안녕하세요 전문가입니다.
부동산·임대차
Q. 기존 세입자에게 사전고지 없이 무단으로 방문한 부동산 문제없나요?
1. 부동산 중개업자의 행위비밀번호를 알고 있었다 하더라도, 임차인의 동의 없이 주거에 침입한 행위는 주거침입죄 (형법 제319조)에 해당할 수 있습니다.집주인으로부터 비밀번호를 제공받았다 하더라도, 임차인의 동의 없이 이를 사용하여 주거에 출입한 것은 개인정보보호법 위반 소지가 있습니다.중개사는 임차인의 권리를 보호하고 신뢰를 바탕으로 업무를 수행해야 할 의무가 있습니다. 사전 고지 없이 임차인의 주거에 출입한 행위는 이러한 의무를 위반한 것으로 볼 수 있습니다.2. 집주인의 행위집주인은 임차인의 동의 없이 비밀번호를 부동산에 제공함으로써 임차인의 프라이버시권을 침해했습니다. 이는 임대차 계약상 임차인의 평온한 거주를 보장할 의무를 위반한 것으로 볼 수 있습니다.3. 경찰의 대응경찰은 비밀번호를 알고 있었다는 이유로 주거침입죄 성립을 부정했지만, 임차인의 동의 없는 침입은 주거침입죄에 해당할 수 있습니다. 관련 판례 및 법리를 검토하여 주거침입죄 성립 가능성을 다시 주장해 볼 필요가 있습니다.경찰은 단순히 고소를 종용할 것이 아니라, 사건의 경위를 명확히 파악하고 관련자들을 조사하여 범죄 혐의 유무를 밝혀야 할 의무가 있습니다.집주인과 부동산을 상대로 민사상 손해배상청구 소송을 제기하여 정신적 피해에 대한 위자료를 청구할 수 있습니다.주거침입죄 및 개인정보보호법 위반 혐의로 부동산 중개업자를 고소할 수 있습니다. 집주인에 대해서도 관련 혐의로 고소 가능성을 검토해 볼 수 있습니다.경찰의 불성실한 수사에 대해서는 상급 기관 (경찰서 청문감사관실, 검찰청)에 진정이나 고소를 제기할 수 있습니다.
부동산·임대차
Q. 전세계약 연장 계약서를 작성했는데 대항력과 우선변제권이 변동이 되나요 ?
새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받았더라도 2022년 계약 체결 당시의 대항력과 우선변제권은 유지됩니다.주택임대차보호법상 대항력과 우선변제권은 임차인의 주택 인도 및 전입신고, 확정일자를 통해 발생하며, 이 요건들을 갖춘 상태에서 계약이 갱신되는 경우 기존의 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다.이는 갱신된 임대차계약이 종전 임대차계약의 연장으로 보기 때문입니다. 즉, 법적으로는 새로운 계약이지만, 실질적으로는 기존 계약과 동일한 임대차 관계가 지속되는 것으로 해석됩니다.따라서 2022년 11월에 이미 주택 인도, 전입신고, 확정일자를 마쳐 대항력과 우선변제권을 취득했으므로, 2024년 8월에 새로운 계약서를 작성하고 확정일자를 다시 받았더라도 기존의 대항력과 우선변제권은 그대로 유지됩니다.다만, 보증금이 증액된 경우에는 증액된 부분에 대해서는 새로운 계약서 작성일을 기준으로 확정일자를 받아야 우선변제권이 발생합니다.
부동산·임대차
Q. 세대원은 무주택자가 아닌걸까요??
청약 시에는 세대원 전원이 무주택자여야 1순위 자격이 주어집니다. 따라서 부모님께서 주택을 소유하고 계시다면, 세대원인 질문자님은 무주택자로 인정되지 않습니다.오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우, 주택 수에 포함되어 취득세 중과 대상이 될 수 있습니다. 하지만, 부모님의 주택 때문에 질문자님이 무주택자로 인정되지 않는 것은 아닙니다. 즉, 오피스텔 세금 및 사업자 신고와 관련해서는 세대원인 질문자님도 무주택자로 인정될 수 있습니다.세대 분리는 주민등록상 세대를 분리하는 것을 의미합니다. 세대 분리를 하면 청약 시 무주택 세대주로 인정받을 수 있는 등의 이점이 있습니다. 하지만, 세대 분리는 단순히 청약을 위한 목적이 아니라 독립적인 생계를 유지할 수 있는 경우에만 가능합니다.청약 시에는 세대원 전원이 무주택자여야 합니다.오피스텔 세금 및 사업자 신고와 관련해서는 세대원도 무주택자로 인정될 수 있습니다.세대 분리는 독립적인 생계를 유지할 수 있는 경우에만 가능합니다.
부동산·임대차
Q. 오피스텔 사업자 및 세금관련 문의입니다
오피스텔 보유 개수와 상관없이 모두 사업자 없이 월세를 받는 것이 가능합니다.2020년 8월 12일 이후 취득한 오피스텔은 주택 수에 포함되기 때문에 주택임대사업자 등록이 불가능하며, 일반임대사업자 등록은 의무가 아닙니다.따라서 현재 소유하고 계신 두 채의 오피스텔 모두 일반임대사업자 등록을 하지 않고 월세를 받으실 수 있습니다.일반임대사업자 의무 유지 기간이 끝난 오피스텔은 자동으로 일반임대사업자에서 해지됩니다.일반임대사업자를 해지하더라도, 이미 납부한 부가가치세는 환급받을 수 없습니다.추가적으로, 오피스텔을 주거용으로 사용하는 경우 주택 수에 포함되어 취득세 중과 대상이 될 수 있습니다.
부동산·임대차
Q. 임차를 한 상황에서 임대차 사업자 등록 하는 방법?
계약서 작성 시 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.임대 사업을 시작하려면 사업 개시일로부터 20일 이내에 사업장 소재지 관할 세무서에 사업자 등록을 신청해야 합니다.필요 서류사업자등록 신청서: 세무서에 비치되어 있거나 국세청 홈택스에서 다운로드 가능합니다.임대차계약서 사본: 임대 사업을 하고자 하는 부동산의 임대차계약서 사본 1부를 제출해야 합니다.신분증: 주민등록증, 운전면허증 등 본인 확인이 가능한 신분증을 지참해야 합니다.사업자 등록 방법필요 서류를 지참하여 사업장 소재지 관할 세무서에 방문하여 신청합니다.국세청 홈택스 웹사이트에 접속하여 공인인증서로 로그인 후 신청할 수 있습니다.'손택스' 앱을 이용하여 모바일로도 신청할 수 있습니다.임대 사업의 종류, 규모, 세제 혜택 등에 따라 필요한 서류나 절차가 다를 수 있으므로, 관할 세무서 또는 렌트홈에 문의하여 정확한 정보를 확인하는 것이 좋습니다.