안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 잔금 지급 시기와 비율은 언제 지급해야 하는지 알려주세요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.계약금은 대부분 계약 체결 시 즉시 지급을 하고 매도자와 매수자가 계약서에 서명을 한 후에 지급을 합니다. 보통 매매가의 10% 정도가 일반적이지만 이는 협의를 하면 조정이 가능 합니다. 계약금을 지급하면 일방적인 계약 파기는 어렵게 됩니다. 중도금은 계약 후 1~2개월 이내에 지급을 하는데 대략 매매가의 40~60% 선에서 결정이 되고 이는 매도자와 매수자가 협의하여 중도금 지급 없이 잔급을 일시 납부하는 방향으로 협의를 해도 크게 문제가 없습니다.잔금은 등기 이전 당일에 지급을 하고 잔금을 지급하게 되면 소유권을 넘겨받게 됩니다. 매수인은 잔금 지급 후 등기권리증과 집 열쇠를 인수하게 됩니다.통상 위와 같이 진행이 되며 실제 계약 진행 시 협의하는 내용에 따라서 달라질 수는 있습니다.
부동산
Q. 감정평가 금액이랑 왜 실거래가하고 다른가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.감정평가금액과 실거래가가 차이가 생기는 건 평가목적과 산정 방식에 따른 차이라고 보시면 됩니다.감정평가 금액은 공인감정평가사가 평가한 부동산의 가치로 대출, 세금, 공공사업 보상 등의 목적으로 이용이 되며, 주변 시세와 입지, 수익성 등을 기준으로 산정이 됩니다. 이는 객관적인 이론적 접근인 반면에 부동산 실거래가는 수요와 공급, 협상력, 심리적 요인들이 반영된 실제 시장에서의 거래 금액 입니다.감정평가는 안정성을 고려하여 시장보다 낮게 산정되는 경우가 많고 실제 대출심사, 세금 부과 시 활용이 되므로 과대평가를 피하려는 경향이 있습니다. 특히 경매나 공공사업 조상용 감정가는 시세보다 낮게 책정되는 경향이 있습니다. 실거래가는 매도자와 매수자의 협상의 결과로 시장환경(급매, 매물 부족, 투자 수요 등)에 따라 감정가보다 높은 가격에 책정되는 경우가 있습니다. 특히 입지 요건이 좋다면 실거래가가 훨씬 높은 경우가 많습니다.투자 목적이라면 실거래가를 기준으로 시장의 흐름을 판단하는게 좋고, 대출 가능금액을 확인하려면 감정가 기준으로 확인해 보는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 요즘 강남3구+용산구 규제로 마포구, 강동구로 풍선효과가 생기고 있나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.최근 정부가 강남 3구(강남·서초·송파)와 용산구를 토지거래허가구역으로 지정하면서, 인접한 마포구, 성동구, 강동구 등으로 부동산 수요가 이동하는 '풍선효과'가 나타나고 있습니다.풍선효과의 주요 증거로는...매물 감소 및 매수 문의 증가 - 토지거래허가구역 지정 이후, 마포구, 성동구, 강동구 등에서는 매도자들이 매물을 거둬들이고, 매수 문의가 증가하는 현상이 관찰되고 있습니다. 아파트 매매가 상승 - 한국부동산원에 따르면, 3월 둘째 주 기준으로 성동구와 마포구의 주택 매매가격 상승률은 각각 0.29%, 0.21%를 기록하였으며, 이는 용산구(0.23%)와 비슷한 수준입니다. 정부는 이러한 풍선효과를 방지하기 위해 마포구, 강동구, 성동구 등을 추가로 토지거래허가구역으로 지정하는 방안을 검토하고 있다고 합니다.
부동산
Q. 오피스텔 주거용 매매시 확인할 사항이나 주의사항이 궁금합니다?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.오피스텔을 주거용으로 매매할 경우, 일반 아파트와 다르게 몇 가지 꼭 확인해야 할 사항이 있습니다. 특히 13년 된 오피스텔이라면 노후 상태나 관리 비용 등도 확인해 보시는게 좋습니다.등기부등본 - 소유자정보, 근저당권, 가압류-가처분, 전세권 설정 여부 확인건축물대장 및 용도 확인 - 오피스텔이 주거용으로 등록된 상태인지 확인.관리비 및 주차공간 - 관리비가 과도하게 높지는 않은지, 1세대 1주차가 가능한지 여부 확인, 공용시설 유지보수 상태 확인세금 및 대출 가능여부 - 취득세율이 아파트보다 높을 수 있어서 세금관련 내용 사전 확인실입주 가능 여부 - 현재 세입자가 있는지, 언제 퇴실하는지 등등 임차인 관련 정보 확인기타잔금 지급일 이전에 계약서 특약 사항에 근저당, 압류 말소 조항 추가 할 것.전입신고 및 확정일자 가능한지 여부를 명시해 둘 것.하자 발견 시 보수 책임을 누구에게 둘 것인지... 어느정도의 기간 동안 확인된 하자에 관해서 책임을 질것인지 등등위와 같은 내용들에 대해서 추가적으로 확인해 두시면 좋을 듯 합니다.
부동산
Q. 계약금을 줬는데 부동산에서 이번년도에 재개발 이라는걸 말 안해주셨어요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.계약의 취소 및 계약금 반환 가능 여부는 계약 당시 임대인의 설명 의무와 계약 내용에 따라 달라질 수 있습니다.1. 임대인의 설명 의무 위반 여부계약 당시, 임대인이 재개발 계획을 알고 있었는지가 중요한데요, 만약 재개발 일정이 확정된 상태에서 이를 숨겼다면, 임차인은 중대한 사실을 고지받지 못한 것이므로 계약을 취소할 사유가 됩니다.2. 계약서 내용 확인계약서에 "재개발 예정" 또는 "단기 거주 가능" 등의 조항이 포함되었는지 확인해 보시기 바랍니다. 특별한 내용이 없고, 임대인이 이를 알리고 계약한 흔적이 없다면, 임대인의 귀책사유가 될 가능성이 높습니다.3. 계약 취소 및 계약금 반환 가능성임대인이 재개발 사실을 알고 있었음에도 숨긴경우 사기 또는 기망에 의한 계약 취소가 가능하고 계약금 반환을 주장할 수 있습니다.임대인도 몰랐던 경우 계약취소는 어려울 수 있으며 계약금 반환도 쉽지 않을 수 있습니다.합의 해지 가능성:계약금 반환을 요청하며 임대인과 원만히 협의하는 것이 가장 현실적인 방법재개발로 인해 임대인이 직접 거주하지 못할 경우, 다른 세입자를 구하는 조건으로 계약금을 일부 돌려받는 방법도 고려해 볼 수 있습니다.4. 대응 방법우선 계약서 확인 > 임대인과 협의 > 법적 대응 검토 순으로 진행하는 것이 좋습니다.협의가 어려우면, 내용증명을 보내 공식적으로 문제를 제기하는 것도 한 방법입니다.하반기에 당장 이주 및 철거가 예정되어 있다면 부동산 측에서 그러한 내용에 대해 몰랐을리가 없었을 텐데요..이러한 부분에 대해서는 중개인이 사전에 고지를 않했다면 그러한 부분도 문제를 제기할 수 있는 부분이라고 보여 집니다. 가장 좋은 건 집주인과 협의를 진행해 보시는게 좋고 직접 이야기하기 어려운 상황이라면 중개인 통해서 지원을 받아 보시기 바랍니다.
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Q. 요즘 건물 신축시 다세대와 다가구를 지을때 어떤게 더 비싸나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.건축비용의 경우 실제 시장가를 비교하기 어려워 답변 드리기는 어렵지만,장단점에 대해서는 아래와 같이 살펴 볼 수 있을 것 같습니다.단독주택장점:개인화된 공간: 자신의 취향에 맞게 설계 및 시공 가능프라이버시 보장: 독립된 생활 공간 확보토지 활용의 자유로움: 정원, 주차장 등 부대시설 설치 용이단점:높은 건축비용: 동일 면적 대비 다세대주택보다 평당 건축비가 높음유지관리 부담: 모든 관리 책임이 소유주에게 있음재산세 등 세금 부담: 단독주택은 세금 혜택이 적을 수 있음다세대주택장점:수익 창출 가능: 임대를 통해 월세 수입 확보 가능건축비 절감: 규모의 경제로 인해 단독주택보다 평당 건축비가 낮을 수 있음세제 혜택: 일부 경우 세금 감면 등의 혜택이 있을 수 있음단점:프라이버시 제한: 여러 세대가 함께 거주하므로 프라이버시가 제한될 수 있음관리의 복잡성: 여러 세대의 관리 및 임대차 관계 유지 필요설계 제한: 법적 규제 및 공용 공간 확보로 인해 설계의 자유도가 낮음도움이 되셨기를 바랍니다.
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Q. 미분양도 많은데 왜 계속 아파트를 짓는걸까요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.미분양이 나와도 계속 짓는 이유는 아래와 같다고 보시면 됩니다."미분양이 많으면 멈춰야 하는 거 아닌가?" 라고 생각할 수 있지만, 현실적으로는 쉽지가 않습니다.1. 미분양 아파트라도 건설사 입장에서는 계속 짓는 게 유리할 수 있음.미분양이 나와도 정부 정책 변화나 경기 회복을 기다리면서 버팀.건설사들은 은행 대출(PF)로 사업을 진행하는데, 공사를 중단하면 대출을 갚아야 하는 부담이 생김.차라리 아파트를 완공해서 임대 전환하거나, 나중에 분양가를 조정해 판매하는 방식을 선택하는 것이 더 유리함.2. 정부의 주택 공급 기조정부는 집값이 폭등하지 않도록 주택 공급을 꾸준히 유지해야 한다는 입장.2008년 금융위기 이후 공급이 줄어들면서 2020~2021년 집값이 폭등한 경험이 있음.따라서 미분양이 발생하더라도 장기적인 공급은 유지하려고 함.3. 지방의 경우 공공택지 개발이 많음지방에서는 도시를 키우려는 지방자치단체들의 이해관계가 작용함.기업 유치는 어려운데, 주택 공급은 쉽게 할 수 있는 개발 모델이기 때문.지금 미분양이 많아도 장기적으로 보면 다시 주택수요가 증가할 것을 예상하고 아파트를 계속 짓게 되는 것입니다.
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Q. 올해의 전반기 금리와 정책이 시장에 미치는 영향을 고려했을 때 전세 보다 월세 선호 현상이 더 강해지겠죠?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.전세 제도가 완전히 사라질 가능성은 낮지만, 변화는 필연적일 겁니다. 금리 상승과 월세 수요 증가로 인해 전세가 줄어들고 있지만, 한국의 부동산 시장 구조상 전세가 완전히 없어지지는 않을 것으로 보입니다. 다만, 새로운 형태의 임대 방식이 등장할 가능성도 있습니다.미래의 부동산은 반전세 흐름이 강해질 수도 있으며 개인 집주인 대신 대형 금융기관이나 기업이 전세, 월세를 운영하는 형태가 늘어날 수 있고 전세를 대체할 공공 지원형 월세 제도가 도입될 가능성도 있습니다.금리가 높은 상황이 지속되면 전세는 점점 줄고, 반전세, 보증부 월세가 증가할 가능성이 높으며,장기적으로는 기관형 임대주택, 공유주택, 장기 월세 지원제도 같은 새로운 형태의 주거 방식이 등장할 수 있습니다.
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Q. 만기퇴실전 중계수수료 질문있습니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.기본적으로 계약 만료일 전에 나가게 되면 만기전 퇴실로 볼 수 있는데요...집주인이 새로운 세입자와 계약하여 5월 4일로 퇴실을 요구한 경우라면 질문자님이 먼저 요청한 것이 아니기 때문에 만기전 퇴실이라고 보기에 어려운 부분이 있습니다.그리고 일반저으로 계약만료 전에 세입자가 자발적으로 나가겠다고 요청한 경우 세입자가 중개수수료를 부담하게 되는데 하지만 이번 경우처럼 집주인이 새로운 세입자와 계약을 진행하면서 날짜가 앞당겨진 경우 질문자님이 중개수수료를 부담할 이유는 없을 것 같습니다. 결과적으로 본다면 집주인이 새로운 세입자와 계약을 조율한 것이기 때문에 중개 수수료 부담의 믜무는 집주인에게 있다고 보여집디ㅏ.
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Q. 올림픽을 개최할만한, 조건은 무엇인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.올림픽 개최국으로 선정되기 위해서는 국가의 경제력과 인구 외에도 다양한 요건을 충족해야 합니다. 국제올림픽위원회(IOC)는 인프라, 스포츠 발전 수준, 정치적 안정성 등 여러 요소를 종합적으로 고려합니다.올림픽은 다양한 경기 종목이 동시에 진행되는 대회로 이를 수용할 경기장과 시설이 필수적입니다. 육상, 수영, 체조, 축구 등 주요 종목을 치를 수 있는 국제 규격 경기장을 보유하여야 하며 선수촌, 미디어센터, 광중석, 보조경기장 등 부대시설들도 마련이 되어야 합니다. 무엇보다 대회 이후 시설을 활용할 수 있는 방안도 고려되어야 합니다.그외에도 충분한 재정적 능력, 스폰서 유치 가능성, 정치적 안정성 및 국제적 신뢰도, 국민들의 지지, 지속가능성 등을 평가하여 올림픽 개최가 가능 합니다.