안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. LH에 거주하는게 다른곳보다 저렴한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.LH 임대 주택은 민감 임대 시장에 비해 저렴한 가격으로 제공이 됩니다. 이는 공공기관에서 운영하므로 시장의 시세와 관계없이 저렴하게 조공되는 경우가 많습니다. 또한 일정기간 이상 장기 거주할 수 있는 조건이 붙어 있기 때문에 안정적으로 오랜기간 거주 할 수 있다는 장점이 있습니다. 대략적으로 LH 임대주택의 경우 민간임대주택에 비해 50~최대 70%까지 저렴한 경우도 있습니다. 지역이나 조건에 따라 다르긴 하지만 상대적으로 저렴하다고 보시면 됩니다.월세와 전세모두 50% 이상은 차이가 나는 경우가 많지만 일정 소득 기준 등을 충족해야만 거주가 가능 합니다.
부동산
Q. 인구가 줄어드는데 아파트를 계속 짓는 이유는 뭘까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.사회경게적인 부분에서 접근할 필요가 있어 보입니다.지방의 경우 미분양이 많지만 젊은층들이 서울을 포함한 수도권으로 집중이 되면서 이 지역들은 여전히 주택 수요가 높은 편 입니다. 이에 여전히 주택 부족현상이 발생하고 있고 아파트 건설이 계속되고 있습니다. 아파트는 편리한 교통, 교육, 생활 편의성이 갖추어진 도시 중심지나 교통망 근처에서 수요가 높아 인구가 줄어드는 것과는 관계없이 여전히 공급이 되고 있습니다. 요즘은 1~2인 가구가 늘어나게 되면 이에 맞추어 예전처럼 큰 평수가 아닌 소형 평수의 아파트를 건설하는 곳이 늘어나는 추세 입니다. 인구 감소에도 불구하고 아파트가 늘어나는 이유는 도시화, 고령화, 부동산 개발 계획 등 다양한 요인들이 복합적으로 작용한다고 보시면 됩니다. 앞으로 빈집 문제가 발생할 수는 있지만 도시 지역은 여전히 아파트 수가 증가할 가능성이 높습니다.
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Q. 주택청약에 순위가 되기 위해서는 월 납입금은 얼마일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.주택텅약종합저축을 이용해서 청약을 진행하는 경우 월납입 금액과 텅약 통장의 납입 기간이 순위에 영향을 미치고, 순위 산정에서 중요한 부분은 납입금액, 납입기간, 가입기간 입니다.최소 월 2만원 이상 납입해야 하면 1개월 이상 지속적으로 납입해야 가점이 올라 갑니다. 오래 지속할 수도 더 많은 가점을 얻을 수 있으며 더 많은 금액을 지속적으로 납입하면 순위가 올라가게 됩니다. 또한 무주택 기간이 길어야 합니다.월 2만원 이상 5년 이상 지속적으로 납입하면 되대 가점에 도달하게 되며, 그 외에 부양가족, 무주택기간 등이 가점을 높을 수 있는 요소 입니다.
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Q. 부동산 직거래시 일부 금액을 지불하고 부동산 사람을 끼고 할 수 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.집주인만 괜찮다고 한다면 부동산 사람을 데려와서 계약서 작성만 하겠다고 한다면 중애인이 계약서 작성을 도와주는 역할을 하고 별도의 비용을 지불하는 방법은 가능은 하지만 실제로 그렇게 중개인이 해주지는 않을 듯 합니다. 중개인도 수수료를 기반으로 경제 활동을 하고 있고, 계약서 작성만은 도와줬을 뿐이지만 계약을 중개하는 행위로 보여질 수 있어서 중개사 분들이 하지 않을 가능성이 큽니다. 아무래도 법적인 부분이 많이 걸려서 저라면 그렇게는 도와주지는 않을 것 같습니다.직거래를 한다면 당사자간에 직접 거래를 하셔야 하고 법적인 부분도 매도인, 매수인 두 분이 직접 챙기셔야 하는게 맞습니다.
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Q. 문의드립니다. 알려주세요. 궁금해요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공동명의는 두 명 이상의 사람들이 공동으로 소유권을 가지고 되는 것인데요... 이는 상속 시 소유권 분재가 유리하고 소득 분배 측면에서 세금을 줄일 수 있다는 장점이 있습니다. 대출 한도가 두사람의 소득을 기준으로 계산이 되어 더 많은 대출을 받을 수도 있습니다. 대출 상환 시에도 각각 나누어 갚는 형태가 아니라, 두사람이 함께 갚지만, 한 사람 명의로 대출이 진행되는 경우가 많습니다. 다만 두 명의 명의가 있기 때문에 소유권과 관련한 법적 문제가 발생할 가능성이 있으며 세금 문제에 대해서도 두 사람 모두 부담해야 하기 때문에 세금의 효율적인 분배가 필요합니다.요즘은 대출 한도 및 세금 절감의 효과를 기대하면서 공동명의로 아파트를 구해하는 경우가 많은 것 같습니다.
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Q. 우리나라에서 땅값이 가장 비싼 곳은 어디일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.2024년 국토부 공시지가 기준으로 볼때 땅값이 제일 바싼 곳은 여전히 명동 네이처리퍼블릭 부지 입니다. 제곱미터당 1억 6,500만원 가량으로 확인이 되어 20년 이상 전국에서 가장 비싼 땅으로 자리 하고 있습니다.그 뒤를 이어서 명동 유니클로 부지, 강남 테헤란로, 청담동 명품거리, 여의도 등이 땅값이 높은 곳들 입니다.
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Q. 계약갱신청구권 사용후 임대인이 나가라고하면 나가는건가요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.계약갱신청구권을 사용하여 총 4년을 거주하신 경우라면 임대인이 계약 만료 3개월 정데 퇴거를 요구할 경우 세입자는 집을 비워주셔야 합니다.이는 계약갱신청구권의 경우 세입자가 한번만 사용할 수 있으며 이를 행사하면 2년 추가 연장되어 총 4년간 거주가 가능합니다. 4년이 지나면 임대인은 갱신을 거부할 수 있으며 세입자는 법적으로 추가 연장을 요구할 권리가 업습니다.임대인이 정당한 절차에 따라 통보를 했기 때문에 자동 갱신이 되지 않고 퇴거를 해야 하는 상황이며, 계속해서 거주를 원하시는 경우 임대인과 협의하여 새로운 계약을 체결해야 가능합니다.
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Q. 우리나라 학원가로 유명한 지역은 어디인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 것처럼 우리나라 학원가로는 대치동, 목동, 노량진이 유명 합니다.대치동의 경우 입시 1번지로 불리며 초중고 대상 최상위권 학생들이 다니는 사교육의 중심지 입니다. 명문고와 특목고, 자사고 대비반이 많고 유명 강사분들이 있는 학원들도 다수 자리하고 있습니다.목동의 경우 강남권과 달리 일반고 기반의 내신, 수능 대비 학원이 많으면 내신 + 수능 목표인 학생들이 많습니다.노량진의 경우 공무원, 경찰, 소방, 임용고시 준비생들이 모여 있고 독서실과 원룸촌, 고시원 등 자취생 비율이 높습니다. 이 외에도 신촌, 이대, 홍대 등 대학 가 근처에도 어학, 논술 관련 학원들이 많고 분당 정자동의 경우 대치동 학원의 분점이 많습니다.
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Q. 전세집 비운 후 월세 지급 관련 질문 있어요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.2년 전세 계약이 종료된 후 별다른 말 없이 계속 거주 하셨다면 묵시적 갱신이 적용된 상태 라고 보여지는데요.. 묵시적 갱신이 된 경우에 세입자는 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며, 통보한 날로부터 3개월 후에 계약이 종료가 됩니다. 집읍 비웠다고 해서 3개월치 월세를 낼 의무는 없지만, 3개월 후 전세금을 반환받기 전까지 거주를 하는 상황이라면 해당 기간 동안의 거주비 형태의 월차임을 내셔야 할 수도 있습니다.즉, 집을 비우시고 3개월 후에 보증금을 돌려받으시는 거라면 거주하지 않았으므로 월세를 부담해야할 의무는 없습니다.
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Q. 아파트 매수인 입장에서 써야될 필수특약 어떤게 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 내용을 포함하여 특약 사항에 들어갈 문구를 작성해 보면 아래와 같습니다.매도인은 잔금일 전까지 해당 부동산의 근저당, 가압류, 압류 등 모든 권리관례를 말소하여야 하며, 이를 이행하지 않을 경우 매수인은 계약을 해제하고 계약금 전액을 반환 받을 수 있다.잔금일로부터 6개월 이내에 중대하자가 발견될 경우(누수, 결로, 배관 문제 등) 매도인은 이에 대한 수리 비용을 부담하거나 손해를 배상하여야 한다.해당 부동산에 임차인이 있을 경우, 매도인은 잔금일까지 임차인의 퇴거를 완료하고 이를 매수인에게 확인시켜야 한다. 만약 임차인이 퇴거하지 않을 경우, 매도인은 이제 대한 법적 책임을 진다.매도인은 잔금일 기준 해당 부동산에 대한 모든 체납 관리비, 전기-수도-가스 요금 및 지방세, 재산세 등의 미납액을 완납해야 하며, 이후 체납이 발견 될 경우 매도인이 이를 납부하여야 한다.잔금 지급과 동시에 소유권 이전 등기가 즉시 진행되어야 하며, 등기 이전 지연 시 매도인은 매수인에게 위약금을 지급한다.위와 같은 특약사항을 추가 하실 수 있습니다.도움 되셨기를 바랍니다.