안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 월세 계약 만료 시 언제까지 이사간다 통보 해야하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임차인은 계약 만료 1개월 전까지 갱신 거절의 의사를 임대인에게 표현 하시면 되며,계약서에 특별한 조항이 없다면 계약이 묵시적으로 연장 될 수도 있습니다. 묵지적 갱신 시 동일한 조건으로 2년 연장 되지만 임차인은 1개월 전 통보 후 자유롭게 계약 해지가 가능 합니다.이에, 1개월 전인 3월 30일 이전에 계약 갱신 거절의 의사를 임대인에게 통보하시는게 가장 깔끔한 방법이니,전화, 문자 등으로 계약 종료 의사를 전달하시기 바랍니다.
부동산
Q. 2010년 ~ 2014년까지 지방 부동산 가격이 상승했던 원인이 뭔가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.2010년~2014년 지방 부동산 가격이 상승한 이유는 2008년 금융위기의 영향이 크다고 보시면 될 것 같습니다.2008년 글로벌 금융위기이 이후 서울을 포함한 수도권 부동산 가격이 크게 조정을 받았습니다. 당시 서울 강남권을 중심으로 부동산 과열이 있었지만, 금융위기 이후 주택 가격이 하락하고 거래가 급감하게 됩니다. 2009~2010년에는 부동산 부양책을 시행 했지만 서울 아파트 시장을 활력을 되찾지 못했습니다. 수도권에 대규모 신도시 개발을 추진하게 되면서 기곤 서울 아파트의 투자 매력이 감소하게 되는 영향도 있었습니다.이와는 반대로 지방은 상대적으로 규제가 적어 개발이 활발하게 진행이 되었고 신도시 조성과 택지 개발로 인해 분양 열기가 지방으로 확산이 되었습니다. 지방에서는 분양권 전매 제한이 적거나 없어서 단기 차익을 노린 투자자들의 유입이 쉬웠습니다. 또한 2012년 부터 본격적으로 세종시가 개발되면서 인구 유입과 부동산 가격 상승이 가속화 되었습니다. 세종시의 경우 정부 기관 이전과 함께 수도권에서 이주한 공무원과 직장인들의 정착이 이루어지면서 주택 수요가 증가하게 됩니다. 부산은 해운대 마린시티, 센텀시티 등 고급 주거지역이 개발되면 투자자들이 몰리게 됩니다. 대구도 동대구역, 혁신도시 조성 등으로 신규 주거 단지가 활발히 공급이 되었습니다.이러한 여러가지 경제적인 상황 등으로 인해서 해당 기간 지방의 부동산 시장이 상승하게 되었습니다.
부동산
Q. 요즘 아파트 건축 관련해서 안좋은 기사들이 많은거 같습니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 아파트 건축과 관련된 문제들이 많이 나오고 있는게 사실입니다. 건설사들의 재정 문제, 부실공사, 정부 정책 변화 등 다양한 내용들이 복합적으로 얽혀 있습니다.아파트를 짓기 위해 건설사들이 PF 대출을 받는데 최근 금리가 오르고 부동산 시장이 침체 되면서 분양이 저조해지고 대출금 상환에 어려움을 겪고 있습니다. 분양이 잘 되지 않아 대형 건설사들조차도 자금 유동성 문제를 겪는 상황이라 중소 건설사들은 더 심각한 타격을 받고 있습니다. 또한 미분양이 늘어 나면서 건설사들이 적자를 보고 있습니다.최근 몇년간 원자재 가격과 인건비가 급등하면서 건설사들은 비용 절감을 위해 자재 질을 낮추거나 공사 단계를 줄이는 경우가 있으며 특히 하청업체가 재하청을 주는 과정에서 공사비가 계속 줄어들어 품질이 저하되는 문제들이 발생하고는 합니다.현재 상황을 보면 건설 업계의 구조적인 문제와 부동산 경기 침체가 맞물려 있어서 앞으로도 신축 아파트의 부실공사 문제와 건설사 재정 위기는 당분간 계속될 가능성이 높을 것으로 판단이 됩니다.
부동산
Q. 신축아파트의 상가투자도 괜찮은 재테크 인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.신축 아파트 단지 내 상가 투자는 매력적인 요소이기는 하나 부동산 경기와 무관하게 무조건 성공한다고 보기는 어려우며, 수요와 공급적인 요소들을 충분히 살펴 보셔야 합니다.신축아파트 입주민들은 상가를 이용할 가능성이 높기는 하지만 입주 초반에는 입주율이 낮아 공실 위험이 클 수 있습니다. 또한 상권이 정착되기까지는 시간이 소요되어 이 기간 동안 수익이 나지 않을 가능성이 큽니다.만약 주변에 대형마트나 편의시설 등이 들어선다라고 하면 수요가 분산될 가능성이 있어 이 또한 리스크 중에 하나로 작용할 수 있습니다.무엇보다 아파트 단지가 전체적인 분양이 안됐을 경우 유동인구가 적어지고 수요가 제한적일 수 있어 기대한 만큼 수익이 나지 않을 가능성도 있습니다.이러한 위험성들을 충분히 고려하시고 투자를 할 만한 곳인지 판단해 보시기 바랍니다.
부동산
Q. 전세계약 잔금일과 전세입자의 이사날이 좀 차이가 나는데 전입신고 어떻게해야할까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전입신고는 보통 잔금 지급 후 즉시 하는 것이 가장 안전 합니다. 전입신고 및 확정일자를 받아야 대항력과 우선변제권이 생기게 됩니다. 따라서 잔금 지급 후 바로 하는 것이 가장 안전하지만 세입자가 퇴거하지 않은 상태에서 전입신고를 하면 기존 세입자와 법적 문제가 발생할 가능성도 있습니다. 이에 집주인 분과 협의하여 잔금일에 전입신고+확정일자를 미리 진행하는 것으로 사전에 협의를 해보시는게 좋을 듯 합니다.집주인 분이 협조를 해준다면 3월 4일에 전입신고를 하고 실입주를 3월 14일에 해도 무방 합니다.현실적으로는 위험할 가능성이 크지 않다면 기존 세입자가 나간 후 즉시 전입신고를 하고 확정일자는 받으셔도 큰 문제는 없을 거라고 판단이 됩니다.추가적으로 잔금 지급 전, 후로 등기부등본을 확인하여 다른 권리 설정이 없는지 등도 체크해 보시기 바라며, 전입신고 시점으로부터 대항력이 생기는 점은 다시 한 번 상기하시면 좋습니다.
부동산
Q. 이사 갈때 가스,전기 전입신고 질문 있어요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전기, 가스 신청은 전입신고와는 별도로 따로 신청해 주셔야 합니다.그렇지 않을 경우 이전 거주자 명의로 계속 요금이 부과가 될 수 있습니다.한전 고객센터로 연락하셔서 전입 날짜를 이야기하시면 그에 맞추어 사용량이 계산이 되서 요금 고지서가 발행이 될거에요. 한전 홈페이지에서도 신청이 가능하니 확인해 보시기 바랍니다.
부동산
Q. 토지 공시가격 조회에서 전제 값과 산정값이 다른데 뭐로 공시가격을 계산해야하나요, 또 뭐를 기준으로 세금이 나오는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대지 전제값은 해당 필지가 독립적인 토지로 평가될 경우의 공시지가이며 주변 시세와 지역적 특성을 고려한 기본적인 평가액 이며, 대지산정값은 해당 필지가 건축물이 있는 상태에서 평가된 가격 입니다. 건물이 있으면 이용상황, 도로 접근성, 용도지역 등에 따라 가중치가 다르게 적용이 됩니다. 즉, 대지 전제값은 토지만 따로 평가한 가격이고, 대지 산정값은 건물과 함께 고려한 가격이라고 보시면 됩니다.세금은 주택과 토지의 경우 기준이 다른데요..주택은 개별공시가격 또는 공동주택가격을 기준으로 재산세, 종부세, 양도세, 상속세, 증여세 등의 기준이 됩니다.토지는 개별공시지가 * 면적은 기준으로 재산세, 양도세, 종부세가 부과가 되는데, 대지 산정값이 실제 사용 용도에 맞게 평가된 것이므로 일반적으로 세금 부과 기준이 됩니다.
부동산
Q. 금리가 올라가면 부동산 가격이 떨어지고 금리가 내려가면 부동산 가격이 올라가는 이유는 뭘까요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.금리와 부동산 가격은 반대로 움직이는 경향이 있습니다. 금리가 오르면 부동산 가격이 떨어지고, 금리가 내리면 부동산 가격이 올라가는 이유는 대출 이자 부담과 투자 수익률 때문이라고 보시면 됩니다.금리가 오르는 경우 대출 이자 부담의 증가로 수요가 감소하게 됩니다. 대부분의 부동산 구매자는 대출을 이용해 집을 사게 되는데 금리가 오르면 대출이자가 증가해서 매달 부담해야 할 금액이 커지게 됩니다. 결과적으로 집을 사려는 사람이 줄어들고 부동산 수요가 감소하게 되는 것입니다. 이는 또한 투자 매력이 감소하게 만들기도 합니다. 금리가 올라가면 이자 부담으로 인해 투자 수익률이 하락하게 되는 이유 때문 입니다.반대로 금리가 내리면 부동산 가격이 오르게 됩니다. 대출이자 부담이 감소하면서 수요가 증가하게 되고 집을 사려는 사람이 늘어나면 부동산 가격은 자연스레 올라가게 되는 것이죠. 투자자들은 더 높은 수익을 얻기 위해 부동산 투자로 이동하게 됩니다. 이러한 시기에는 레버리지를 활용한 부동산 투자가 유리해 집니다.원하시는 답변이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 배달료를 받기 시작한건, 언제가 시초였나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.과거에는 중국집, 치킨 집등의 배달료는 대부분 무료 였으나 2010년 중반 이후 배달 앱이 등장하기 시작하면서 배달료가 등장하기 시작 합니다.배달 플랫폼들이 중개수수료를 떼어가면서 가게 입장에서는 부담이 커지게 됐고 이에 배달료를 따로 책정하기 시작 했습니다.코로나 시기를 겪으면서 배달 서비스가 확장이 되었고, 배달의 외주화, 인건비 상승 등으로 인해 배달료 또한 상승하기 시작 했습니다. 소비자 부담이 커지면서 배달비를 줄이기 위한 포장 할인, 배달비 할인 이벤트 등이 등장하고도 있습니다.
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Q. 요즘에는 어떤 간식들이 유행인가요?!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.탕후루, 두바이 초콜렛 이후에 뚜렷하게 대히트를 치고 있는 건 보이지가 않는 것 같아요.최근에는 건강과 환경을 생각하는 경향이 커지면서 비건 디저트 소비층이 증가하면서 관심도가 증가하고는 있지만,이전처럼 큰 유행을 이끌고 있는 것 같지는 않지만 지켜볼만한 듯 합니다.디저트가게는 임대료, 재료비 상승 때문에 진입 장벽이 많이 높아지고 수익성도 그리 좋지 않아서 현재는 시장이 별로 안좋아 진 것 같습니다.