안녕하세요 전문가입니다.
부동산·임대차
Q. 상가 임대차 후속 임차인 문제로 고민중입니다.
일반적으로 임대차 계약은 당사자 간의 합의에 따라 성립되고, 특별한 사정이 없는 한 계약 내용을 준수해야 할 의무가 있습니다. B호 임차인은 A호실로 이사하겠다는 확답을 주고 인테리어까지 시작하도록 했으므로, 이는 구두 계약으로서의 효력을 가질 수 있습니다. 따라서 B호 임차인의 일방적인 계약 파기는 계약 위반에 해당하며, 이로 인해 발생한 손해에 대해서는 배상 책임을 물을 수 있습니다.A호실의 후속 임차인을 구하는 문제는 원칙적으로 임대인의 책임입니다. 다만, 임차인이 계약 기간 만료 전 폐업하는 경우에는 임차인이 후속 임차인을 구하는 것이 일반적입니다. 그러나 이 경우에도 임대인은 임차인의 후속 임차인 구하는 행위를 방해해서는 안 됩니다.B호 임차인의 행동은 임대인과 A호 임차인의 후속 임차인 구하는 행위를 방해한 것으로 볼 수 있습니다. 따라서 B호 임차인에게 A호실의 공실 기간 동안 발생한 임대료 상당의 손해배상을 청구할 수 있습니다. 또한, 후속 임차인을 구하기 위해 지출한 광고비 등의 비용도 청구할 수 있습니다.B호 임차인에게 책임을 묻기 위해서는 B호 임차인이 A호실로 이사하겠다는 확답을 주었다는 사실을 입증할 수 있는 증거를 확보하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 문자 메시지, 카카오톡 대화 내용, 녹취록 등이 증거가 될 수 있습니다.만약 B호 임차인이 A호실 이전을 확정적으로 약속했다는 증거가 불충분하다면, B호 임차인의 행동으로 인해 후속 임차인을 구하지 못하게 되었다는 사실을 입증해야 합니다. 이를 위해서는 B호 임차인이 다른 사람들에게 매물을 보여주지 말라고 했다는 사실, 인테리어 일정을 협의했다는 사실 등을 증명해야 합니다.
민사
Q. 아파트 복도의 센서형 전등 제거 요구?
센서등 제거 또는 변경은 개인적으로 진행하기 어려울 수 있습니다. 아파트 복도는 공용 공간이기 때문에, 관리사무소 또는 입주자대표회의와 협의를 통해 해결해야 합니다.관리사무소/입주자대표회의에 문제 제기 및 협의센서등으로 인한 사생활 침해, 벌레 유입 등의 문제점을 구체적으로 설명하고, 센서등 위치 조정, 센서 감도 조절, 차단막 설치 등 개선 방안을 제시합니다.협의 과정에서 관련 사진, 동영상 등 증거 자료를 제시하면 도움이 될 수 있습니다.다른 입주민들도 비슷한 불편을 겪고 있는지 확인하고, 함께 문제를 제기하면 더욱 효과적입니다.관리사무소/입주자대표회의와 협의가 이루어지지 않을 경우, 개인적으로 센서등을 제거하거나 변경하는 것은 불가능합니다.공용 공간을 무단으로 변경하는 경우, 손해배상 책임을 질 수 있으며, 다른 입주민들과의 마찰이 발생할 수 있습니다.센서등으로 인해 사생활 침해가 심각하다면, 국가인권위원회에 진정을 제기할 수 있습니다.센서등으로 인해 직접적인 피해 (예: 벌레 유입으로 인한 질병, 정신적 고통)를 입었다면, 손해배상 청구를 고려할 수 있습니다.
부동산·임대차
Q. 임대법인의 체납입금을 확인하는 방법이 있나요?
1. 임대법인의 체납 급여 확인 방법안타깝지만 임대법인의 체납 급여를 직접적으로 확인할 수 있는 방법은 없습니다. 급여 정보는 개인정보보호법에 따라 보호되기 때문에 임차인이 임의로 확인할 수 없도록 제한되어 있습니다.다만, 간접적으로 확인할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.같은 건물의 다른 임차인들과 정보를 공유하여 임대법인의 재정 상황이나 급여 지급 관련 소문 등을 파악해 볼 수 있습니다.건물 관리 상태가 부실하거나, 관리비 체납 등의 문제가 발생하는 경우 임대법인의 재정 상황이 좋지 않을 가능성을 짐작해 볼 수 있습니다.등기부등본을 통해 임대법인의 부동산에 대한 압류, 가압류, 근저당 설정 등의 정보를 확인하여 재정 상태를 간접적으로 파악할 수 있습니다.2. 체납 임금의 배당 순위임대차 계약 중 임대법인에 문제가 발생하여 경매 또는 공매가 진행될 경우, 확정일자 이후 발생한 국세 및 지방세보다 확정일자 기준 보증금이 선순위인 것은 맞습니다.그러나 직원 급여와 퇴직금은 '최우선변제' 대상으로, 확정일자와 관계없이 임차인의 보증금보다 우선하여 변제됩니다. 즉, 체납 임금은 임차인의 보증금보다 먼저 배당받게 됩니다.4대 보험 완납 증명서는 4대 보험료 납부 여부만 확인 가능하며, 급여 체납 여부는 확인할 수 없습니다. 따라서 4대 보험 완납 증명서만으로는 임대법인의 급여 지급 상황을 정확히 파악하기 어렵습니다.세입 신고 전에 발생한 체납 임금도 최우선변제 대상에 포함됩니다. 즉, 세입 신고 전에 발생한 체납 임금 역시 임차인의 보증금보다 먼저 변제됩니다.임대인이 계약을 지속할 수 없는 상황이라면, 임차인은 전세 계약을 해지할 수 있습니다. 특히 임대인의 재정 상황 악화로 인해 임차인의 권리가 침해될 우려가 있는 경우, 임차인은 계약 해지 사유를 주장할 수 있습니다.임대차 계약을 체결하기 전에 임대법인의 재정 상황을 꼼꼼히 확인하는 것이 중요합니다. 등기부등본, 뉴스 검색 등을 통해 정보를 수집하고, 가능하다면 임대법인의 재무제표를 확인하는 것도 도움이 될 수 있습니다.
형사
Q. 제 판단에 무리가 있는지 의견 부탁드립니다.
어머니의 갑작스러운 사망으로 인해 겪고 계실 슬픔과 혼란 속에서 진실을 밝히고자 노력하시는 모습에 깊은 안타까움을 느낍니다. 말씀하신 상황과 제 판단을 종합해 보면, 경찰의 초기 수사 및 사건 처리 과정에 의문점이 많고, 이는 재수사를 통해 명확히 밝혀져야 할 부분으로 보입니다.1. 초기 수사의 미흡함우울증 약 봉투가 발견되었음에도 불구하고 경찰이 이를 증거로 수집하지 않은 것은 초기 수사의 중요한 단서를 놓친 것일 수 있습니다. 어머니의 사망 원인을 밝히는 데 중요한 역할을 할 수 있는 증거물을 소홀히 다룬 것은 명백한 과실입니다.고대병원에서 우울증 관련 검사를 받았다는 사실을 경찰에 알렸음에도 불구하고, 경찰이 이를 제대로 확인하지 않고 단순히 '미상'으로 처리한 것은 납득하기 어렵습니다.2. 재수사 요구에 대한 부적절한 대응처음에는 우울증 논란 없이 미상으로 종결되었다던 경찰이 재수사 요구에는 어머니의 우울증이 심했다고 주장하는 것은 앞뒤가 맞지 않습니다. 누나의 진술만을 근거로 어머니의 우울증을 단정짓는 것은 매우 부적절하며, 객관적인 증거를 바탕으로 판단해야 합니다.본인과 누나의 진술이 엇갈리는 경우, 경찰은 양측의 진술을 꼼꼼히 확인하고 진실을 규명해야 할 의무가 있습니다. 그러나 경찰은 이러한 절차를 제대로 거치지 않은 것으로 보입니다.3. 수사 심의 절차 위반변사사건 수사 심의는 서울청에서 진행되어야 함에도 불구하고, 경찰서에서 자체적으로 심의를 진행한 것은 명백한 절차 위반입니다.수사 심의 결과는 본인에게 통지되어야 하지만, 이러한 절차가 제대로 이행되지 않은 것 또한 문제입니다.본인과 누나의 진술이 엇갈리는 상황에서 누군가 정신병원 진료 기록만을 제출했다는 것은 누군가가 누나를 대리하여 사건에 개입했을 가능성이 있습니다.종결 처분 사실을 본인이 알지 못하는 상황에서 누군가가 이를 알고 있었다는 것은 정보 유출의 가능성도 있습니다.경찰에 정보공개청구를 통해 어머니 사건 관련 모든 자료(진술 조서, 증거 목록, 수사 심의 결과 등)를 확보하세요.그리고 경찰의 부적절한 수사 및 절차 위반에 대해 국가인권위원회에 진정을 제기하여 조사를 요청하세요.
부동산·임대차
Q. 건물 말소 방법 알려주세요 증여받은 시골집
해당 시골집의 건축물대장을 확인하여 건물의 등록 현황을 정확히 파악해야 합니다. 시청이나 구청, 또는 정부24 웹사이트에서 발급받을 수 있습니다.현재 시골집의 상태를 명확히 보여주는 사진을 여러 장 촬영하여 증거 자료로 확보해두세요. 땅이 동생 명의로 되어 있다면, 건물 말소 과정에서 동생의 협조가 필요할 수 있습니다.건축물대장 말소 신청구비 서류:건축물대장 말소 신청서 (시청/구청/읍면동사무소에 비치)건물 소유자 신분증현장 사진(필요시) 멸실 확인서 (건축사 등 전문가를 통해 발급)(필요시) 위임장 (대리인이 신청하는 경우)신청 장소: 시골집 소재지의 시청/구청/읍면동사무소 건축과처리 기간: 7일 정도 소요 (경우에 따라 연장될 수 있음)처리 완료 후 건축물대장을 재발급 받아 말소 여부를 확인합니다.무주택자 제외 문제를 해결하기 위해 관련 기관(주택공급 관련 기관 등)에 건축물대장 말소 사실을 통보합니다.건물의 멸실 상태가 명확하지 않은 경우, 건축사 등 전문가를 통해 멸실 확인서를 발급받아 제출해야 할 수 있습니다.