안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 전세는 왜 우리나라에만 있는 건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세제도가 한국에 정착하게 된 건 역사적인 배경과 금융시스템을 살펴 보면 좋습니다.1950~60년대까지 금융시스템이 제대로 발달되지 않은 우리나라의 경우 집주인들이 대출을 받기가 어려웠습니다. 이에 집주인들은 전세보증금을 받아 집을 짓거나 다른 곳에 투자하는 방식으로 활용을 했습니다. 이후 70~90년대에 들어서면서 한국 경제가 빠르게 성장을하면서 부동산 가격도 지속적으로 상승을 했습니다. 이때 집주인들은 전세보증금을 받아 은행에 예금하거나 추가 부동산을 매입하는 방식으로 이익을 얻을 수 있었습니다. 전세를 놓으면 집값이 오를 때 보증금이 자본금 역할을 해 주인에게 유리하게 작용했기 때문 입니다.세입자의 입장에서도 매매보다 적은 돈으로 주거 안정성을 확보할 수 있었고,집주인은 큰 금액의 보증금을 받아 금융 이득을 볼 수 있었기 때문에 월세보다 선호하게 되었습니다.정부에서도 전세를 통해 주택 수요를 분산하고 무주택 서미들이 비교적 저렴하게 거주할 수 있도록 유도 했으며, 전세대출과 같은 금융 지원도 많아 전세 제도가 본격적으로 활성화 되기도 했습니다.이와 같이 한국의 특수한 경제적 역사적 배경에서 전세제도가 시작이 됐다고 보시면 될 듯 합니다.그러나 최근 금리가 오르고 부동산 시장이 변화하면서 전세제도 보다는 월세를 선호하는 경향이 강해지고 있는 것도 사실 입니다.
부동산
Q. 아파트는 수명이 어느정도가 되는 건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.우리나라에서 건축법상 아파트의 내용연수는 대략 40~60년 정도로 규정이 되며, 세법상 감가상각을 고려할 때 철근콘크리트 구조물의 법정 내용연수는 60년입니다.실제 설계 및 시공 품질이 좋은 경우 50~100년 이상 사용할 수도 있지만 노후화, 유지보수, 안전진단 결과 등에 따라 달라질 수는 있습니다. 일반적으로 30~40년이 지나면 재건축 가능성이 높아 집니다.결과적으로 보면 평균적으로 30~40년 후 재건축 논의가 시작이 되며, 잘 관리된 아파트는 60년 이상 거주도 가능합니다. 노후 아파트일수록 유지보수 비용이 증가하기 때문에 정기적인 관리가 중요 합니다.
부동산
Q. 재개발 신탁사업에서 신탁등기 관련 질문
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.신탁등기는 재개발 사업에서 중요한 개념 중에 하나로,재개발 사업의 경우 사업 안정성을 위해 토지를 신탁사에 맡겨 관리하는 방식이이 종종 사용이 됩니다.신탁등기를 하면 사업의 투명성이 확보되고 사업 진행 중 발생할 수 있는 이해관계자의 법적 분쟁을 줄일 수 있습니다.신탁된 부동산은 신탁사의 명의로 등기되며 사업시행자가 사업을 마음대로 변경하거나 중단하기 어렵습니다. 신탁사가 일정 부분 책임을 지기 때문에 금융기관에서 대출이 용이할 수 있다는 장점도 있습니다. 신탁사가 공매를 통해 투자금을 회수하는 것이 가능해지고 사업이 중단될 경우 신탁 재산을 활용해 정리할 수도 있습니다.신탁등기를 하지 않은 조합원 등의 재산에는 신탁사의 강제 공매 권한이 미치지는 않습니다.그리고 신탁등기를 하게 되면 원칙적으로 개인이 자유롭게 매매하는 것이 어렵게 됩니다. 신탁사의 동의가 필요하며 매매가 가능하더라도 신탁의 목적이 유지되는 조건으로 진행하게 됩니다. 예를 들어 재개발 사업을 위해 신탁된 토지를 매도하는 경우 새로운 매수인도 신탁 조건을 승계해야 할 가능성이 큽니다.신탁등기는 재개발 사업을 안정적으로 운영하는데 도움을 주지만, 신탁사의 권한이 커지고 개인의 처분권이 제한될 수 있으며, 사업 실패 시 신탁 재산을 활용한 공매 가능성이 있고 이는 신탁등기를 한 조합원들에게 영향을 줄 수 있습니다.
부동산
Q. 원룸이 가장 저렴한 서울 지역은 어디 인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일반적으로 도봉구, 강북구, 금천구, 구로구, 관악구 등이 원룸 월세가 저렴한 지역으로 나타나고 있습니다.관악구의 경우 대학생과 20대 인구가 많이 거주하는 지역으로 원룸 매물이 풍부하고 가격대도 비교적 저렴한 편입니다. 그러나 부동산은 시기와 지역에 따라 변동성이 크므로 최신 정보를 확인하기 위해서는 부동산 중개업소나 온라인 부동산 플랫폼을 통해 현재 시세를 조회하시는 것으로 권장 드립니다.또한 원룸 매매 시에는 해당 지역의 생활환경, 교통 편의성, 안전성 등 다양한 요소를 종합적으로 고려하시는 것이 좋습니다.
전기기사·기능사
Q. 송전선로에서 뇌격에 대한 차폐는 어떻게 하나요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.낙뢰가 직접 송전서로에 떨어지는 것을 방지하기 위해서는 가공지선을 설치, 철탑 접지를 강화, 송전선로의 높이나 간격을 조정하여 뇌격 발생 확률을 최소화 하기도 합니다.또한 전가기 유도현상으로 전압이 발생하는 것을 방지하기 위해 피뢰기를 설치하며, 애자의 절열 내력을 증가 시키거나 가공지선과 송전선 사이의 각도를 조정하여 보호 효과를 극대화 하는 방법이 있습니다.이러한 대책들을 조합하면 송전선로를 뇌격으로부터 효과적으로 보호할 수 있습니다.