안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
공인중개사 자격증
Q. 부모님이 건축사무소장이면 아들인 제가
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.법과 관련된 직종을 좀 더 공부해 보고 싶다고 하시면 법무사를 취득하는게 맞는 듯 합니다. 물론 쉽지 않은 도전이 될 수도 있겠지만 부모님을 도와서 같이 활동을 하고 싶다고 하시면 그게 맞을 듯 합니다.공인중개사의 경우 부동산과 관련된 법만 다루기 때문에 실질적인 도움이 되지 않을 수도 있기 때문 입니다. 부모님을 생각하시는 마음이 남다르니 꼭 합격 하실 수 있을 거라고 생각이 되네요
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사나 법무사 시험 아무래도 떨어질 가능성이 높을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공인중개사, 법무사 시험만 놓고 본다면 현실적으로는 공인중개사 자격증 취득이 좀 더 수월할 듯 하고,만약 본인이 원하는 고소득 직업을 갖고 싶다고 하면 법무사에 도전해 보시는 걸 추천 드립니다. 두 개의 시험이 완전 별개라 어떤게 좀 더 나을지는 본인이 직접 판단을 하시는게 좋을 듯 하구요.그러나 공인중개사의 경우에도 본인이 얼마만큼 활동을 하느냐에 따라서 수익이 달라지는 거라 추천을 드리자면 공인중개사 시험에 합격해서 남들과는 차별화된 실력을 키워서 활동을 하면 고소득으로 이어질 수도 있습니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증을 취득하면 일할 때 제외하고 특별히 좋은 점이 있을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산에 관심이 있다면 공인중개사 자격증 공부를 해보시는 걸 추천 드립니다. 굳이 개업을 하지 않아도 실생활에 도움이 되는 부분들도 많아서 개업공인중개사로 활동하지 않고 본인의 커리어를 위해서 공부를 해두시면 좋을 듯 합니다. 물론 하루 8시간씩 앉아서 공부 하는 건 누구에게나 쉽지는 않습니다. 다만 어떻게 효율적으로 공부를 할 수 있는지를 찾아 보시는게 중요 합니다. 그리고 제가 생각하는 가장 중요한 포인트는 간절함이라고 생각 합니다. 저 같은 경우에는 앞으로 회사를 은퇴하고 나서 꼭 해보고 싶었던 활동 중에 하나가 중개사 였어서 그 목표를 이루기 위해 계속 도전을 했었습니다. 질문자님도 이러한 간절함을 가지고 도전을 해보시면 공부가 가장 쉬웠다라고 생각을 하실 수 있으실 겁니다.
부동산
Q. 부동산 전문가들이 바라보는 아파트 매입 시기 지금 괜찮을까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.미분양 물량은 특히나 지방에서 많이 발생이 되고 있는 상황인데요...전문가 분들도 성향에 따라서 각각 의견이 다르기 때문에 어떤게 정답이라고 볼 수는 없을 듯 합니다.보수적인 성향의 전문가분들은 금리 인하 전까지는 관망, 기회론적인 시작을 가지신 분들은 좋은 입지를 가지고 있고 실거주 목적, 분양가가 주변 시세 대비 조금 저렴하다면 기회라고 보시는 분들도 있습니다.모든 아파트를 사는 것이 아닌 좋은 조건의 아파트를 골라서 사야 한다는 것입니다.지방 미분양 물량들의 경우 중도금 무이자, 발코니 무상확장, 추가 옵션 제공, 계약금 할인, 입주지원금 또는 분양가 할인 등의 혜택을 지원하고 있는 곳들이 있어서 실수요자 입장에서는 나쁘지 않는 기회라고 볼 수도 있습니다.
부동산
Q. 아파트 청약 예비당첨은 몇번까지 정햐나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.예비당첨자는 당첨자가 계약을 포기하거나 부적격 판정을 받을 경우를 대비해서 후순위 대기자로 뽑는 사람들입니다. 이들은 계약 취소분이 생기면 순번에 따라 기회가 주어집니다.예비당첨자 숫자는 청약공고마다 다르지만, 원칙적으로는:공급 세대 수의 80%까지 예비당첨자를 선정할 수 있습니다.예: 모집 세대가 163세대라면, 예비당첨자는 최대 130명(=163×0.8)까지 선정할 수 있습니다.하지만 단지에 따라 100% 이상 예비번호를 뽑는 경우도 많습니다. 즉, 163세대 모집인데 예비번호가 193번까지 나온 건 특별한 일은 아닐 수 있습니다.. 다만, 193번은 예비순위도 꽤 뒤라 실제 기회가 올 가능성은 매우 낮습니다.예비당첨자를 많이 뽑는 이유는...부적격 당첨자가 생각보다 많습니다 (소득 초과, 청약자격 오류 등).자금 부족이나 사정 변경으로 계약 포기하는 사례도 많습니다.국토교통부 지침상 예비당첨자가 모자라 미계약분이 생기면 다시 모집해야 하므로 여유 있게 뽑는 것입니다.현실적으로 가능성을 따져보면 예비 193번이면 상당히 낮은 확률입니다. 통상적으로는 예비 20~30번 선에서 마감되는 경우가 많고, 인기 단지는 10명도 안 빠지기도 합니다.. 하지만 지역과 단지에 따라서 상황이 달라질 수 있으니 기다려 보시기 바랍니다. 좋은 소식이 있길 바라겠습니다.
부동산
Q. 2년 전세 만기전 이사 준비과정 순서와 부동산
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.질문 주신 내용에 대해서 답변 드립니다.현재 상황 요약전세 만기: 내년 1월 말만기 전 퇴거 예정 (사정상 이사)집주인은 “집을 직접 내놓으라”고 요청이사 준비 절차 요약 (세입자 기준)1. 집주인에게 조기 퇴거 의사 통보→ 이미 하셨고, 잘하셨습니다.2. 집 내놓기: 누구에게 맡기나?① 입주할 때 이용했던 부동산에 맡기기계약 이력과 구조를 잘 알고 있음② 집주인 측에서 거래했던 부동산 연락실제 집주인이 의뢰한 경우, 판매 권한 보유 가능③ 양측 모두 또는 근처 중개사무소에도 의뢰더 빨리 세입자 구하려면 다수 중개사무소에 내놓기>> 집주인의 '의뢰 부동산'이 따로 있다면 그쪽에도 내놓는 것이 우선입니다.>> 집주인이 직접 거래하는 중개사가 재계약 처리나 전세금 반환 처리 등을 주도할 수 있기 때문입니다.전세 만기 전 이사 시, 꼭 알아둘 점전세금 반환 - 원칙적으로 새 세입자가 들어와야 돌려받을 수 있음협의 여부 - 집주인과 협의 없이 나가면 반환이 늦어질 수 있음집 내놓기 책임 - 법적으로는 집주인이 해야 함, 하지만 현실적으로 세입자도 함께 발품 파는 경우 많음중개사 수수료 - 통상 집주인이 부담, 하지만 중개사에 따라 다를 수 있으므로 사전 합의 필요참고가 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 실적을 미리 전망해서 제공하는건 기업인가요?!
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.실적 전망과 공시의 경우 어떻게 진행되는지를 살펴보면...1. 실적 전망(가이던스) 제공:▶ 기업이 스스로 제공하는 경우도 있고,▶ 증권사 애널리스트들이 추정하는 경우도 있습니다.※ 기업이 스스로 제공하는 가이던스는 의무가 아니며, 미제공하는 기업도 많습니다.2. 실제 실적 공시(확정치)▶ 모든 상장사는 분기마다 실적을 공시해야 합니다. 이는 금융감독원 전자공시시스템(DART)에 의무적으로 등록됩니다.예상 실적 vs 실제 실적 간 오차는?기업의 가이던스는 대체로 보수적으로 제시합니다 (어닝 서프라이즈 유도).애널리스트 추정치와 실제 실적 간 오차는 종목에 따라 다르며, 5~20% 수준의 편차가 일반적입니다.그러나 변동성이 큰 산업(IT, 바이오, 게임 등)은 30% 이상 오차가 나기도 합니다.오차가 발생하는 주요 원인:외부 변수 (환율, 금리, 유가, 전쟁 등)신제품 출시 지연 또는 흥행 실패기업의 고의적 가이던스 축소 또는 과장애널리스트의 예측 오류 (정보 부족, 과잉 낙관 등)참고가 되셨기를 바랍니다.
공인중개사 자격증
Q. 공인중개사 자격증 취득후에 등록만 하며 사무실을 낼수가 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.공인중개사 자격증이 있다고 해서 바로 중개업을 시작하거나 사무실을 낼 수 있는 것은 아닙니다. ‘공인중개사 자격증’ + ‘중개사무소 개설등록’ 두 가지 요건을 모두 갖춰야 실제 중개업이 가능합니다.공인중개사 자격증 취득 후 사무실 개설 절차 1. 공인중개사 자격증 취득 한국산업인력공단에서 발급사무실 확보독립된 공간 필수 (주거용 공간 안됨)중개사무소 개설등록 신청시·군·구청 부동산관리부서에 신청보증보험 가입소비자 보호용, 1억 원 기준 보통 20~30만 원대등록증 수령 및 사업 개시중개업 개시 가능주의할 점1. 사무실 요건반드시 ‘독립된 상가 공간’이어야 합니다.주거 공간(예: 본인 집 일부 방)은 불가합니다.건축물대장상 근린생활시설 등으로 등록되어 있어야 합니다.2. 보증보험 의무보증보험 미가입 시 등록 자체가 불가합니다.최소 2,000만 원 ~ 1억 원 보증금액 기준이며, 보험료는 금액에 따라 다름.3. 겸업 제한겸업 금지 직종이 있습니다 (예: 건축사, 감정평가사, 세무사 등 일부 전문직).단, 다른 사업을 하더라도 중개 업무와 충돌되지 않으면 일부 가능.원하시는 답변이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 밭을가지고있습니다.토지변경은 비용이 많이드나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.밭(농지)에 주택을 짓는 것은 단순한 토지 변경만으로는 되지 않으며, 꽤 많은 절차와 비용이 수반될 수 있습니다. 밭(농지)에 주택을 짓기 위한 절차와 비용1. 농지를 대지로 변경하려면?주택을 지으려면 토지의 용도를 ‘농지(전, 답)’ → ‘대지’ 또는 ‘잡종지’로 바꾸는 ‘농지전용허가 + 지목변경’ 절차가 필요합니다.2. 비용농지전용부담금 - 약 ㎡당 10만~30만/원공시지가, 위치에 따라 상이지목변경 수수료 - 약 수만 원~수십만 원/지자체에 따라 다름건축설계 및 허가비용 - 수백만 원 이상/설계사무소 필요상하수도·전기 인입 - 수백~수천만 원/인근 인프라 여부에 따라 다름조립식 주택 건축 비용 - 1채당 2,000만 원~5,000만 원/크기, 단열, 설비 여부에 따라 차이>> 총 비용은 상황에 따라 천차만별이며, 최소 수천만 원 단위로 생각하셔야 합니다.중요한 고려사항농지보전지역일 경우 허가가 거의 불가능하거나 매우 어렵습니다.친구들과 공동생활 형태는 향후 공동소유 문제, 세대 구분 문제, 건축법상 이격거리, 진입도로 규정 등을 잘 검토해야 합니다.법적으로는 ‘공동체 마을(협동조합 등)’ 방식으로 시도하는 경우도 있습니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 기초생활 수급자가 콘도 소유가능한가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.기초생활수급자의 재산 보유와 관련해서는 보건복지부의 ‘수급자 선정 기준’에 따라 엄격하게 관리되며, 콘도 소유 여부는 수급 유지에 영향을 줄 수 있습니다. 아래에 구체적으로 설명드릴게요.[기초생활수급자 콘도 소유 가능 여부]가능은 하지만, 수급 자격 유지가 어려울 수 있습니다.콘도(공동주택 또는 회원권 형태 포함)는 재산으로 간주됩니다.특히 1억 5천만 원 대출을 동반한 콘도 구입은 아래 항목에서 수급자 탈락 사유에 해당할 가능성이 매우 높습니다.[수급자에게 적용되는 핵심 기준 3가지]1. 재산 기준수급자 선정 시 부동산, 차량, 금융자산, 부채 등을 합산해 ‘소득인정액’을 산정합니다.2025년 기준 주요 재산 기준은 대략 다음과 같습니다 (지역에 따라 상이):대도시: 1억 8백만 원 이하중소도시: 6,800만 원 이하농어촌: 5,700만 원 이하 >> 콘도를 구입하면 부동산 가액(재산)이 증가하고, 대출은 부채 공제가 되지만 전체 소득인정액이 기준을 초과하면 수급 탈락됩니다.2. 자동차 보유 기준고가 차량, 레저용 차량 등은 기준을 초과하면 감점 요인이 됩니다.콘도 관련 차량 사용(예: 별장 용도, 고급 차량 동반)도 문제가 될 수 있습니다.3. 소득 기준대출금 상환을 감당할 수 있는 소득이 있다고 판단되면, 생계급여 및 의료급여 대상에서 제외될 수 있습니다.참고가 되셨기를 바랍니다.