안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 요즘 아파트 투자하는건 어렵지요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.유투브에서 관련 영상을 추천하는 이유는 조회수를 높이기 위한 마케팅 전략일 가능성이 높으며, 실제 상황과 맞지 않는 부분이 많이 있으니 그냥 저런 의견이 있을 수도 있구나 정도로 참고만 해주시면 될 것 같습니다.현재 서울 및 수도권 일부 지역은 반등 조짐이 있는게 사실이기는 하지만 유의미한 수치라고 보기에는 한계가 있습니다. 또한 여전히 금리 수준이 높은 상태라 이 부분도 간과해서는 안될 부분이고 전세가율의 어떻게 변화하는지도 살펴봐야 하는 중요한 지표 입니다.지금은 금리 인하가 확정되지 않은 상태라 무리한 대출로 투자를 일으키는 건 위험할 수 있으며, 좀 더 장기적인 관점으로 바라보셔야 할 듯 합니다. 다만 실거주 목적으로 부동산 매수를 고민하고 계신다면 지금과 같이 가격이 조금 떨어진 상태에서 고려를 해볼 수는 있을 듯 합니다.
부동산
Q. 부동산 직거래에 대해서 알고 싶습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 직거래라고 하더라도 내야 하는 세금에는 변함은 없으며, 중개수수료를 절약할 수 있다는 장점이 있습니다. 그리고 직접 상대방과 협의를 하다보면 가격 협의가 중개사를 거칠 때보다 좀 더 효과적일 수도 있기는 하지만 매도자 입장에서는 조금 번거로울 수도 있습니다.무엇보다 직거래 시에는 계약서 작성이나 법적인 보호 장치들이 부족해서 누락 사항 등이 발생 시에 향 후 분쟁가능성이 있을 수 있습니다. 매수자는 등본상의 근저당권이나 압류 여부 등도 직접 확인하고 검토해야 하고 미 확인 시에 발생하는 부분에 대해서는 본인 책임이므로 직거래시에는 이해관계를 꼼꼼히 따져봐야 합니다.중개수수료가 부담스럽다면 법무사를 통한 거래 지원을 받는것도 방법이 될 수 있습니다.
부동산
Q. 집 주변에 재개발지역으로 결정이 나면 이후 상황들은 어떻게 되는건가요?? 쫓겨나는 건지도 궁금합니다!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.집 주변이 재개발 지역으로 지정이 되면 이후 정비구역 지정 > 조합설립 > 관리처분계획 > 철거 및 이주 > 신축아파트 입부 등의 절차를 거리게 됩니다.정비구역이 지정이 되면 재산권 행사에 일부 제잔이 있을 수 있으며, 이후 토지 등 소유자들이 조합을 만들어 개발 방향을 정하게 됩니다. 조합원 분양 자격이 정해지고 권리가액이 산정이 되며 이때부터 보상과 이주 계획이 논의되기 시작 합니다. 조합원들에게는 새로운 아파트 분양 또는 현금 보상 중 선택을 하게 되는데 세입자는 이주해야 하며 이주비 지원 가능성이 있을 수 있습니다.본격적인 철거가 시작이 되면 조합원 및 세입자들이 이사를 가야 하며 이주비 대출을 지원받을 수 있지만, 세입자는 주거이전비, 이사비 일부를 받을 수 있지만 임대인과의 관계에 따라 보증금 반환이 원활하지 않을 수도 있습니다.이사를 해야 하는 건 맞지만 사전에 충분한 고지가 있을 거고 보상절차가 있을 수 있으니 확인해 보시면 좋습니다.
부동산
Q. 0기 신도시는 어느 동네를 의미하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.0기 신도시라는 용어는 공식적인 정부 정책 용어는 아니지만 1기 신도시가 조성되기 전 서울 외곽에 형성된 대규모 주거지를 의미 합니다. 대체로 1980년대 이전부터 서울의 인구 분산 및 주거지 조성 목적으로 개발이 된 곳들 입니다.대표적으로 현재 가산디지털단지, 개포지구, 노원구, 도봉구, 강북구, 안양, 부천, 의왕, 성남 등을 포함하고 있습니다.대체로 서울과 가까워 입지가 우수하고 도로 및 기반시설이 노후화되어 재개발 재건축 이슈가 많은 곳들입니다. 1기 신도시보다 규제에서 상대적으로 자유로운 경우도 있습니다. 이 지역들도 재건축, 리모델링을 통한 가치 상승 가능성이 주목받고 있습니다.
부동산
Q. 전세등기 설정 후 사업을 위한 주소 이전 가능할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세권 등기 설정을 해도 주소 이전은 가능 합니다. 하지만 주소를 이전하면 기존 전입신고와 확정일자가 유지되지 않으므로 대항력에 영향이 있을 수도 있습니다. 이에 사업장 주소로 이전이 필요하다면 기존 주소지를 거주지로 유지하면서 사업자 주소를 이전하는 방법이 가능한지 여부를 확인해 보시는게 좋을 것 같습니다.전세보증보험의 경우 보증금 전액을 보장받을 수 있어 실질적인 보호가 강력하며 주소 변경 시에도 보증보험 자체는 유지될 수 있습니다. 이에 전세보증보험 가입이 더 안전한 방법이라고 보시면 됩니다. 전세권 설정은 법적 보호는 되지만 경매 시 배당을 기다려야 하므로 전세보증보험보다는 변제 속도가 느리고 전액을 보장 받지 못할 수도 있습니다.
부동산
Q. 농지대장 발급 기준에 대하여 문의합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.농지대장은 농지법에 따라 등록된 토지에 대해 발급이 되며, 소유한 농지 면적인 적더라도 농지대장 발급이 가능 합니다.주말농장도 등기상 또는 답 등 농지로 되어 있으면 발급이 가능합니다.농지대장은 농림축산식품부 농지원부-농지대장 시스템 또는 정부 24 에서도 발급이 가능하며, 해당 농지가 위치한 시군구청 또는 읍면동사무소에 방문하여 발급이 가능 합니다.농지대장은 소유주뿐만 아니라 이해관계인(임차인, 상속인 등)도 발급이 가능 하다고 합니다.
부동산
Q. 요즘 부동산 경기는 어떻게 되가고 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 한국 부동산 시장은 지역별로 상이한 동향을 보이고 있습니다. 서울을 비롯한 수도권은 주택 매매 가격 상승과 거래량이 증가하는 경향을 보이나 지방의 경우 공급 과잉과 인수 감소 등의 영향으로 인해 가력 하락과 거래 부진이 계속되고 있습니다. 이러한 양극화 상황은 앞으로 더욱 뚜렷하게 나타날 것으로 판단이 됩니다.서울의 경우에도 아파트 거래량이 상승하는 분위기로 보이기는 하나 이는 특정 지역에 한정된 결과로,전체적인 분위기 자체는 여전히 좋지 못한 상황인 것은 맞습니다. 실수요자 중심으로 거래가 이루어지고 있고,신축 아파트에 한해서만 이러한 분위기가 보이고 있습니다.지방의 경우 준공 후 미분양 건수도 늘어나고 있어 부동산 시장은 점점 더 악화가 되고 있는 상황이라,회복을 기대하기에는 여전히 의문인 상태 입니다.
부동산
Q. 분양아파트2차계약금 내지 않으면?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.분양 아파트의 계약을 해지하려는 경우, 위약금과 관련된 규정은 계약서에 대부분 명시가 되어 있을 텐데요. 일반적으로 1차 계약금 납부 후 2차 계약금을 납부하지 않으면 계약해지가 가능하지만, 이와 관련된 위약금은 계약서의 조건을 따라야 합니다.보통 1차 계약금 후 해지하는 경우 계약금의 10% 이하로 설정되는 경우가 많으며 계약서에 어떻게 명시가 되어 있는지에 따라 그 비율을 상이할 수 있습니다.계약해지를 원하는 경우에는 분양 사무소에 방문하여 해지 의사를 공식적으로 통보해야 하고 이 때 계약서와 신분증을 준비해 두시기 바랍니다. 위약금까지 납부하게 되면 계약 해제 절차가 진행이 되면 이후에는 분양권을 포기하게 됩니다.계약서 내용은 꼼꼼히 다시 한 번 살펴 보시고 분양사무소 방문하여 직접 해지 통보를 해주시면 됩니다.
부동산
Q. 오피스텔은 전부 에어비앤비로 활용가능한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.에어비앤비가 모든 오피스텔에서 가능한 것은 아니면 법적 규제 사항을 반드시 확인 하셔야 합니다.건축물의 용도가 업무시설인지 주거시설인지 확인이 필요하며,업무시설 오피스텔의 경우 숙박업은 불가하며 주거용 오피스텔의 경우 관할 지자체 허가를 받으면 가능 합니다. 관련 용도는 등기부등본이나 건축물대장에서 확인이 가능 합니다.서울 등 일부 지역에서는 오피스텔 숙박업을 금지하고 하고 있는 곳들이 있으며, 건물 자체 규정에서 숙박업을 금지하고 있는 경우도 많습니다.에어비앤비로 활용이 가능하다고 하는 경우 생활숙박업 사업자로 등록해야 하며 국세청 홈텍스 등에서 개인사업자로 등록을 하셔야 합니다. 또한 관한 지자체에 숙박업 신고를 하시고 위생관리 기준등에도 적합해야 합니다.사업자등록없이 운영하는 경우 무허가 숙박업으로 처벌이 될 수 있습니다.
부동산
Q. 가계에서 물건을 살 때 현금을 싸면 싸게 파는 이유가 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.카드로 결제를 하게되면 가게 주인은 결제 대행사 또는 카드사에 0.8~2.5% 정도의 수수료를 내야 합니다. 그런데 현금으로 결제하게 되면 카드 수수료가 없어서 상인들이 할인해줄 여지가 생기가 되는 것입니다. 또한 카드 결제의 경우 세금 신고가 필수이며 현금의 경우 신고를 안할 수도 있고 이는 세금 절감이 가능한 부분도 있습니다.이에 현금으로 했을 때 깍아줄 수 있는 여지가 생기게 되는 것입니다.