안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 수도권과 비수도권의 부동산 가격의 차이
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.우리나라의 수도권 대 비수도권 부동산 가격 양극화는 단순히 수요와 공급의 문제가 아니라, 경제, 인구, 정책, 인프라 등 복합적인 요인이 얽혀 있습니다.양극화의 주요 원인으로는 수도권으로의 인구 집중화 현상이 큽니다. 수도권에 전국 인구의 약 50% 이상이 거주를 하고 있고 특히 30~40대 직장인, 신호부부가 계속 수도권으로 이동을 하고 있는 반면에 비수도권은 고령화 + 인구 유출이 겹쳐서 실수요가 급감을 하고 있습니다.수도권의 경우 투자가치(재건축, 교통개발, 학군 등)로 꾸준히 투자 수요가 존재하지만 비수도권은 투자수요 감소 및 실수요 감소가 겹치고 있습니다.결론적으로 보면 수도권은 수요는 몰리지만 땅은 제한적인 반면 비수도권은 사람을 빠지고 공급을 남아 돌아서 자연스럽게 가격 양극화가 나타나는 구조 입니다.
전기기사·기능사
Q. 변압기의 절연 등급 분류 기준이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.변압기의 절연 등급과 절연 성능 측정은 안정성, 내구성, 수명에 직접적인 영향을 주는 핵심 요소입니다. 절연등급은 절연 재료가 견딜 수 있는 최고 온도를 기준으로 정한 등급으로 이 온도 이하에서는 절연 재료의 성능이 일정 시간 유지될 수 있다는 뜻 입니다. 대표적인 절연등급표로는 Y, A, E , B, F, H, C 등급이 이용되고 있습니다.절연 성능 측정하는 방법으로는 절연저항 측정, 내전압 시험, 부분방전 시험, 절연유 시험 방벙 등이 있습니다.
전기기사·기능사
Q. 전선의 도체 재료에 대해 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.전선을 선택할 때 구리와 알루미늄이 가장 대표적인 도체 재료인데요, 어떤 재료를 선택할지는 설치목적, 전기적 성능, 예산, 시공 조건 등 여러 기준에 따라 달라질 수 있습니다.전선을 선택할 때는 전류 용량 및 전압강하를 고려하여야 하며, 전류가 크고 전압강하에 민감한 회로에서는 구리를 선호합니다. 그리고 건물 내부 배선, 콘센트, 전등, 제어회로 등은 대부분 구리 선을 사용하고 있습니다.장거리 송전성, 지중케이블, 고압 배전선에 등에서는 알루미늄도 많이 사용하고 있습니다. 대규모 프로젝트나 배선 거리에서는 알루미늄이 경제적 이기 때문 입니다.
전기기사·기능사
Q. 전동기를 운전할때 정역운전의 원리가 궁금합니다.
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.전동기의 정역운전을 제어하는 전기 제어 방식은 많은 방식들이 있지만 대표적인 방식으로는 다음과 같은 것들이 있습니다.교류전동기 - 전자접촉기 2개를 이용한 방식이 있으며 이는 가장 일반적인 제어 방식 입니다. 3상 전원의 2상 중 두 상을 바꾸면 회전 방향이 바뀌게 되는데 상호 인터록 회로가 필요합니다.단일 스위치를 이용한 방식 - 수동 방식으로 전동기 배선에 따라 정방향과 역방향을 수동으로 선택할 수 있는 전용 스위치를 사용하며 소형 전동기에서 간단한 제어로 사용됩니다.PLC를 이용한 제어 - 자동화 설비나 공장에서는 PLC를 이용한 제어가 일반적입니다. 프로그램에서 조건에 따라 정역운전을 판단하여 접촉기가 인버터를 제어하는 방식 입니다.그 외에도 직류 전동기의 정역운전 방식들도 있습니다.
부동산
Q. 과거 부동산에서 신버블7은 어떤 지역인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 시장에서 버블세븐이라는 용어는 2000년대 중반 부동산 가격이 급등하면서 과열 양상을 보인 7개 지역을 지칭하는 말이었고, 이후 비슷한 맥락에서 신버블세븐 이라는 용어도 등장했습니다.기존 버블 세븐 지역은 강남3구(강남구, 서초구, 송파구), 목동 양천구, 분당 성남시, 평촌 안양시, 용인시 지역이며,신버블세븐 지역은 2019~2021년 부동산 폭등기에 새롭게 주목받은 과열 또는 급등 지역으로 세종시, 대전 유성구, 천안시, 청주시, 창원시, 울산 남구, 부산 해운대구 또는 수영구 를 지칭합니다.신버블세븐은 정부의 부동산 정책, 금리, 공급계획 등에 민감하게 반응하는 지역이라는 공통점이 있고, 대부분 짧은 기간애 급등 > 과열 > 가격 조정의 흐름을 겪기도 합니다.
전기기사·기능사
Q. 전기를 사용하면서 가장 이로운 점은?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.전기 자격증 취득 전과 후는 전기에 대한 이해도 부터가 다르고 활용적인 측면, 그리고 실생활에서의 활용성 등등 달라지는 부분들이 많이 있습니다.실생활을 예로 들면 누전차단기가 자주 내려갈 때 원인을 알고 스스로 분기회로를 점검할 수 있게 된 점, 그리고 LED 조명 교체, 스마트 스위치 설치를 직접 설치 가능하고, 셀프 인테리어 시 배선 작업도 혼자서 가능하게 됐습니다.일적으로도 도움이 되지만 실생활에도 많은 도움이 되고 있습니다.
부동산
Q. 산을 부동산으로 가지고 있으면 평지에 비해 장점이 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.우리나라 전체 국토의 약 63~64%정도가 산지로 알려져 있는데 이 중 약 65% 정도가 개인이 소유하는 산이라고 합니다. 이는 조선시대와 일제강점기를 거치면서 개인에게 산림 소유권을 인정해주기 시작했고, 이후 지주나 농민이 산림을 경작용 혹은 목재 수확용으로 사유화 하면서 지금까지 지어져 온 결과라고 합니다. 해방이후에도 이러한 구조는 크게 바뀌지 않았고 산림청이 따로 국가에서 관리하지 않는 한 계속 민간 소유로 남게 된 결과 입니다.산도 엄여한 토지이기 때문에 매매가 가능하고 일부는 투자나 실사용 목적으로도 사용을 합니다. 다만 일반 주택이나 아파트처럼 흔한 부동산과는 다른 특성들을 지닙니다. 산에서 거래되는 수요는 임산물 재배, 목재 생산, 펜션 혹은 사장 개발, 귀농-귀촌, 임야 투자 등의 수요가 있어서 거래가 된다고 합니다.
부동산
Q. 요즘들어 전세는 줄고 월세나 자가소유가 늘고 있다고 하는데 어떤 이유에서일까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.일단 금리 상승으로 인해 집주인들이 전세보다는 월세를 선호하고 있습니다. 전세금을 받아봤자 이자 이득이 적거나 위험 부담이 크리 때문에 전세로 물건을 내놓기 보다는 월세로 전환하는 경우가 많습니다. 이로 인해 전세 물건이 감소하여 30대 초반이 원하는 금액대의 전세 매물이 적어진 듯 합니다.또한 DSR 3단계 시행으로 인해 대출 한도가 축소가 될 예정입니다. 자산이 많지 않은 청년 세대는 월세 외에는 선택지가 거의 없게 된 것입니다. 그리고 젊은 세대들의 경우 이직, 전직이 잦아서 전세보다는 유연한 월세를 선호하는 것도 한 몫을 하고 있는 것 같습니다.
부동산
Q. 아파트 이사시 관리실에 돈내야되나여.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.무조건 지불해야 하는 것은 아니지만 보통 일정 비용을 지불하는 경우가 많습니다.이사할 때는 공용시설(특히 엘리베이터) 의 보호를 위해 추가적인 조치가 필요한데 이 명목 때문에 비용을 받는 경우가 많습니다. 사다리차를 이용하게 되면 안전사고를 방지를 위한 경비 및 통제 인력은 운용해야 하고 혹시 모를 파손을 대비해서 받아 두기도 합니다. 엘리베이터를 사용하지 않을 경우에는 일부 감면 또는 면제를 해줄지도 모르겠으나 이는 해당 아파트의 관리 규약에 따라 다를 수 있습니다.
부동산
Q. 아파트에서 공용부분이란 어디를 말하나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.아파트에서 말하는 공용부분은 복도 뿐만 아니라 공동으로 이용하는 시설 대부분을 의미 합니다.엘리베이터, 계단, 복도, 관리사무소, 공동현관 지하 주차장, 놀이터, 조경시설, 단지내 도로, 운동시설, 분리수거장 등의 시설물 들이 있고 설비 관련 해서는 공용 전기, 수도 배관, 난방, 소방시설 등이 있을 수 있습니다.공용부분은 전체 입주민 모두가 공동으로 소유하는 형태 이면 관리비를 내면서 공동으로 관리를 하고 있습니다.