안녕하세요 홍성호 전문가입니다.
Q. 부동산 관련에 대해..(내집마련)
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.내집마련에 가장 효과적인 방법이라면 적은 비용을 통해서 수익을 최대화하는 방법일거 같네요.실입주는 어려울 수 있지만 전세를 끼고 매매를 하는 방법이 오래전부터 사용되었습니다.갭투자와 비슷하지만 갭투자의 경우 투자금이 적고 여러채를 하기 때문에 차이를 둘 수 있습니다.갖고 싶은 주택이 있고 투자금이 부족하다면 전세를 맞추거나 맞추어진 집을 구매해서 추후 상승에 대한 이익을 가져가는 방법이 있습니다.이게 가장 수익률도 높고 효과적인 방법으로 보여지네요.
Q. 재건축과 리모델링 분담금 차이가 궁금합니다
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.리모델링의 경우 공사비를 부담하는 만큼 분담금이 나오게 됩니다.말 그래도 재건축의 경우 잔여세대를 분양하면서 수익이 나오기 때문에 사업성을 평가할 때 이 부분이 크게 작용을 합니다.하지만 리모델링의 경우 많은 세대가 나오기 어렵기 때문에 분담금은 실제 공사비를 조합원들이 부담하는 선에서 나올 수 있습니다.다만, 재건축에 비해 속도가 빠르고 공사기간도 짧기 때문에 재건축에 비해 크게 증액이 된다거나 부담이 증가된다고 보기는 어렵습니다.그리고 준공 후 시세차익을 생각한다면 좋은 선택이 될수있습니다.
Q. 전세 및 월세 보증금 보증보험 가입 조건이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.보증보험을 가입할 때는 일정한 기준이 있습니다.대표적으로 공시지가와 공시가격을 조회하고 이 금액에서 150% 이하로 전세가가 포함된 경우 가입이 됩니다.또한 근저당과 선순위 보증금이 안전할 때 가입이 되는 건데 이 기준에 부합하지 않으면 가입이 어렵습니다.보증대상 주택 소유권에 대한 권리침해 (경매신청, 압류, 가압류, 가처분 및 가등기 등)가 없을 것전입세대열람내역 확인 결과 타 세대의 전입내역이 없을 것(단독·다중·다가구 제외)전세권이 설정된 경우 이를 공사로 이전하거나 말소- (법인임차인) 목적물 전세권 설정 및 공사 이전 필수건축물대장에 위반건축물로 기재되어 있지 않을 것전세계약기간이 1년 이상일 것전세보증금 수도권 7억원 이하, 그 외 지역 5억원 이하공인중개사가 확인(날인)한 전세계약선순위채권 ≤ 주택가격의 60%(단독·다중·다가구의 경우 80% 단, 보증신청인보다 우선하는 전세보증금을 제외한 선순위채권은 60%이하)(선순위채권+전세보증금) ≤ 주택가격의 100%(단독·다중·다가구의 경우)임대인 또는 공인중개업자가 확인한 타전세계약 확인서 미제출시전세보증금 ≤ 주택가액 × ( 임차인 점유면적 ÷ 건물연면적)전세보증금을 대출 받은 경우신용대출은 보증가능담보대출, 질권설정 또는 채권양도통지된 전세대출의 경우 보증불가기본적으로 계약한 주택이 이 조건에 부합해야 합니다.
Q. 부동산세금관련 양도소득세 면제조건이궁금합니다?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.1주택자의 양도소득세의 경우에는 2년 보유하고 2년을 거주하게 되면 비과세 혜택을 볼 수 있습니다.일정 금액이상으로 매도하게 되면 100% 비과세를 받을 수는 없겠지만 기본적으로 2년 거주가 된다면 비과세를 받을 수 있다고 보면 됩니다.
Q. 청약시 부모님 주택여부는 상관없나요?
안녕하세요. 홍성호 공인중개사입니다.세대 분리를 하게 되면 부모님의 주택소유여부가 아무런 문제가 되지 않습니다.이전 세대에서 부모님이 주택을 소유했다고 하더라도 세대분리를 하게 되면 만 30세 부터 무주택기간을 산정하면 됩니다.