년까지 세입자에게 재계약을 할 수 있는 권리가 생기는 건지요??-네 임대사업자를 유지하는 기간 동안 재계약을 할 수 있습니다.
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Q. 공인중개사를 끼고 거래해서 문제가 발생했을 때
안녕하세요.공제증서입니다.공인중개사가 잘못된 정보나 언행으로 계약당사자들에게 피해를 입히게 되었을 때 1억원이라는 금액을 배상 받을 수 있는 보험입니다.그 책임의 범위는 공인중개사 일부러 속이는 경우이고 모든 사고에 대해 책임을 지는 것은 아닙니다.다만 협회나 SGI 에 가입이 되어 있는 금액이라서 공인중개사 책임이 확인되면 바로 청구해서 받을 수 있습니다.
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Q. 집 구할때 청약통장의 우대성은?
안녕하세요.청약통장이 있고 없고의 차이점은?-신축 아파트를 분양 받을 수 있는 자격이 있고 없고 의 차이점 뿐입니다.금액이 크지 않은 청약통장이라 하더라도 또는 청약통장개설일이 1년도 안되더라도 없는사람보다 있는게 더 좋은이유는?-특별히 좋은 건 없고 아파트 청약신청을 할 수 있습니다.청약통장은 아파트만 가능한가요?-네 맞습니다.청약통장은 1인 1계좌만 가질수 있나요?-청약통장은 1인 1계좌만 가능합니다.청약이 이루어지지 않는다면 효력이 유지 됩니다.
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Q. 오피스텔이 1인이 생활하기에 좋을까요?
안녕하세요.오피스텔의 경우 공동주택이기 때문에 아파트와 비슷한 부분이 많습니다.다만 시공사에 따라 소음이나 이런 부분의 차이는 있을 수 밖에 없겠죠.아무래도 빌라보다는 생활 편의에서는 더 낫기는 하지만 관리비가 더 많이 부과될 수는 있습니다.그것 이외에는 위치도 훌륭하고 특별히 불편한 부분은 많지 않습니다.
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Q. 전세대출은 직장이없으면못받나요?
안녕하세요.직장을 다니지 않더라도 가능한 전세대출 상품이 있습니다.하지만 소득이 없는 경우이기 때문에 따로 질권을 설정하거나 금리가 상대적으로 조금 더 높기도 합니다그래서 직장을 다닐 때보다는 조금 어려울 수는 있습니다.조만간 취직을 할 예정이라면 취업 후에 신청하는게 유리하고 그게 아니라면 지금이라도 가능한 전세 대출 상품이 있으니 확인해보면 될 거 같네요.
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Q. 전세 만료 전 나가려면 어떻게 해야하나요?
안녕하세요.계약기간 중에 나가야 한다면 다음 세입자를 구하기만 하면 됩니다.다만, 다음 계약이 이루어지기 위해서는 집주인이 협조를 해주어야 하는데 그 부분에서 중개수수료를 본인이 부담을 해야 원만하게 계약이 잘 이루어집니다.이사 날짜만 다음 사람과 잘 협의한다면 그다지 문제가 일어날 부분은 없습니다.간혹 현재 임대차보다 월세나 보증금이 오르는 경우도 있습니다.
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Q. 집주인 실거주 안하는거 알았을때 조치방안?
안녕하세요.이런 경우 계약갱신청구권을 사용했다면 그 증거가 남아있는게 좋습니다.계약갱신청구권을 거부하고 실거주를 하지 않았다면 손해배상을 청구할 수 있습니다.⑥ 제5항에 따른 손해배상액은 거절 당시 당사자 간에 손해배상액의 예정에 관한 합의가 이루어지지 않는 한 다음 각 호의 금액 중 큰 금액으로 한다.1. 갱신거절 당시 월차임(차임 외에 보증금이 있는 경우에는 그 보증금을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율에 따라 월 단위의 차임으로 전환한 금액을 포함한다. 이하 “환산월차임”이라 한다)의 3개월분에 해당하는 금액2. 임대인이 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임 간 차액의 2년분에 해당하는 금액3. 제1항제8호의 사유로 인한 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해액손해 배상은 위 금액 중 가장 큰 금액으로 청구하면 됩니다.