안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 최근 서울 부동산 규제 완화는 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근에 강남구 삼성, 청담, 대치동과 송파구 잠실동 일대 아파트 중 재건축을 제외한 단지에 대한 토지거래허가구역 지정을 해제 했습니다. 이는 해당 지역의 부동산 거래 활성화와 함께 매매가 상승에 대한 기대감이 높아지고 있습니다. 토지거래허가구역 해제로 인해서 그동안 매수 타이밍을 지켜 보던 투자자들이 시장에 들어오게 됐고, 해당 지역을 포함하여 인근 지역의 부동산 가격도 같이 상승하는 모습을 보이고 있습니다.이러한 규제 완화 조치들은 시장 활성화와 거래 증가에 기여하고 장기적으로 가격 상승으로 이어질 수도 있습니다.
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Q. 요즘 부동산 시장은 어떤 흐름으로 가고있죠?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 서울을 기준으로 보면 가격 상승세가 멈추고 보합세로 돌아선 것으로 보입니다. 외곽 지역의 경우 하락세가 두드러지고, 거래량 역시 줄어들면서 관망세가 확대되고 있습니다.아무래도 정치적인 불확성으로 인해 부동산 시장도 불확실성이 커지고 있고 정부 정책 등이 부동산 시장에 많은 영향을 미치고 있습니다. 또한 3단게 스트레스 DSR 도입으로 대출 여건이 더욱 악화될 예정으로 주택 매수 심리 위축과 시장 침체가 가속화 될것으로 보입니다.실수요자 입장에서는 상반기가 내집 마련을 할 수 있는 최적의 시기가 될 수도 있습니다. 거래량 감소와 할인 매물, 급매물 등을 활용하면 상대적으로 적은 비용으로 준신축 아파트를 매수할 수 있는 기회가 생길 수도 있으니 동향을 잘 확인해 보시는게 좋습니다. 또한 준공 후 미분양 물량을 활용한다면 의외로 좋은 매물들을 매수할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다.정치적인 불확실성과 대출 규제로 인해서 부동산 시장은 당분간 어려움을 겪을 것으로 보입니다.
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Q. 전세계약 전에 다른 집을 계약하고싶은데요..
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 법적으로 부동산 계약은 계약서 작성 및 계약금 지급 두 가지가 모두 이루어져야 성립을 하게 되는데요... 계약금이 지금되지 않았다면 법적으로는 계약이 완전히 성립하지 않은 상태 입니다. 이에 계약 효력이 발생하지 않은 상태라 계약을 취소하는건 법적으로 문제는 없으나 임대인과 중개업소에서 반발을 할 소지가 있을 수 있기 때문에 최대한 현재 본인의 사정을 잘 이야기하시고 정리를 하시는게 필요해 보입니다.계약금을 지급하지 않았으니 위약금은 따로 지급할 이유는 없으나 중개업자가 계약서 작성 후에 취소에 따른 별도의 합의금을 요구할 가능성도 없지 않아 있습니다. 이에 원만한 해결을 위해서 잘 협의를 하시는게 중요합니다. 일단 최대한 바르게 본인의 의사를 전달해 두시는게 좋을 듯 합니다.
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Q. 전세집을 기간이 다 되어가는데 미리 집주인에게 연락을해서 나갈거라고 말을 해야하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세계약 종료 전에 집주인에게 미리 통보하는 것이 일반적이며, 계약서에 특별하게 명시된 내용이 없다면 최소 1~2개월 전에는 사전에 통보를 해두는 것이 좋습니다. 그래야 임대인도 새로운 임차인을 구할 시간적잉 여유를 벌 수 있습니다.임대인에게 통보를 할 때는 일반적으로 전화 혹은 문자로 먼저 이야기를 하고 전세권설정 해제 및 보증금 반환 문제에 대해서도 이야기를 나눠 보시기 바랍니다.새로운 임차인이 들어와야 전세 보증금을 돌려 줄 수 있다고 하는 경우가 대부분 이니,퇴거를 결정 하였다면 최대한 빨리 통보를 해두시는게 보증금 반환에 있어서도 유리한 측면이 있을 수 있습니다.
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Q. 영상을 보면 빌라의 급매가 나오는걸 보면 수익이 많이 난다고 하는데요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.영상에서 말하는 것처럼 수익이 많이 나는 투자라면 굳이 급하게 팔 이유가 없을텐데요.. 몇 가지 이유를 살펴 볼 수는 있을 것 같습니다.먼저, 영상에서는 수익이 난다고 강조 하지만 현실은 다를 가능성이 있습니다. 신축 빌라의 경우 분양가가 이미 높게 책정되어 있어서 재판매 시 마진이 거의 없거나 손해는 보는 경우도 많이 있습니다. 또한 금리가 오르면서 대출 이자 부담이 커져 매도를 서두르는 경우가 생겨서 그럴 수 있다고 보여 집니다. 그리고 유투브나 중개업소 등에서 투자자를 모집하려 과장된 정보를 제공하면서 수익이 많은 것처럼 허위 과장 광고를 하는 경우도 있을 수 있습니다.빌라 주타를 고려할 때는 유투브나 광고를 믿지 말고 직접 임장을 통해서 주변 시세, 거래 사례 등을 꼼꼼히 확인 하는 것이 필요합니다.
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Q. 지방 악성 미분양 양도세 면제를 추진할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 지방의 악성 미분양 문제를 해결하기 위해 정부는 다양한 대책을 추진하고는 있으며, 그 중에 하나가 LH에서 3,000호의 준공 후 미분양 아파트를 매입하는 방향을 발표했습니다.그러나 이러한 노력만으로 미분양 문제를 완전히 해소하기에는 한계가 있습니다. 이에 일부 전문가 분들이 양도소득세 감면과 같은 세재 혜택이 추가적으로 필요하다고 강조하고 있는 상황입니다. 특히 지방의 경우 양도세 5년 면제 등을 통해 주택 거래를 활성화하고 미분양을 관리 가능한 수준으로 조절해야 한다고 언급 하기도 했습니다.하지만 아직까지 양도세 면제와 같은 세재 혜택은 정부 공식 발표에 포함되지 않은 상황입니다. 추가적인 세재 혜택 도입과 같은 보다 적극적인 대책이 필요하다는 의견이 제기되고 있는 건 사실 입니다.
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Q. 주민등록 등본과 초본의 차이는 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주민등록등본과 초본은 포함된 정보와 활용 목적이 다릅니다. 부동산 매매나 관계기간 확인 시 초본을 요구하는 이유는 이전 거주기 이력을 확인할 수 있기 때문 입니다. 초본의 경우에 과거 주소 이력까지 표시가 가능 하기 때문 입니다.초본을 요구하는 경우는 거주 이력(전입-전출 내역) 확인이 필요하거나 매도자의 실거주 여부를 확인, 청약 임대주택 계약 시 거주 요건 확인 등을 위해서 입니다.부동산 거래에서는 매도자의 거주 이력 확인(실거주 요건, 투기 여부 등)이 중요하기 때문에 주민등록초본을 요구하는 경우가 많이 있습니다.
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Q. 전세 실거래가가 이상한건 어떤 건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.급매성 전세일 가능성도 있습니다. 집주인이 빨리 임차인을 구해 대출 이자 상환 등에 필요한 자금을 마련해야 하는 경우도 있는데.. 가격대가 너무 차이가 나는 경우는 흔치가 않아서 다른 이유가 있을 가능성이 클 것으로 보입니다.예상할 수 있는 건 계약 자체가 전세로 신고가 되지만 실제로는 반전세 형태로 계약한 경우가 있을 수 있습니다. 5억 전세 이기는 하지만 실제 계약은 보증금 1.5억 + 월세 100만원 처럼 반전세로 계약하는 형태가 있을 수 있습니다. 최근 금리가 높아지면서 실제로 반전세 계약이 늘어나고 있는 추세 이기도 합니다.이 외에도 허위 거래일 가능성도 있으며, 친족간에 이루어진 특별한 계약 형태일 가능성도 있습니다.시장 상황과 맞지 않는 거래가는 일단 의심을 해볼 필요가 있고 어떠한 상황인지 충분한 검토가 필요한 부분 중에 하나 입니다.
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Q. 반지하에살면 어떤점이 불편하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.반지하는 기본적으로 습기가 많아 곰팡이가 생기기 쉽습니다. 그리고 대부분 창문이 작거나 지면과 가까워 환기가 어렵고 공기 질이 나쁠 가능성이 높습니다. 미세먼지나 차량 매연, 음식 냄새가 쉽게 들어 올 수 있습니다. 무엇보다 햇빛이 거의 들어오지 않으면 우울감이나 피로감을 느낄 가능성이 있습니다. 벌레 문제도 심각하고 창문이 도로와 가까워 외부 소음이 심할 가능성이 있습니다.4개월 정도 거주 한다면 시기에 따라서 불편할 수 있는 부분들이 달라질 수 있는데 특히 여름철에는 습기, 곰팡이, 벌레 문제를 주의하셔야 합니다.
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Q. 장기임대주택이 집값 잡는데 긍정적인 영향을 줄 수 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.장기임대주택 정책의 핵심은 공급 확대를 통해 주거 안정성을 높이고, 매매 시장의 과열을 완화하는 것입니다. 하지만 이에 대한 이에 대한 영향에 대해서는 여전히 논란이 많이 있는게 사실 입니다.일단 민간 시장에서의 단기적인 주택 공급 부족 문제를 해소 할 수 있고 임대주택이 임차인들의 선택지를 늘려줄 수 있다는 장점이 가지고 있습니다. 또한 일정 비율의 주택이 장기적으로 임대로 묶이면 매매 시장의 단기적 급등을 완화하는 역할을 할 수도 있습니다. 공공이 직접 공급하는 형태라면 투기적 거래를 줄이는 효과도 기대할 수 있습니다. 특히 저소득층에 있어서는 시세보다 저렴한 임대료로 주거 불안정을 해소할 수 있는 기회로 활용할 수 있다는 장점이 있습니다.다만 민간 시장에서 주택공급이 줄어들고 건설사의 수익성이 악화되어 장기적으로 신규 주택 공급이 위축될 수 있고, 민간 건설사가 적극적으로 시장에 참여하지 않으면 결국 주택 공급이 줄어들게 되어 장기적으로 봤을 때는 집값 상승을 부추길 수 있다는 의견도 있습니다. 그러나 장기임대주택 공급에는 정부 예산이 투입되기 때문에 과도한 재정 부담이 국가 경제에 부정적인 영향을 미칠 수도 있다는 우려도 존재 합니다.지속적인 주택 공급과 시장의 신뢰 회복이 병행되어야 효과를 볼 수 있을 것으로 생각이 됩니다.