안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
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Q. 30~40대분들 부동산 투자를 많이하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 투자 경향을 보면 확실히 이전 보다는 많이 조심스러워진게 사실이지만, 이러한 상황에서도 기회를 엿보고 계신 분들도 있습니다.최근 금리 인상, 경기 둔화, 집값 하락 가능성으로 인해 투자 심리가 전반적으로 위축되었고, 대출 규제가 여전히 부담스러워 현금 유동성이 없는 경우 투자 진입이 어려운 상황 입니다. 또한 주변 동료들을 보아도 최근에 집을 사도 되는 시기인지 고민을 하고 계신 분들이 많이 있습니다.이에, 경매가 급매를 찾아보시는 분들도 있는 것 같습니다.지금은 보수적인 투자 분위기가 강하지만 실수요 및 저가 매수를 노리는 분들이 있으며, 금리가 안정되고 경제가 회복될 조짐이 보이면 투자 심리가 다시 살아날 가능성이 있기는 합니다. 투자 여부는 개인의 재정 상황과 목표에 따라서 달라질 수 있습니다.
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Q. 부동산 갭투자의 기본적인 절차를 알려주시면 감사드리겠습니다. 매매, 전세는 어떻게 계약하는건지에 대해서 알려주시면 감사드리겠습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.갭투자는 매매가와 전세가의 차이(갭)가 적은 부동산을 전세를 끼고 매입하는 투자의 방식 중 하나 입니다. 예를 들어, 매매가 3억원 전세가 2.8억원 이며 실투자금 2,000만원으로 부동산을 매입할 수 있는 구조 입니다.매매가 - 전세가 = 갭 투자금 이라고 보시면 됩니다. 전세를 승계하거나 새 전세 세입자를 구하는 형태가 되겠죠.갭투자는 전세가율이 높은 곳이 유리하며 전세 수요가 많은 지역을 고르셔야 하고, 향 후 매매가 상승 가능성이 있는 지역이 좋습니다. 전세가율이 80% 정도 되는 곳을 찾으신다면 실제 투자금이 적게하면서 투자를 할 수 있습니다. 향 후 전세가율이 낮아지게 된다면 새로운 세입자를 구해도 기존 전세 보증금을 돌려주지 못할 가능 성이 있기 때문에 전세 수요가 충분한 지역인지 체크하는게 중요합니다.전세보증금을 활용해서 매매 잔금을 치루시면 등기 이전을 하시면 되며,기존 세입자가 있는 경우 기존 세입자의 임대차 계약을 승계하시고, 세입자가 나간다면 새로운 세입자를 구해 주셔야 합니다.
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Q. 생에 첫주택 대출로 빌라 구매하려고 하는데 궁금한게 있어요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.근생은 원래 상업용건물로 등록된 건물로 주택이 아니라서 주택담보대출이 불가능하고, 생애최초 주택구입 대출도 받기는 어려울 것으로 보입니다.대출을 받으려면 주택담보대출 대신 근린생활시성 담보대출이 적용이 될 수 있지만 주택담보대출보다 금리가 높고 대출한도 또한 낮을 수 있습니다. 일부 근린생활시설은 주택으로 용도변경이 가능하지만 건축법과 지자체 규제에 따라 다를 수 있으니 이 부분은 명확하게 확인을 해보시는게 좋습니다.근생 빌라 구매 시 단점으로는 주택이 아니기 때문에 전입신고가 어려울 수도 있습니다. 또한 상업용 건물이기 때문에 재산세, 취득세에 대한 부담도 있을 수 있습니다. 향 후 매도 시에도 주택이 아니기 때문에 매매 수요가 적을 수 있다는 점을 꼽을 수 있을 것 같습니다.이러한 부분들은 신중하게 검토해보고 따져보고 결정을 하시는게 좋을 듯 합니다.
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Q. 다른분들도 생에 최초 집을 장만한다면
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.첫 주택을 구매하려고 한다면 서울 근교의 적당한 가격대의 물건을 찾아 보시는 것이 좋지 않을까 합니다.강북구, 동부구, 노원구의 경우 서울에서 평당가가 상대적으로 저렴한 지역이며,노원구는 1기 신도시와 창동 개발 호재가 있으며 강북구는 경전철 우이신설선과 연결되는 호재가 있습니다.금천구의 경우 신안산선 개통 예정으로 교통 개선 효과를 기대해 볼 수 있고 구로구는 기존 산업단지가 많아 직주근접성이 높은 장점이 있습니다.좀 더 외곽으로 눈을 돌리면 인천 검단신도시 하남, 남양주, 의정부, 양주 등도 고려해 볼만한 곳으로 생각이 되어 집니다.
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Q. 아파트 소형평수가 점점 늘어나는걸까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 것처럼 최근 소형 평수 아파트가 늘어나는 추세가 맞습니다. 1~2인 가구 비율이 급증한 결과라고 보시면 될 듯 하고 이에 맞추어 건설사들도 소형 평수를 늘리는 방향으로 설계를 하고 있습니다. 결혼, 출산율 감소에 따라 대형 평수에 대한 수요가 줄어드는 것도 확인이 되고 있습니다.또한 30평대 이상의 아파트는 부담이 커지게 되면서 실수요자들이 상대적으로 저렴한 소형 아파트를 선호하고 있고, 대출에 대한 부담도 상대적으로 적어지고 전세-월세로도 수요가 많아 투자하기에도 좋다고 판단이 됩니다.서울, 경기권에서 20평형 이하 신축 아파트 비중이 증가하는 추세이고 실거주 뿐만 아니라 월세 수요도 많아 안정적인 투자처라고 생각이 됩니다. 앞으로 인구 구조의 변화 등을 고려하면 소형 아파트의 비중은 점점 더 늘어날 것으로 판단이 됩니다.
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Q. 신혼부부들은 지금이 내집마련 적기인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.2023년~2024년 동안 금리 인상과 더불어 경기침체 등의 영향으로 인해 집값이 조정받은 지역이 많습니다. 수도권 일부 지역과 지방에서는 매매가가 하락하거나 정체되는 분위기라 신호부부들이 비교적 낮은 가격에 집을 살 기회가 생겼습니다. 특히 미분양 증가로 인해 건설사들이 할인 분양이나 추가 혜택을 제공하는 경우도 많이 있습니다.집값이 내려서 이전보다는 저렴하게 살 수 있는 지역이 많아진 것은 사실이지만 서울이나 수도권에서 인기가 있는 지역들의 경우 가격이 크게 떨어지지는 않았기 때문에 외곽 지역 중심으로 알아 보시는게 좋습니다.현재 대출이자 부담이 얼마나 되시는지 확인해 보시는게 좋을 듯 하고, 만약 이자 부담이 크다고 한다면 월세나 전세를 유지하면서 시간을 좀 더 지켜보시는 것도 나쁘지 않은 선택이 될 수 있습니다.
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Q. 부동산에도 적용되는 보험이 있는지 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산에도 적용될 수 있는 보험들은 여러가지가 있습니다.일단 말씀하신 화재보험이 가장 기본적으로 있고, 자연재해나 도난, 파손 등의 피해까지 보장하는 재산종합보험이 있습니다. 임대인이 세입자에게 임대한 건물에서 발생하는 사고로 인해 세입자가 피해를 입었다면 임대인배상책임보험을 들면 보상을 해줄 수 있습니다.이 외에, 전세 계약 종료후에 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 경우를 대비하여 전세보증보험을 가입하기도 하며, 건설사가 아파트 등을 짓다가 부도가 날 경우를 대비해 분양보증보험을 가입하고 있습니다.
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Q. 요즘은 전세보다 월세를 더 많이 선호하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.요즘은 월세를 선호하는 사람들이 많아지는 추세 이기는 합니다.과거에는 저금리 환경에서 전세 대출을 받아도 이자 부담이 크지 않았지만, 최근에는 금리가 올라가면서 전세 대출을 받는 것이 부담스러워졌습니다. 이에 전세보다는 월세를 선택하는 사람들이 늘어나고 있는 추세 입니다.또한, 전세 보증금을 돌려받지 못하는 사고가 많아지면서 보증금이 상대적으로 적고 리스크가 낮은 월세를 선호하는 경향이 강해진 것도 있습니다.이런 흐름 때문에 집주인들도 전세에서 월세로 전환하는 경우가 많아지고 있습니다. 과거에는 전세금을 받아 다른 투자처에 활용하는 방식이 일반적이었지만, 최근에는 금리가 높아지면서 전세금을 은행에 넣어두는 것보다 월세를 받는 것이 더 안정적이라는 판단을 하는 경우가 많습니다. 또한 전세금을 돌려주지 못하는 상황이 발생할 가능성을 줄이기 위해 일부 집주인들은 전세보다는 반전세나 월세로 전향을 하고 있습니다.
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Q. 우리나라국토의 몇프로가 그린벨트지역이고 그린벨트를 만든이유가 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.그린벨트는 무분별한 도시의 확장을 방지하고 환경보호 및 녹지공간을 확보하기 위해 필요한 공간 입니다. 이는 도시 내 공공복지 기능을 유지하고 농지 및 식량 생산지를 보호하기 위한 장치 이기도 합니다.우리나라 국토의 약 3.8% 정도가 그린벨트로 지정이 되어 있다고 보시면 될 것 같고,이는 약 서울 면적의 6배 이상 되는 면적 입니다.도시 개발 목적으로 점진적으로 해제가 되고 있지만 환경 보호와 난개발 방지 차원에서 대부분의 지역은 여전히 유지되는 추세 이기는 합니다. 수도권에서는 신도기 개발을 위해 부분적으로 해제 되었으나 광역시 및 지방은 해제 속도가 느린 이기는 합니다.
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Q. 왜 사거리 모퉁이 건물이 비싼걸까요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.사거리 코너의 건물이 비싸고 가격이 많이 오르는 이유는 입지 조건이 영향을 많이 끼친 결과라고 보시면 될 것 같습니다.사거리의 경우 도로 네 방향에서 모두 볼 수 있는 위치라 건물의 노출도가 압도적으로 높고,광고판, 간판, 브랜드 홍보 효과가 뛰어나기 때문에 상업적으로 가치가 높습니다. 이러한 이유로 인해서 프랜차이즈 들은 코거 건물을 선호하는 경향이 있습니다.또한 사거기의 경우 유동인구가 많고 대중교통과 차량 유입도 많은 곳이라 상업시설, 음식점 등 대부분의 업종이 잘되는 입지 조건 입니다. 이러한 곳들이 수익률이 높아지면서 건물 가치도 자연스럽게 상승하게 되는 것이죠. 장기적으로 봤을 때도 투자 가치가 높은 조건으로 평가를 받을 수 있습니다.이러한 이유들로 인해서 사거리 코너 건물이 비싸고 가격이 많이 오르는 편 입니다.