안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 지분형 모기지의 시행에 따른 장단점은 뭔가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.지분형 모기지란 국가(혹은 공공기관)가 집값의 일부를 공동으로 소유하고, 구매자는 남은 지분만큼만 자금을 마련해 입주하는 방식입니다.예: 집값 4억 → 정부가 70% 지분 보유, 구매자가 30%만 부담해 입주 가능[장점]초기 자금 부담 완화자기 지분만큼만 자금을 마련하면 되기 때문에, 청년층·무주택자도 내 집 마련 기회 확대.주거 안정성 향상전세·월세보다 안정적인 거주 가능. 지분은 작아도 실거주는 보장.집값 상승 시 공공이익 실현집값이 올라서 나중에 매각할 경우, 공공기관도 함께 이익을 얻고, 이를 다시 공공주택에 재투자 가능.부동산 시장 과열 완화 가능성자산 투기보다는 실수요자 중심의 접근이 가능.[단점 및 우려]실질적 내 집 마련과는 거리감명의는 '공동 소유'이므로, 완전한 자산으로 보기 어렵다는 불만. "내 집인데 정부 집 같아"라는 느낌.지분매각의 제약나중에 지분만 따로 팔기도 어렵고, 전체 집을 팔 때도 공공기관과 협의가 필요하여 자산 유동성 제약.정부의 주택 시장 개입 확대시장에 대한 과도한 개입이라는 비판. 공급을 확대하지 않고 수요만 자극하는 방식은 오히려 왜곡을 초래할 수 있음.형평성 문제일정 조건을 충족해야만 신청 가능하므로, 중산층 이상이나 기존 주택 보유자는 소외될 수 있음.정부 재정 부담 및 리스크집값 하락 시, 공공이 손해를 볼 수도 있음 (투자 성격이므로 리스크도 존재).초기 자금이 적은 청년층, 장기 거주 목적자에게는 필요한 부분일 수도 있습니다.
부동산
Q. 이사갈집에 세입자가 기간을 아직 못채워써요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.정리해서 말씀 드리자면...1. 기존 세입자가 계약기간을 채우지 못하고 중도 퇴거할 경우, 그로 인해 발생하는 중개수수료는 통상적으로 그 기존 세입자의 부담입니다. 즉, 집주인이 새 세입자를 구하기 위해 중개수수료를 냈다면, 그 수수료는 중도 퇴거하는 기존 세입자에게 청구하는 것이 일반적입니다. 이는 기존 세입자가 계약을 지키지 않고 나가기 때문입니다.2. 새로운 세입자(=질문자님)는 자신의 계약에 대한 중개수수료를 따로 부담해야 합니다. 즉, 이사갈 집에 입주하는 본인은 정상적인 계약의 당사자이므로 자기 몫의 중개수수료를 따로 부담하는 게 맞습니다.[결론]이전 세입자: 자기 위약으로 인한 중개수수료 부담질문자님(새 세입자): 자신의 계약에 따른 정상 중개수수료 부담참고가 되셨기를 바랍니다.
공인중개사 자격증
Q. 개인적으로 공인중개사 시험은 1차가 쉬운가요? 2차가 쉬운가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.1차가 쉬울 수 밖에 없습니다.1차 시험의 경우 2과목이고 암기 보다는 이해 위주로 공부하시면 큰 문제 없이 합격 선에 이를 수 있지만 2차 과목은 과목 수도 많고 양도 방대한데 모두 암기를 해야 풀 수 있는 문제 들이 대부분 입니다.그래서 비교를 햐뷰면 1차 시험이 난이도가 더 낮다고 볼 수 있고 지금부터 빡시게 준비하면 합격도 가능 하다고 봅니다.
부동산
Q. 부동산 무소유 확인 하는 방법을 알고싶습니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 무소유 여부 확인 방법 3가지 안내해 드립니다.1. 정부24 – ‘주택(건축물) 소유사실 확인서’ 발급가장 공신력 있는 증명서입니다.공공기관, 은행, LH 등도 이 서류로 소유 여부를 확인합니다.발급 방법:정부 24 홈페이지 접속검색창에 주택(건축물) 소유사실 확인서 입력[민원 신청] 클릭본인 인증 (아버지 명의로 로그인) 후 신청 → 바로 출력 가능>> 이 서류에는 ‘현재 소유한 주택 유무’가 정확히 나옵니다.>> 만약 ‘없음’으로 나오면, 아버지는 무주택자입니다.2. 부동산 등기부등본 확인 (전국 통합 가능)혹시 모를 누락 대비, 전국 부동산 소유 현황을 등기상으로 직접 조회해볼 수 있습니다. 조회 방법:대법원 인터넷등기소 접속‘소유자 이름으로 조회’ 메뉴에서 아버지 성명 + 주민번호 앞자리 입력전국 부동산 중 아버지 명의의 등기 건이 있는지 확인 가능 (공동소유 포함)단점: 등기소 시스템은 ‘성명 동일자’ 검색만 제공 → 개인정보 동의 없이 정확한 판별 어려울 수도 있음.3. 한국부동산원 – 부동산 보유 내역 확인 (정밀 확인용)한국부동산원에서 제공하는 ‘부동산 보유 현황’을 통해 아버지 명의로 된 부동산이 있는지 확인 가능정부24보다 상세(토지 포함)추가적으로 경매로 넘어간 주택인 경우 등기부등본에서 말소기준등기 및 소유권 이전 여부 확인 시 소유자 이름이 바뀌었다면 현재는 무소유 상태라고 보시면 됩니다.
전기기사·기능사
Q. 전기관련해서 공부 시작하고 싶은데요
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.전기기사 공부를 하시는 분들을 보면 다산에듀를 많이 이용하시는 듯 합니다. 카페에서 활동하시는 분들도 많고 전체적인 강의 자체에 대한 만족도도 높은 것으로 알고 있습니다. 기사 자격증을 목표로 공부를 해보시고 만약 기사 시험이 어렵게 느껴지신다면 산업기사로 난이도를 낮춰서 준비를 해보시는 것도 좋을 듯 합니다.전기기사 필기를 이론 강의를 몇번 반복해서 듣고 기출문제를 중심으로 공부하신다면 충분히 6개월 안에 합격이 가능하고, 실기는 1년 정도 시간을 보고 준비를 하시면 합격 가능 하실 겁니다. 실기 이론 강의는 반드시 1회독은 하시고 10년치 기출문제는 최대한 많이 반복해서 풀어보시는게 합격의 지름길 입니다. 그리고 암기해야할 내용들도 많이 있으니 이건 반복적으로 노트를 하시면서 외워 가시길 바랍니다.
부동산
Q. 발달장애 3급인 제가 새터민 맞춤형 결혼정보업체 선택 시 주의할 점은 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.발달장애 3급이 있으시고, 새터민 출신이라는 두 가지 특성을 모두 배려하는 결혼정보업체를 선택하시려면, 일반적인 결혼정보업체와는 전혀 다른 평가 기준을 적용하셔야 합니다. 아래 기준을 참고하셔서 신중하게 접근하시길 권해드립니다.[1] 장애 및 새터민 대상 맞춤 서비스 경험 발달장애에 대한 이해와 새터민의 문화적 특수성을 동시에 고려하는 시스템이 있는가? 장애인 또는 새터민 고객을 실제로 매칭해본 사례가 있는가? 매칭 전 과정에서 차별이나 편견 없이 정중한 응대가 이뤄지는가?홈페이지에 관련 서비스 설명이 있거나, 전화 상담 시 “발달장애와 새터민 대상 전문 매칭 경험이 있는지” 물어보세요.[2] 상담자(코디네이터)의 전문성과 자격 상담자는 장애인복지사, 심리상담사, 사회복지사, 북한이탈주민 상담사 자격을 보유했는가? 심리적 배려가 가능한 전문 코디네이터가 전담으로 붙는지?“전담 매니저가 발달장애나 새터민 상담 경력이 있으신 분인지 알고 싶습니다.”라고 문의해 보세요.[3] 상대방도 조건에 대한 충분한 이해를 가진 사람인지 상대방도 발달장애나 새터민 출신에 대해 사전 동의한 사람인지 확인하는 시스템이 있는가? 사전에 조건 설명 없이 일방적인 매칭을 하지 않는가?나중에 오해를 방지하려면, 양측 모두에게 정보가 명확히 전달되는 투명한 시스템을 갖춘 업체를 고르셔야 합니다. [4] 지원 연계 여부 (지자체/복지기관 등과 협력 중인가?) 해당 업체가 한국장애인개발원, 새터민 정착 지원기관(하나센터 등) 과 연계되어 있는가? 공공기관 추천 업체라면 신뢰도가 높습니다.복지관, 하나센터에 문의하여 “검증된 맞춤형 결혼정보 서비스 업체”를 소개받는 것도 매우 좋은 방법입니다.[5] 과도한 비용 요구 없는가 (사기 피해 예방) 초기 등록비나 회비가 과도하게 높은 경우 주의해야 합니다. “장애인 할인” “새터민 특화”를 빌미로 한 허위 매칭 또는 개인정보 수집 목적 업체도 있습니다.계약 전에 환불 기준, 매칭 횟수, 중도 해지 조건을 서면으로 받으세요.[추천 접근 방법]지역 하나센터나 장애인 복지관에 먼저 문의해 보세요.→ 그쪽에서 검증된 맞춤형 결혼지원 프로그램이나 제휴된 업체를 소개받을 수 있습니다.또는, “혼인상담 + 중도장애인·새터민 지원” 키워드를 중심으로 한국장애인개발원 혹은 북한이탈주민지원재단 측에 문의를 해보시는 것도 좋은 방법이 될 듯 합니다.도움이 되셨기를 바랍니다.
부동산
Q. 아파트 정할때요! 중요한 요소는요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트 매매 시, 특히 언덕 vs 평지, 앞동 나무뷰 vs 뻥뷰(산)의 선택은 단순한 취향을 넘어 실거주 만족도 + 미래 자산가치에 영향을 줍니다. 몇 가지 기준을 참고해 보시기 바랍니다.1. 실거주 중심으로 본다면: 언덕 + 뻥뷰(산)장점:채광/통풍 우수, 사생활 보호층간소음 스트레스 적음 (앞동 없음)산/녹지 조망은 심리적 안정감↑단점:언덕길이 노약자·유모차·자전거엔 불편눈·비 오는 날 차량 진입 어려움 가능택배나 배달 불편할 수 있음평지 + 앞동 나무뷰장점:출퇴근, 등하교 편리, 노년까지도 거주 편함대중교통 접근성, 주변 인프라와의 연결성 좋음앞동 있어도 나무가 보이면 시야가 답답하지 않음단점:사생활 노출, 채광 저하 가능 (층수에 따라 다름)조망 면에서 ‘답답하다’는 느낌 받을 수도 있음2. 투자/자산가치로 본다면:평지가 유지·관리·접근성 측면에서 대중적이라 선호도 높음 → 재매각 수요 많음뻥뷰(특히 남향, 산조망)는 희소성으로 고층 선호 매수층에게 매력 포인트단, 언덕은 위치 따라 기피 요소가 될 수 있어 현장 확인 필수개인적인 의견을 말씀 드리자면 장기 실거주 목적이면 평지+나무뷰를 추천 드리고,조망 가치와 개방감을 우선적으로 고려한다면 언덕+뻥뷰로 갈 듯 합니다. 무엇보다 직접 현장에서 일몰시간, 등하교길, 배달 동선 등도 직접 체크해 보시기 바랍니다.
부동산
Q. 미국이나 유럽에서는 왜 아파트가 인기없죠?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.한국과 미국·유럽의 주거 선호 차이는 역사적·문화적 배경, 도시 구조, 토지 여건 등 여러 요인이 맞물린 결과입니다. 미국·유럽에서 아파트(고층 공동주택)가 인기 없는 이유는...1. 토지 여유와 저밀도 도시 구조미국이나 유럽은 국토가 넓고 인구밀도가 낮습니다.특히 미국은 자동차 중심의 도시 개발이 기본이라, 단독주택을 짓기 좋은 환경이 많습니다.굳이 좁고 층간소음 있는 아파트에 살 필요가 없기 때문에, 넓은 마당과 프라이버시를 보장하는 단독주택이 선호됩니다.2. 역사적인 주거 문화유럽은 수백 년 된 건물을 보존하며 살아온 역사가 있고, 오래된 주택에 대한 애착과 가치 인식이 강합니다.미국도 ‘마이홈=단독주택’이라는 인식이 강하게 자리 잡고 있습니다. 아파트는 보통 도시 내 소득이 낮은 계층이나 1인 가구의 선택지로 인식되는 경우가 많습니다.3. 고층 아파트에 대한 부정적 이미지미국에서는 ‘아파트(apartment)’는 월세를 사는 공간, 즉 소유가 아닌 임대 거주라는 이미지가 강합니다.일부 지역(특히 뉴욕 외곽, 대도시 외 지역)에서는 아파트 = 저소득층 밀집 지역이라는 인식도 존재합니다.유럽도 마찬가지로 고층 아파트는 구소련식 집합주택(슬럼 이미지)와 연관된 부정적인 인식을 가진 경우가 많습니다.4. 주택 세금 및 제도미국은 모기지(주택 대출) 세금 공제, 토지 재산세 같은 시스템이 단독주택 소유를 유리하게 만듭니다.반면 고층 아파트는 관리비나 HOA 비용(Homeowners Association Fee)이 꽤 비싸고 불편한 규제가 많아 기피되기도 합니다.5. 자동차 중심 사회 + 교외 중심 성장미국은 자동차 소유가 기본이고, 교외(Suburb)에 사는 것이 일반적인 삶입니다.주거지와 직장이 멀어도 자동차로 출퇴근하기 때문에, 굳이 도심 고층 아파트에 몰릴 이유가 적습니다.한국은 인구 밀집, 도심 집중, 재개발·재건축을 통한 부동산 자산 가치 상승, 철저한 공동주택 중심 정책으로 아파트가 주택의 표준이자 최고의 자산처럼 인식되고 있으며, 미국·유럽은 여건상 단독주택이 가능한 나라들, 한국은 아파트가 효율적인 나라라서 자연스럽게 주거 선호가 다르게 발전한 것이라고 보시면 될 것 같습니다.
부동산
Q. 지금 우리나라의 내수 및 수출입 등에서 어려움을 겪는데 강남 지역의 아파트 값이 오르는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.강남 아파트 가격이 경제 전반의 침체나 수출입 악화와 상관없이 여전히 오르는 이유는 다음과 같은 복합적인 요인 때문입니다:1. 희소성 + 입지 프리미엄강남은 학군, 교통, 직장 접근성, 생활 편의시설 모든 면에서 서울 최고 입지를 자랑합니다.하지만 신규 공급은 재건축 규제, 토지 부족 등으로 제한되어 있어 공급은 늘지 않는데 수요는 계속 존재합니다.수요가 많은데 공급이 적으니 가격이 오르는 구조가 계속됩니다.2. 정책 변화에 대한 기대감 (재건축·재개발 규제 완화 등)정부가 부동산 규제를 완화하거나 재건축 규제(안전진단, 초과이익환수 등)를 푸는 신호가 오면, 강남 아파트는 곧장 반응합니다.예: 압구정, 대치, 개포 등 재건축 기대감 있는 단지는 정책 변화 소식만으로도 가격이 반등합니다.3. 고소득층·현금부자의 투자처로 작용내수 침체와 상관없이 자산가들은 여전히 유동성이 풍부합니다.이들은 “믿을 수 있는 실물 자산”으로 강남 아파트를 선호합니다.금리가 높아도 현금 구매가 가능해, 다른 지역과 달리 대출 규제 영향을 덜 받습니다.4. 시장 심리와 상징성강남은 단순한 부동산이 아닌 “상징 자산”입니다.즉, “강남 아파트를 가진다”는 것이 일종의 사회적 지위가 됩니다.이런 프리미엄 심리 때문에 실수요자뿐 아니라 투자자들도 꾸준히 몰립니다.5. 대체 투자처 부족국내외 경제 불안정성 속에서 주식·코인·펀드 등 다른 자산군은 변동성이 커서 불안함.강남 아파트는 오랜 시간 가치가 방어되고 심지어 상승한 전례가 많아 “안전자산화”된 상태입니다.강남 아파트는 ‘경제 상황’보다는 ‘입지+공급 제한+정책 기대+자산가 수요’에 따라 가격이 움직이는 특수한 시장입니다. 그래서 경기침체에도 독립적으로 가격이 오를 수 있습니다.
부동산
Q. 길을 가다보면 건물에 유치권행사를 한다고 하는데 이게 무슨말인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.유치권 행사 중이라는 문구는 종종 공사현장, 특히 아파트 신축현장이나 상가건물 외벽에 붙어 있는 현수막에서 볼 수 있는데요, 이는 단순한 문구가 아니라 법적으로 의미 있는 ‘점유권 주장’ 행위입니다.유치권이란?민법 제320조에 따른 담보물권의 일종으로, 타인의 물건이나 유가증권을 점유한 사람이 자신의 채권을 변제받을 때까지 이를 인도하지 않을 수 있는 권리입니다. 즉, "나 돈 받을 게 있으니, 이거 못 넘긴다!"**라는 법적 저항권입니다.유치권 행사 예시 (건설 현장 기준) 언제 발생하나요?공사업체(하청업체 등)가 공사비를 받지 못했을 경우건축주(시행사)가 공사대금, 자재비, 인건비 등을 지불하지 않았을 때이때 공사 현장(건물)을 점유하면서, "유치권 행사 중"이라고 주장하는 겁니다.왜 아파트 단지에서도 유치권을 행사하나요?아파트 단지는 일반적으로 대규모 민간·공공사업이기 때문에 다음과 같은 문제가 자주 생깁니다:시행사 or 시공사 자금 부족 → 하청업체에 공사대금 미지급하청업체나 자재 납품업체가 공사 현장 내 사무실, 창고 등을 점유하면서 유치권 행사아파트 입주 예정일이 다가와도 유치권 문제로 사용승인 지연될 수 있음유치권 행사 중이라는 문구는 돈을 못 받은 업체가 건물 인도를 막는 법적 주장 입니다. 특히 아파트 단지의 경우 입주 지연, 분쟁 유발 요소로 작용할 수 있어 유심히 볼 필요가 있습니다.