전세로 살던집이 경매로 넘어간다면 보증금은 어떻게 되나요?
만약 현재 전세로 사는집이 경매로 넘어가게되고 다른분이 그집을 구입하게된다면
전세로 살고있는 세입자의 전세금은 어떻게 되나요?
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
경우에 따라 나누어 볼수 있습니다, 일단 대항력을 갖춘 선순위 임차인으로써 말소기준권리보다 선순위라면 낙찰이후에도 낙찰자에게 그대로 인수되기 때문에 보증금 반환전까지는 주택인도를 거부할수 있습니다. 반대로 말소기준권리보다 후순위라면 낙찰이후 임차권이 소멸되기 때문에 낙찰자에 명도요구에 응하실수 밖에 없고 그에 따라 보증금 반환여부와 관계없이 해당 주택을 비워주셔야 합니다. 이러한 권리관계는 결국 등기부등본을 통해 확인을 해보아야 정확히 판단가능한 부분입니다.
세입자에게 대항력이 있는지 없는지.
그리고 대항력이 있다면 우선순위는 어떻게 되는지 등에 따라 다릅니다.
보통 대항력이 있고 1순위라면 낙찰대금에서 배당을 받을수도 있고 낙찰자에게 인수되게 할 수 있습니다.
먼저 내가 그 집에 가지는 권리의 순위가 어떻게 되는지부터 확인하시는게 가장 우선입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 부동산이 경매로 넘어가게 되면 그 부동산에 등기가 되어져 있는 권리들이 있습니다.
근저당권이나 압류 가압류 등 주로 받을 돈이 있는 권리가 등기가 되어져 있고 그 권리가 발생이 된 순서대로
낙찰대금에서 배당을 받게 됩니다.
즉 전세세입자가 확정일자 + 전입신고를 한 날짜가 가장 1순위일 경우 낙찰대금에서 1순위로 배당을 받거나
아닌 경우 새로 낙찰 받는 사람이 인수를 해서 새로운 낙찰자가 임대인이 되므로 그 사람에게 전세보증금을 받으시면 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
일단 세입자의 전세금 보호 여부는 대항력 여부(전입신고+확정일자), 우선변제권 여부(소액임차인), 경매 낙찰가와 선순위 채권(대출, 세금 등) 규모 에 따라서 달라지게 됩니다.
전입신고를 하고 계속 거주하고 있다면 대항력이 생기므로 새로운 집주인(낙찰자)에게 보증금 반환을 요구할 수 있습니다. 그리고 소액임차인으로 인정받으면 경매 낙찰가에서 일정 금액을 최우선 변제 받을 수 있습니다. 소액임차인이 아니라면 배당 절차에 따라 후순위로 변제받게 되며, 경매 낙찰가가 낮거나 선순위 채권이 많으면 전세금 일부 또는 전액을 돌려받지 못할 수도 있습니다.
전세금 보호를 위해서는 법원에 임차권 등기명령을 신청하시거나 경애 절차가 시작되면 법원에 배당 요구 신청을 해야 보증금을 일부라도 배당 받을 수 있습니다. 새로운 소유자가 전세금을 돌려주겠다고 하면 협의 후 퇴거하는 것이 가장 현실적인 방법이 될 수도 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
전세로 살고있는 집이 경매로 넘어가게되면 대항력과 우선변제권이 있는 경우 배당 요구를 하게되고 권리순서에 따라서 배당을 받고 퇴거를 하게됩니다. 권리순서에 따라서 일부 보증금을 돌려받지 못하게 될 수도 있습니다. 만일 배당 요구를 하지 않게되면 경매 낙찰 받은 신규 집주인에게 보증금을 요청하면 됩니다.
안녕하세요. 박형국 감정평가사입니다.
보증보험에 가입되어있다면 보증보험에서 대신 전세금을 드립니다. 보증보험 가입할 당시에 보증보험사에서 선순위인지 여부를 검토하기 때문입니다. 보증보험에 가입되어있지 않다면 전세권 설정이나 전입신고 일자를 기준으로 대항력이 있는지 여부를 검토하셔야 합니다. 경매시 말소기준권리보다 우선한다면 대항력이 있으므로 낙찰자에게 전세금 지급 의무가 이전 됩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
전세로 살던 주택이 경매로 넘어간다면 전세입자는 전입신고, 확정일자는 받은 상태이기 때문에 낙찰 대금에서 보증금을 받으실 수 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 양정섭 공인중개사입니다.
전세임대차계약 중 임대인의 채무불이행으로 경매에 넘어가게 되면, 법원에서 본건물 언제 경매를 한다는 고지서를 보냅니다.
임차인의 권리순위를 알아야 합니다.
0.임차인 본인이 대항력(전입신고+이사(거주))을 가지고 있고 확정일자를 받았는지 확인합니다. 그리고 소액임차인에 해당하는지 확인해야 합니다. 소액임차인이고 대항력을 갖추고 있다면 다른 선순위의 권리보다 가장 먼저 최우선변제금을 받을 수 있습니다. 소액임차인의 해당 여부와 금액은 지역에 따라 다르고 말소기준권리 설정날짜를 기준으로 최우선변제금 금액이 달라집니다.
*대항력+확정일자=우선변제권. 대항력과 확정일자를 갖추고 있으면 후순위의 권리보다 우선하여 배당을 받습니다.
1.말소기준권리(저당, 근저당, 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정)의 설정날짜를 알아야 합니다. 등기부에 가장 처음 있는 말소기준권리 설정 날짜를 확인 합니다.
*대항력이 있고 말소기준권리보다 선순위의 임차인은 낙찰자가 인수를 해야 함.
*말소기준권리보다 후순위의 권리들은순위대로 배당을 받고 말소됨. 후순위의 임차인은 배당을 받고 이사를 가야함.
2.대항력이 있고 말소기준권리보다 선순위의 임차인은 배당신청을 해서 배당을 받고 이사를 가거나 배당신청을 하지 않은 말소기준권리보다 선순위 임차인은 계약기간이 종료되면 낙찰자(새임대인)로부터 보증금을 받고 이사를 가면 됩니다. 말소기준권리보다 선순위임차인이 있게 되면 낙찰자는 입찰금액 외 추가로 지출되는 금액(임차인의 보증금)이 있게 됩니다.
3. 말소기준권리보다 후순위의 임차인
대항력이 없는 (확정일자 받았던 안 받았던 대항력이 없으면 우선변제권의 효력이 발생 하지 않음)후순위 임차인이 배당신청을 하게 되면 가장 후순위가 되고, 남은 금액에서 배당을 받을 수도 있고 못 받을 수도 있습니다. 남은 금액이 없다면 배당을 못 받고 임차인의 권리는 말소되므로 이사를 가야합니다.
대항력이 있고 확정일자를 받은 후순위의 임차인은 최우선변제요건에 해당 된다면 최우선변제금을 가장 먼저 받고 나머지 금액은 우선변제권에 의해 배당 순서에 따라 남은 금액이 있다면 배당을 받을 수도 있고 못 받을 수도 있습니다.
4.보증금을 못 받게 되거나 일부만 배당 받아서 억울한 임차인은 이사를 바로 가지않고 버티다가 낙찰자(새 임대인)와 이사비용을 협의하여 이사비용이라도 일부받고 이사를 갈 수도 있습니다. 낙찰자가 명도소송으로도 임차인을 내보낼 수도 있는데 명도소송비용과 이사비용을 비교해보고 더 저렴한 걸 선택해서 임차인을 내보낼 것입니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
순위에 따라 전세금을 받을수도 있고 못받을수도 있습니다
대출보다 전세보증금이 선순위이면 보증금 전체를 받을수 있고 후순위이면 선순위 금액에 따라 본인의 보증금을 조금이라도 받을수 있고 하나도 못받을수도 있습니다
그래서 전입신고와 확정일자 순위가 중요합니다
만약 현재 전세로 사는집이 경매로 넘어가게되고 다른분이 그집을 구입하게된다면
전세로 살고있는 세입자의 전세금은 어떻게 되나요?
==> 임차건물에 경매처분되는 경우 권리순서에 따라 배당을 받고 이사를 가는 것이 일반적입니다. 그러나 권리순서가 후순위인 경우 배당이 불가하지만 이러한 경우 잔여 채권은 전 소유자에게 청구해야 합니다.
