안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 세입자가 월세 입금일을 계속 어기는 경우 재계약을 거부할 명분이 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.월세를 열체하는 경우라면 임대인은 갱신 거절 사유를 주장할 수 있습니다. 법적으로 는 2기 이상 연체가 되면 계약 해지가 가능하지만 매달 계속 늦는 행위도 계약 갱신 거부 사유로 인정될 수 있습니다.재계약시 마다 계약 조건을 변경하는 것도 세입자와 협의 후 변경하실 수 있습니다. 다만 이를 강제할 수 있지는 않으면 세입자와 이야기를 나눠 보신 후 변경을 하셔야 합니다.월세 연체를 방지하기 위해서는 별도의 연체 이자 부과 조건, 보증금 증액 등의 특약 조건을 설정해 두시는 것도 방법이 될 수 있기는 합니다.재계약 시에는 월세 납부 기한 조항을 명확하게 기재 하셔서 월세를 받으시고,월세가 연체 될 경우 조치 할 수 있는 별도의 특약 조건을 설정해 두시는 것도 방법이 될 수 있습니다.
부동산
Q. 바닷속에 모래랑 자갈 계속 부으면 진짜 땅이 될까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.바다속에 매립하는 방식으로 땅이 만들어 질 수 있습니다. 실제 인천 송도국제도시도 바다를 매립해서 조성한 신도시 이며, 일본의 간사이 국제공항, 두바이 팜 주메이라, 홍콩의 책랍콕 국제 공한 등도 바다를 매립해서 만든 곳들입니다. 하지만 이러한 사업들은 막대한 비용과 환경 문제를 유발하며 간사이 공항의 경우 지반이 침하되고 있어서 추가 공사를 지속해서 하고 있습니다.
부동산
Q. 전세라는 제도가 우리나라에만 있다고 하는데 정말인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세는 우리나라에서만 존재하는 독특한 임대차 제도 입니다. 일부 유사한 형태가 있는 국가도 있지만 한국처럼 보증금을 60~80% 이상 맡기고 월세 없이 거주하는 전세 제도는 거의 없다고 보시면 될 것 같습니다.일본, 독일, 프랑스, 중국, 미국 등의 경우에도 비슷한 개념들이 있기만 하지만 대부분 월세의 개념에 가깝습니다.한국에서 전세제도가 발전하게 된 건 과거 부동산 가격이 급등하고, 금융 시장이 발달하지 못하면서 발생한 제도 입니다. 집주인들이 대출을 실행하기 어려워 직접 전세금을 받아 활용하고는 했습니다. 최근에는 전세사기, 깡통 전세 문제 등이 커지면서 전세의 안정성이 흔들리고 있어 반전세나 월세 비율이 증가하고 있는 추세 입니다.
부동산
Q. 신축빌라 분양 정보는 어디서 확인할 수 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.신축빌라에 대한 정보는 네이버 부동산, 다방, 직방, 한방 등 앱을 통해서 확인이 가능하며,빌라정보통이라는 곳에서도 확인이 가능한데 확인해 보니 서울, 경기, 인천 쪽 빌라 정보들만 업데이트가 되어,전국적으로 확인은 어려운 듯 합니다.신축빌라의 경우 허위 매물이 많을 수도 있으니 직접 발품을 팔아서 방문을 해보셔야 하고,공인중개사와 등기부등본을 확인하는 과정이 필수적 입니다.
부동산
Q. 한은의 금리인하에 따른 부동산 시장의 변화에 대해 궁금합니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.금리 이하는 부동산 시장에 아래와 같은 영향을 미치게 됩니다.매수 심리 회복 및 거래량 증가 - 대출 부담이 줄어들게 되면 매수 시장이 살아날 가능성전세보다 매매 선호 증가집값 하락세 둔화 또는 반등 가능성 - 부동산 시장의 심리적 전환점을 제공하여 천천히 회복하는 형태가 될 가능성건설, 부동산 PF 문제 완화 가능성월세 시장 변화 - 월세에서 전세로 전환하는 경우가 증가할 수 있으면 이는 월세 가격 하락 가능성을 의미결국 금리 인하는 부동산 시장 회복을 어느정도 촉진할 수 있는 가능성이 있으며, 특히 서울, 수도권 인기 지역을 중심으로 가격이 반등하게 될 수 있습니다. 단, 금리 인하는 원화 약세로 이어져 수입 물가 상승의 위험이 존재 하므로 너무 빠른 금이 인하는 단행하지 않을 가능성이 크다고 봅니다.
부동산
Q. 요즘 집 매매나 전세 거래를 잘 안하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 부동산 시장의 경우 대출금리가 여전히 높은 수준이라 대출 이자 부담으로 인해 매매나 전세를 부담스러워해서 월세를 선호하는 경향이 강합니다. 또한 집값이 하락하면서 전세가율도 낮아지고 있어 전세보증금을 돌려받지 못할 가능성이 커지게 되어 월세 선호 현상을 앞으로도 계속 이어질거라고 보고 있습니다.실수요자 입장에서는 상대적으로 저렴한 가격에 좋은 물건들을 살펴 볼 수 있는 기회의 시기이기는 하나,투자자들의 경우 당분간 시장의 흐름과 상황을 계속해서 지켜볼 가능성이 큽니다.따라서 현재는 무리한 투자보다는 시장 흐름을 지켜보는 것이 중요하며, 실거주 목적이라면 급매물을 중심으로 저가 매수를 고려하는 것이 유리할 수 있습니다.
부동산
Q. 부동산중개 수수료가 얼마나 될까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.말씀하신 보증금 및 월세액을 기준으로 상한요율 0.4% 를 기준으로 계산을 하면,중개수수료는 212,000원으로 계산이 되며 부가세 10% 추가하면 총 233,200원을 지불 하시면 됩니다.
부동산
Q. 전세로 살던집이 경매로 넘어간다면 보증금은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 세입자의 전세금 보호 여부는 대항력 여부(전입신고+확정일자), 우선변제권 여부(소액임차인), 경매 낙찰가와 선순위 채권(대출, 세금 등) 규모 에 따라서 달라지게 됩니다.전입신고를 하고 계속 거주하고 있다면 대항력이 생기므로 새로운 집주인(낙찰자)에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 그리고 소액임차인으로 인정받으면 경매 낙찰가에서 일정 금액을 최우선 변제 받을 수 있습니다. 소액임차인이 아니라면 배당 절차에 따라 후순위로 변제받게 되며, 경매 낙찰가가 낮거나 선순위 채권이 많으면 전세금 일부 또는 전액을 돌려받지 못할 수도 있습니다.전세금 보호를 위해서는 법원에 임차권 등기명령을 신청하시거나 경애 절차가 시작되면 법원에 배당 요구 신청을 해야 보증금을 일부라도 배당 받을 수 있습니다. 새로운 소유자가 전세금을 돌려주겠다고 하면 협의 후 퇴거하는 것이 가장 현실적인 방법이 될 수도 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 같은경우에 인강 비율은 어느정도나 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.둘 중에 하나 입니다. 인강을 듣거나 오프라인 강의를 듣거나 하시면 됩니다.동시에 둘을 다 하기에는 정말 공부할 수 있는 시간이 넉넉하신 분들의 경우에 가능 할 것 같습니다.오프라인 강의를 들은 후 복습의 개념으로 인강을 추가적으로 들으시는 분들이 있기는 하지만,사실상 학원 강의를 직접적으로 들을 수 없는 분들의 경우 인강을 여러번 돌려보는 방법 외에는 없습니다.인강만으로도 합격을 하기에는 충분하다고 생각이 되며 하루 여섯시간 이상 꾸준히 하신다면 동차 합격도 가능 하실 겁니다.
전기기사·기능사
Q. 퇴직 후(65세 이후) 전기 기사 산업기사가 있으면 도움이 될까요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.미리 자격증을 취득해 두시면 향 후 도움이 될 수 있습니다.퇴직 후 아파트 관리사무소 등에서 인원을 구할 때 기사 자격증이 있으면 좀 더 우대를 해주기는 하지만 그 전에 실무 경력을 어느정도 쌓아 두셔야 취업이 가능 할 수 있습니다. 다른 자격증들도 마찬가지이겠지만.. 이제는 어느 정도 실무적인 경험이 있어야 취업을 하는데 도움이 될 겁니다.