안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 오피스텔 매수 하려고 할때 세금문제 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.오피스텔은 건축물대장상 용도가 업무시설로 되어 있으면 상업용으로 간주되어 부가가치세가 부과될 수 있지만 주거용으로 사용 중이거나 주거용으로 매수할 경우 부가세를 환급 받을 수 있습니다.현재 오피스텔이 상업용으로 사용 중이거나 매도자가 부가세는 내고 매도하는 경우 > 부가세 발생매수자가 실거주할 경우(주거용으로 사용한다고 확약서를 제출하면) > 부가세 환급 가능매도자가 이미 주거용으로 사용해 부가세를 납부한 상태인 경우 > 부가세 면제 가능실거주를 하실 계획이라면 매매 계약 시 부가가치세 포함 여부를 명확히 확인하시기 바라며, 계약서에 주거용으로 사용하며 부가가치세 발생 시 매도자가 부담한다라는 내용을 넣어 주시면 더욱 안전합니다.이 후 월세 임대를 계획중이라면 사업자 등록은 필수 사항은 아니지만 상황에 따라 다를 수 있습니다.개인에게 주거용 월세로 임대한다면 사업자등록이 필요 없으나, 전입신고를 받지 않는 단기 임대(에어비앤비 등)는 사업자 등록이 필요할 수 있습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 집을 대출을 받아서 사는건 정말 어리석은 짓인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.집을 사기 위해 대출을 받는 것 자체가 어리석은 일은 아닙니다. 대출을 받아서 집을 구매하는 것은 많은 사람들이 선택하는 방식 입니다. 그러나 이러한 결정은 좋은 선택인지 나쁜 선택인지는 여러 요소에 따라 달질 수 있습니다.주택은 자산으로 시간이 지남에 따라 가치 상승의 가능성이 있습니다. 특히 서울과 같은 주요 도시는 부동산 가격 상승률이 높은 경향이 있으며 대출을 받지 않으면 집을 소유할 수 없는 경우가 많아 실제로 자산 형성에 시간이 걸릴 수 있습니다. 집값 상승과 함께 대출 상환 후에도 자산 가치를 남길 수 있는 가능성이 높을 수 있습니다.다만 대출을 받을 때는 이자와 원금 상환이 부담을 항상 고려해야 합니다. 이자율이 높은 시기에는 상환 부담이 상당히 커지기 때문에 이를 충분히 감당할 수 있는지 본인의 재정 상황을 충분히 잘 따져봐야 합니다.월세를 내는 것도 나쁜 선택은 아닐 수 있습니다. 직장의 이동이나 생활 환경의 변화 등에 따라서 거주지 변경이 필요할 경우 빠르게 결정할 수 있는 가능성이 있습니다. 또한 매월 정해진 금액만 내면 되므로 재정 운용의 자유도가 높은 편입니다. 급격한 경제 변화가 일어나도 대출 상환 부담이 없기 때문에 재정적으로 더 유연하게 대응 할 수 있는 장점 도 있습니다.이에 자신의 상황에 맞는 선택을 하는 것이 중요하며 이자 부담이 과도하다면 월세도 좋은 선택이 될 수 있습니다. 현재와 미래의 경제적 상황을 면밀히 분석하고 주택 구매의 장단점을 잘 비교해 결정하는 것이 바람직 하다고 볼 수 있습니다.
부동산
Q. 반전세랑 월세랑 차이가 무엇인가요.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.반전세와 월세 모두 보증금이 있고 매달 임대료를 낸다는 점은 동일하나,반전세의 경우 월세 보증금보다는 보증금이 상대적으로 크다고 보시면 됩니다. 이는 전세 금액이 부담을 느끼는 수요자들을 위해 전세 보증금을 낮추는 대신 월세를 받는 구조로 변화가 된 형태 입니다.2억 보증금에 월 50만원 이라면 반전세라고 볼 수 있습니다. 일반적으로 월세라고 한다면 500~2,000만원 수준이 되니다.반전세와 월세의 차이는 결국 보증금 비율과 월세 부담이라고 보시면 됩니다.
부동산
Q. 디딤돌 대출과 버팀목 대출의 금리가 오른다고 합니다. 디딤돌 대출과 버팀목 대출이 오르면 부동산에 어떤 영향을 주나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.디딤돌 대출과 버팀목 대출은 무주택 실수요자를 위한 정책 대출이기 때문에 금리가 오르면 부동산 시장에 미치는 영향이 클 수 밖에 없습니다.디딤돌 대출 금리가 인상이 되면 주택 구매 비용이 증가하게 되고 이는 대출 상환 부담이 커지게 되어 수요 감소로 이어질 수 있습니다. 결국 매매가 상승세가 둔화되어 일부 지역에서는 가격하락 가능성도 있을 수 있습니다.매매 부담 증가로 인해서 전세를 유지하거나 전세로 이동하는 수요가 증가할 수도 있습니다. 하지만 버팀목 대출 금리도 같이 오르면 전세 비용 부담도 커질 수 밖에 없습니다. 이에 전세 수요가 감소하고 월세 수요가 늘어날 수 있습니다. 고금리 환경이 지속될 경우 월세 전환은 가속화될 가능성이 있을 수 있습니다.
부동산
Q. 재건축 아파트는 왜 토지거래허가구역을 풀지 않나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.재건축 아파트의 토지거래허가구역을 유지하는 이뉴는 주로 투기 방지와 시장 안정성 확보 때문 입니다. 이번에 서울 강남, 서초, 용산 등 핵심 지역의 일부 토지거래허가구역이 해제되었지만 재건축 아파트들은 여전히 규제를 유지하고 있습니다. 재건축 지역의 토지거래허가구역이 해제되면 외부 투자자들이 단기 차익을 노리고 집중 매수할 가능성이 커집니다. 특히 재건축 아파트는 개발 기대감이 크기 때문에 투기 수요가 급증할 우려가 있는 곳입니다. 서울시가 이를 방지하기 위해 재건축 지역에 대해서는 여전히 토지거래허가제를 유지하는 것입니다. 이와 같이 재건축 단지가 풀리면 투자 수요가 몰려 가격이 급등한 가능성이 크기 때문에, 시장 상황을 보면서 단계적으로 해제할 가능성이 있을 수도 있습니다. 향 후 재건축 규제가 완화가 더 진행되면 허가제 해제 논의도 나올 가능성이 있지만 현재로서는 서울시가 신중한 입장을 유지하고 있는 것 같습니다.
전기기사·기능사
Q. 전기 기기에서 절연 내력 시험은 왜하는건가요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.절연 내력 시험은 전기 기기의 절연 성능을 평가하기 위해 높은 전압을 인가하여 절연이 파괴되지 않는지를 확인하는 시험 입니다. 이는 전기적인 안정성을 확보하고, 절연 품질 검증, 기기 신뢰성 향상을 위해 실시하고 있습니다.절연 내력 시험 절차로는 시험 전기 연결 > 전압 인가 > 절연상태 확인 > 전압 차단 및 복구 의 과정을 거치고 있습니다.절연 상태로는 누설 전류가 설정된 기준값 이내인지 확인하고, 절연 파괴여부를 확인 합니다. 절연이 깨지면 과전류가 흐르게 되어 단락이 발생하며 이때는 즉시 시험을 중단해야 합니다.고전압을 다루는 시험인 만큼 안전조치(보호장비, 차폐구역 설정 등)를 철절히 준수하여 시행해야 합니다.
부동산
Q. 부업으로 할만한게 무엇이 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.쿠팡파트너스는 초기 비용없이 시작이 가능하고 적절한 상품을 추천하면 수익창출 가능성이 있기는 하지만 트래픽 확보가 필수적이고 단기간에 수익을 올리기에는 어느정도 한계가 있습니다. 전략적인 접근이 필요 합니다.무자본으로 할 수 있는 온라인 부업으로는 브런치, 스티비를 활용한 뉴스레터를 운영하는 방법도 있으며, 중고거래 플랫폼은 운영해볼 수도 있습니다.또한 탬플릿을 제작 판매하는 등의 디지털 파일 판매를 할 수도 있고 요즘에는 AI 도구들을 활용한 온라인 부업들이 유투브에 많이 소개가 되고 있으니 살펴 보시는 것도 좋을 것 같습니다.
부동산
Q. 세대 간 부의 이전이 경제 불평등에 미치는 영향이 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.상속과 증여를 통한 부의 이전은 세대 간 경제적 격차를 확대하고 사회 이동성에 영향을 미치는 중요한 요인입니다. 상속 및 증여를 통해 자산을 많이 보유한 계층은 부를 유지하고 확대할 가능성이 높은 반면 자산을 상속받지 못한 계층은 노동 소득에 의존해야 하며 자산 축적에 더 오랜 시간이 필요 합니다. 부모의 부가 자녀의 교육, 주거, 투자 기회를 결정하는 경우가 많아 세습 자본주의가 강화가 됩니다.부유한 가정에서 태어난 아이들은 더 나은 교육 기회와 사회적 네트워크를 확보할 수 있고 자산이 없는 가정 출신의 아이들은 상대적으로 불리한 출발선에서 시작을 하게 됩니다. 이는 상속과 증여가 부의 재분배보다는 집중을 강화하는 효과를 가져올 수 있습니다.이러한 불평들을 해소하기 위해서는 상속 및 증여세 개편 및 자산 재분배 정책이 필요하고 청년 층 및 저소득층 자산 형성을 지원할 수 있는 제도들이 필요합니다. 또한 교육기회의 평등화가 필요하고 경제적 배경에 관계없이 취업과 경력 개발 기회를 보장할 수 있는 정책들이 필요합니다.
부동산
Q. 전세를 살 때 집 주인이 바뀌면 어떤걸 준비해야될까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임대차 기간 도중에 집주인이 바뀌게 되면 일단 새로운 집주인이 등기부등본에 실제 소유자로 변경되었는지 확인할 필요가 있습니다. 기존 집주인에게만 월세를 내다가 새로운 집주인이 등장하면 사기 위험이 있을 수 있기 때문 입니다.또한 새로운 집주인의 전화번호, 계좌번호, 계약 관련 정보를 미리 받아두어야 하며 이는 보증금 반환 시기에 필요할 수 있습니다. 월세 이체 시에도 새로운 집주인 명의 계좌인지도 확인할 필요가 있습니다.안전하게 계속 거주를 하려면 집주인이 바뀔때마다 서류 및 계약 사항을 다시 한 번 꼼꼼히 체크하는게 중요 합니다.
부동산
Q. 토지거래허가 해제가 전월세가격에는 어떤 영향을 줄까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.토지거래허가구역으로 묶여 있던 지역은 매매 시 실거주 의무가 있었기 때문에 투자자들이 쉽게 매입하기 어려웠습니다. 하지만 규제가 풀리면 다주택자나 법인이 다시 매수를 고려할 수 있게 됩니다. 매물을 보유한 투자자들은 임대를 놓을 가능성이 커지므로 전월세 매물은 증가할 가능성이 높습니다.전월세 공급이 늘어나면 가격이 하향 안정화될 가능성이 있습니다. 신규 매물이 나오면서 세입자들의 선택지가 넓어지고 기존 고가 전세의 경쟁력이 약해지면서 가격이 낮아질 가능성이 있습니다. 매도 대신 전세를 놓는 집주인이 증가할 경우 전세 시장에 공급이 증가하게 될 수 있습니다. 하지만, 전세가 하락폭이 그다지 크지는 않을 수 있습니다. 이는 대출 규제에 따라 달라질 가능성이 있기 때문 입니다.월세 시장에서도 어느 정도 가격 조정이 발생할 수 있으며, 특히 보증금을 높이고 월세를 낮추는 반전세 구조가 늘어날 가능성이 있습니다.단, 시장 분위기와 수급에 따라 다르게 작용할 수 있으니, 좀 더 시장의 흐름을 지켜보는 것이 중요할 것 같습니다.