안녕하세요 전문가입니다.
부동산·임대차
Q. 오피스텔 일반임대사업자 1년 재 계약 시 월 임대료 상한 5%? , 상임법 적용?
오피스텔 일반임대사업자는 상가임대차보호법 적용을 받아 1년 계약 후 임차인이 계약갱신을 요구하면 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없고, 임대료 인상률은 5%를 초과할 수 없으며, 임차인은 1년 단위로 최대 10년까지 계약 갱신을 요구할 수 있고, 갱신 시점마다 5% 이내에서 임대료를 인상할 수 있으며, 재계약 주기는 임대인과 임차인 간 합의로 자유롭게 정할 수 있습니다. 협의 시 5% 이상 임대료 인상도 가능하지만 임차인 동의가 없다면 임대인은 5% 이상 인상을 강제할 수 없고, 재계약 시 특약으로 계약갱신청구권 사용 후 금액 변경을 명시하는 것은 효력이 없으며, 묵시적 갱신의 경우에도 임대료 인상률은 5%를 초과할 수 없습니다. 임대인이 오피스텔을 매매하면 새로운 소유자는 기존 임대차 계약을 승계해야 하므로 임차인은 계약 기간 동안 계속 거주할 수 있고, 임차인은 계약 기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약 해지 의사를 통지하면 계약을 해지하고 오피스텔을 비울 수 있습니다.
기타 법률상담
Q. 상가 강화유리문은 무조건 소방법 위반인가요?
1. 방화문 설치 의무건축법 시행령 및 건축물의 피난·방화구조 등의 기준에 관한 규칙에 따라, 특정 용도 및 규모의 건축물에는 방화문 설치가 의무화되어 있습니다.계단, 복도, 출입구 등 화재 시 피난에 중요한 역할을 하는 공간에 방화문을 설치해야 합니다.3층 이상 건축물의 경우, 층마다 방화구획을 하여 화재 확산을 방지해야 하므로, 계단실과 연결된 2층 상가 출입문에도 방화문 설치가 필요할 수 있습니다.● 건축법시행령제46조(방화구획 등의 설치)① 법 제49조제2항에 따라 주요구조부가 내화구조 또는 불연재료로 된 건축물로서 연면적이 1천 제곱미터를 넘는 것은 국토교통부령으로 정하는 기준에 따라 내화구조로 된바닥ㆍ벽ㆍ자동방화셔터(국토교통부령으로 정하는 기준에 적합한 것을 말한다. 이하 "자동방화셔터"라 한다) 및제64조에 따른 갑종 방화문으로 구획(이하 "방화구획"이라 한다) 해야 한다.강화유리문: 일반 유리보다 강도가 높지만, 화재 시 고온에 쉽게 파손되어 화염 및 연기 확산을 막지 못합니다.방화유리문: 화재 시 일정 시간 동안 화염과 연기를 차단하여 피난 시간을 확보할 수 있는 특수 유리로 제작된 문입니다.질문자님의 경우처럼 2층 상가 출입문이 계단과 연결되어 있다면, 방화문 설치 대상에 해당할 가능성이 높습니다.정확한 판단을 위해서는 건축물의 용도, 규모, 구조 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 관할 소방서 또는 건축 관련 전문가에게 문의하여 방화문 설치 의무 여부를 확인하는 것이 좋습니다.전문 시공 업체라면 관련 법규를 인지하고, 시공 전에 방화문 설치 필요성을 고객에게 안내해야 할 의무가 있습니다.만약 시공업체가 이러한 의무를 소홀히 하여 불법 시공을 했다면, 계약 위반 또는 불법행위에 대한 책임을 물을 수 있습니다.
금융
Q. 자사주 매입시 소각이나 처분은 언제 가능하며 어떻게 규정되어 있나요
상법에서는 자사주 매입 후 바로 처분이나 소각을 하는 것을 제한하고 있습니다. 자사주는 회사가 발행한 주식을 다시 매입한 것으로, 회사의 자산으로 볼 수 있습니다. 따라서 자사주를 함부로 처분하거나 소각할 경우, 회사의 자본금이 감소하고 주주들의 이익이 침해될 우려가 있습니다.자사주 소각 및 처분 관련 규정자사주를 소각하려면 이사회 결의를 거쳐야 합니다. 소각은 주식을 없애는 것이므로, 자본금 감소와 같은 효과를 가져옵니다. 따라서 주주총회의 특별결의를 거쳐야 하는 자본금 감소 절차를 거치지 않고 이사회 결의만으로 소각할 수 있도록 허용하고 있습니다. (상법 제343조)자사주 처분은 원칙적으로 이사회 결의로 가능합니다. 다만, 정관에 자사주 처분에 대한 별도의 규정이 있는 경우에는 그 규정을 따라야 합니다. (상법 제342조)소각 및 처분 시기과거 상법에서는 자사주 취득 후 소각 또는 처분 시기에 제한을 두었습니다. 소각의 경우 "지체 없이", 처분의 경우 "상당한 시일 내에" 해야 했습니다.2011년 상법 개정 이후 자사주 취득 후 보유 기간에 제한이 없어졌습니다. 따라서 회사는 필요에 따라 자사주를 보유하다가 적절한 시기에 처분하거나 소각할 수 있습니다.
민사
Q. 도어가드를 설치했을 때 문제가 될까요?
네, 도어가드 설치 시 다른 세대의 현관문이 촬영될 수 있다면 법적인 문제가 발생할 소지가 있습니다. 개인정보보호법에 따라 타인의 사생활을 침해할 우려가 있는 CCTV 설치는 제한될 수 있기 때문입니다.1. 개인정보보호법 위반 가능성다른 세대의 현관문이 촬영 범위에 포함되는 경우, 해당 세대 거주자들의 사생활을 침해할 수 있습니다. 출입 시간, 방문객 등 개인 정보가 노출될 수 있기 때문입니다.복도를 지나다니는 사람들의 모습이 녹화되는 경우, 역시 개인정보보호법 위반 소지가 있습니다.CCTV 촬영 사실을 명확하게 고지하지 않은 경우에도 법적인 문제가 발생할 수 있습니다.2. 문제 해결 방안도어가드의 각도를 조절하여 다른 세대의 현관문이나 복도가 촬영되지 않도록 합니다.프라이버시 마스킹 기능 활용: 도어가드에 프라이버시 마스킹 기능이 있다면, 다른 세대 현관문 영역을 가려서 녹화되지 않도록 설정합니다.빌라 공용 공간에 안내문을 부착하거나, 이웃들에게 직접 촬영 사실을 알리는 등 촬영 사실을 명확하게 고지합니다.움직임 감지 시에만 녹화하고, 실시간 영상 시청만 가능하도록 설정하여 개인 정보 침해 가능성을 최소화합니다.촬영 목적은 범죄 예방 및 택배 분실 방지이며, 다른 세대의 사생활 침해 방지를 위해 최선을 다할 것임을 명시하시는 것이 좋습니다.빌라에 CCTV 설치 관련 규정이 있는지 확인합니다. 규약에 따라 설치 절차나 방법이 제한될 수 있습니다.도어가드 설치를 통해 안전을 확보하는 것도 중요하지만, 이웃의 사생활 침해 문제에도 신경 써야 합니다. 법적인 문제가 발생하지 않도록 신중하게 설치하고 운영하시기 바랍니다.
기타 법률상담
Q. 공사내역서 발급을 안해주면 어떻게 하나요?
1. 사업자에게 공사내역서 발급을 최고하는 내용증명을 발송하세요. 내용증명은 우체국을 통해 발송하며, 법적인 효력을 갖는 문서입니다.내용증명에는 공사내역서 발급 요청 사실, 발급 기한(예: 1주일), 미발급 시 법적 조치를 취할 것임을 명시하세요.내용증명을 통해 사업자에게 압박을 가하고, 증거 자료를 확보할 수 있습니다.2. 사업자가 정당한 사유 없이 세금계산서 또는 공사내역서 발급을 거부할 경우, 국세청 홈택스 또는 관할 세무서에 신고할 수 있습니다.세무서에 신고하면 사업자는 가산세 등 불이익을 받을 수 있으며, 세무서의 조사를 통해 공사내역서를 확보할 수도 있습니다.3. 한국소비자원에 피해 사실을 신고하고 도움을 요청할 수 있습니다.소비자원은 사업자와 소비자 간의 분쟁을 조정하는 역할을 하며, 사업자에게 공사내역서 발급을 권고할 수 있습니다.위 방법들을 통해서도 문제가 해결되지 않을 경우, 민사 소송을 통해 공사내역서 제출을 요구하고 손해배상을 청구할 수 있습니다.다만, 소송은 시간과 비용이 소요될 수 있으므로, 다른 방법들을 시도해 본 후 최후의 수단으로 고려하는 것이 좋습니다.