안녕하세요 전문가입니다.
부동산·임대차
Q. 부동산 신탁회사 등기 말소에 대해서 궁금해요 !
원래 임대인이 법인기업인데, 신탁회사로 명의 변경을 하면서 신탁 말소를 안 하는 경우는 보통 신탁 계약이 종료되지 않았기 때문입니다.부동산 신탁이란 부동산 소유자가 부동산을 신탁회사에 맡겨 관리, 개발, 처분 등을 위탁하는 것을 말합니다. 신탁 계약 기간 동안에는 신탁회사가 부동산의 명의를 가지고 관리하게 되며, 계약이 종료되어야 소유권이 원래 소유자(위탁자)에게 돌아가고 신탁 등기가 말소됩니다.신탁 말소를 하지 않은 부동산에 전세 계약을 할 경우 발생할 수 있는 문제는 다음과 같습니다.소유권 분쟁 발생 가능성: 신탁 계약이 종료되지 않은 상태에서는 신탁회사가 여전히 부동산의 명의를 가지고 있기 때문에, 임대인(위탁자)이 임의로 전세 계약을 체결할 권한이 없습니다. 따라서 추후 신탁회사와 소유권 분쟁이 발생할 수 있으며, 이 경우 임차인은 갑자기 집을 비워줘야 하는 상황에 처할 수도 있습니다.전세금 반환 어려움: 신탁 계약이 종료되기 전에 임대인(위탁자)이 파산하거나 사망하는 경우, 신탁회사는 임차인에게 전세금을 반환할 의무가 없습니다. 따라서 임차인은 전세금을 돌려받지 못할 위험이 있습니다.계약 해지 어려움: 신탁 계약이 종료되기 전에 임차인이 계약을 해지하려는 경우, 신탁회사의 동의를 얻어야 할 수 있습니다. 신탁회사가 동의하지 않으면 계약 해지가 어려워질 수 있으며, 이로 인해 임차인은 손해를 볼 수 있습니다.따라서 신탁 말소가 되지 않은 부동산에 전세 계약을 하는 것은 매우 위험합니다. 계약 전에 반드시 등기부등본을 확인하여 신탁 설정 여부를 확인하고, 신탁이 설정된 경우에는 신탁 계약 내용을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.
부동산·임대차
Q. 전세보증보험 임차인 전액부담하나요?
전세보증보험료는 원칙적으로 임차인이 부담합니다. 다만, 임대인이 등록된 임대사업자인 경우에는 임대인이 보증보험 가입 의무가 있고, 보험료의 75%를 부담해야 합니다.하지만 질문자님의 경우처럼 임대인이 일반 회사원일 경우에는 임대사업자가 아니므로 보증보험 가입 의무가 없으며, 따라서 보험료 부담 의무도 없습니다. 즉, 임차인이 전액 부담해야 합니다.전세보증보험은 임차인을 보호하기 위한 제도이기 때문에, 임대인에게 보험료 부담을 강제할 수는 없습니다. 다만, 임대인과 협의하여 보험료의 일부를 부담해 달라고 요청하는 것은 가능합니다.전세 계약 시 임대인과 보험료 부담에 대해 미리 협의하는 것이 좋으며, 계약서에 관련 내용을 명시해두면 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.참고로, HUG 전세보증보험 가입 시 임대인이 보증보험료의 일부를 부담하는 경우에는 보증료 할인 혜택을 받을 수 있습니다.전세보증보험 가입과 관련하여 궁금한 사항은 HUG(주택도시보증공사) 콜센터(1566-9009) 또는 홈페이지를 통해 문의하시면 자세한 안내를 받을 수 있습니다.
의료
Q. 내년에 시행 예정인 간호법에서 말하는 대통령령
2024년 8월 28일 국회 본회의를 통과한 간호법은 2025년 6월 21일부터 시행될 예정이지만, 아직 간호법에서 위임된 대통령령 초안은 공식적으로 발표되지 않았습니다.간호법은 간호사의 업무 범위, 진료지원 업무 등을 규정하고 있지만, 세부적인 내용은 대통령령에 위임하고 있습니다. 따라서 대통령령을 통해 간호사의 업무 범위, 진료지원 업무의 구체적인 내용, 의료기사 등의 업무 제외 범위 등이 구체화될 예정입니다.지난 24년 8월 28일 국회 본회의를 통과한 간호법 제정안에 따르면, 간호사의 업무 범위에 현행 의료법에 규정된 업무 외에도 의사의 판단·지도·위임에 근거해 수행하는 PA(진료지원) 업무를 추가해 규정했습니다. PA 간호사는 전문 간호사 자격을 보유하거나 보건복지부령으로 정하는 임상 경력 및 교육 과정 이수에 따른 자격 규정을 보유해야 합니다.현재까지 알려진 바에 따르면, 보건복지부는 간호법 시행령 제정을 위한 준비 작업을 진행 중이며, 의료계, 간호계 등 관련 단체의 의견을 수렴하고 있습니다. 하지만 아직까지 구체적인 내용이나 초안은 공개되지 않았고, 정확한 내용은 시행령이 공포되어야 확인 가능할 것으로 보입니다.
교통사고
Q. 형사합의시 채권양도계약서 어떻게 준비를 해야하나요?
1. 채권양도계약서와 채권양도통지서 모두 필요하며, 각 2부씩 준비하는 것이 좋습니다. 채권양도계약서는 가해자와 피해자 사이에, 채권양도통지서는 가해자와 보험사 사이에 효력을 발생시키기 때문에 모두 필요합니다. 각 2부씩 준비하는 이유는 가해자와 피해자가 각 1부씩 보관해야 하기 때문입니다.2. 채권양도계약서와 채권양도통지서는 피해자가 준비하는 것이 일반적입니다. 피해자가 자신의 권리를 보호하기 위해 적극적으로 준비해야 합니다.3. 보험사와 민사 합의 후 형사합의를 진행하더라도 채권양도계약서를 작성하는 것이 유리합니다. 민사 합의와 형사 합의는 별개의 절차이기 때문에, 형사 합의 시에도 채권양도계약서를 통해 가해자의 형사 책임에 대한 합의금을 명확히 하는 것이 좋습니다.4. 채권양도계약서 양식은 온라인에서 쉽게 구할 수 있지만, 중요 기재 사항을 꼼꼼히 확인해야 합니다.다음은 채권양도계약서의 중요 기재 사항입니다.양도인과 양수인의 인적사항: 가해자와 피해자의 이름, 주소, 연락처 등을 정확하게 기재합니다.양도 채권의 내용: 가해자가 피해자에게 지급해야 할 손해배상채권의 내용을 구체적으로 명시합니다. (예: 치료비, 위자료, 휴업손해 등)양도 일자: 채권양도계약서를 작성한 날짜를 기재합니다.특약 사항: 보험사로부터 받는 합의금과 형사합의금은 별개임을 명시하는 등 필요한 특약 사항을 기재합니다.채권양도계약서 양식은 대한법률구조공단, 법률 관련 웹사이트 등에서 참고할 수 있습니다.
부동산·임대차
Q. 오피스텔과 레지던스 투자 위험한가요?
오피스텔과 레지던스 투자는 높은 수익률을 기대할 수 있지만, 그만큼 위험성도 높기 때문에 투자 시 주의해야 합니다. 특히 최근 오피스텔과 레지던스 시장의 변화로 인해 투자 손실을 보는 사례가 증가하고 있으며, 주요 위험 요인은 다음과 같습니다.1. 최근 오피스텔과 레지던스 공급이 늘어나면서 공실률이 높아지고, 임대료가 하락하는 추세입니다. 이는 투자 수익률을 낮추고, 심한 경우 손실로 이어질 수 있습니다.2. 최근 금리가 낮아지긴 했지만 전반적인 금리 인상은 대출 이자 부담을 증가시켜 투자 수익률을 악화시키고, 투자금 회수를 어렵게 만들 수 있습니다.3. 오피스텔과 레지던스는 주택 수에 포함될 수 있으며, 이 경우 취득세, 재산세, 종합부동산세 등 세금 부담이 증가할 수 있습니다. 또한, 건강보험료 부담도 늘어날 수 있습니다.4. 오피스텔과 레지던스는 아파트에 비해 환금성이 낮아, 급하게 매각해야 할 경우 손해를 볼 가능성이 높습니다.5. 레지던스의 경우 운영사의 부실 운영으로 인해 수익률이 하락하거나, 투자금을 회수하지 못하는 경우도 발생할 수 있습니다.