안녕하세요. 김경환 전문가입니다.
부동산
Q. 임장을 할때 주의해서 확인해야될 사항들은 어떤건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.임장은 직접 가서 주변 환경, 건물 상태, 입지 등을 꼼꼼히 확인하는 과정이라서 굉장히 중요합니다. 제대로 체크하면 좋은 매물을 저렴하게 구할 수도 있고, 피해야 할 집을 걸러낼 수도 있습니다. 필수로 체크를 해야 할 부분들은...입지 및 주변환경- 교통, 상권, 소음, 학군, 치안 등등건물 외부 상태 - 외벽 균역, 페인트 벗겨짐, 배과 및 수도상태, 옥상 및 지붕, 주차 공간 등집 내부 상태 - 수압 , 배수, 곰팡이 및 누수 흔적 등, 콘센트 등 위치, 전기 상태가격 및 계약 조건 - 실거래가 조회, 전세가율 체크, 관리비 포함 내역 확인, 대출 가능 한도 확인, 등기부등본 확인임장 시에는 사전에 등기부등본과 해당 지역의 실거래가 내역들도 같이 출력해서 현자에서 직접 체크를 하면서 보시는 것도 좋은 방법 이며, 인근 중개 업소와 친분을 쌓으신 후에 관련 정보를 얻어 보시는 것도 좋습니다. 무엇보다 아파트나 빌라에 거주하는 주민분들의 의견을 들어보시는 것도 중요한 포인트 중에 하나 입니다.
부동산
Q. 최근 건설사 미수금이 크게 쌓이는 이유가 뭔가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.요즘 부동산 뉴스에서 서울 아파트 가격은 급등하는데, 반대로 건설사들은 미수금이 쌓이고 있다는 이야기가 많이 들리는 것이 사실 입니다. 이러한 이유를 살펴보면....미분양 증가 → 건설사 자금 회수 지연서울과 수도권 인기 지역은 집값이 오르지만, 지방과 외곽 지역은 미분양이 늘어나고 있음.특히 수도권 외곽, 지방의 고분양가 아파트가 분양이 안 되면서 건설사 자금 회수가 늦어짐.건설사는 공사비를 쓰면서도 분양이 안 되면 돈을 못 받음 → 미수금 증가 중도금 대출 규제 → 건설사 대신 돈을 떠안음정부가 대출 규제를 강화하면서 중도금 대출 승인 거절 사례가 많아짐.원래는 분양 계약자가 중도금을 내야 하는데, 대출이 막히면서 못 냄.이럴 경우 건설사가 본인이 먼저 공사비를 내고 후불로 받는 구조가 됨 → 미수금 폭증공공 발주 사업(재건축·재개발, 공사비) 대금 지급 지연지자체나 공공기관이 발주한 공사에서 공사비 지급이 늦어지는 사례가 늘어남.특히 LH(한국토지주택공사), 지자체가 발주한 공사에서 자금 압박으로 대금 지급이 늦어지는 경우가 있음.건설사들은 공사는 진행했지만 돈을 못 받으면서 미수금 증가하청업체 대금 지급 지연 → 연쇄적 자금 압박건설사들이 돈이 부족해지면서, 하청업체(협력업체)에도 대금 지급을 미루는 경우가 많음.하청업체는 공사를 마쳤는데 돈을 못 받아 연쇄적인 자금난 발생.일부 건설사는 공사비 지급을 차일피일 미루면서 법적 분쟁도 발생.자재비·인건비 상승으로 공사비 증가최근 철근·시멘트·유가 등 원자재 가격이 급등하면서 공사비가 크게 증가.하지만 계약 당시 공사비로 진행해야 해서, 비용은 늘어났는데 받는 돈은 그대로결과적으로 건설사가 떠안아야 할 부담이 커지면서 미수금 증가서울 인기 지역의 경우 공급이 부족하고 대기 수요가 많아 가격이 급등하고는 있지만 지방, 수동권 외곽의 경우 미분양 물건도 많고 그에 대한 위험성도 커지는 상태 입니다.
부동산
Q. 지자체에서 공원이나, 하천 공사 기간을 정해놓고, 이 공사기간이 무기한으로 연장되는 경우는 보통 무슨 경우인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.실제로 많은 지자체 사업(호수공원, 둘레길, 하천 정비 등)이 공사 기간을 지켜지 못하고 터무니없이 연장되는 경우가 종종 있습니다. 이런 상황의 주된 원인들을 살펴 보면..1. 예산 부족 / 예산 이월지자체 예산은 매년 편성되는데, 사업이 생각보다 많은 비용이 들 경우 연차별로 쪼개서 진행됩니다.예산이 부족하면 중단하거나, 다음 해로 ‘이월’하는 식으로 공사가 느려지는 경우가 있습니다.추경(추가경정예산)이 없으면 그냥 멈춰있을 수도 있습니다.2. 민원 / 주민 갈등둘레길이 개인 사유지 근처를 지나가거나, 공원 근처 소음 문제로 주민 민원이 발생하면 공사가 지연됩니다.이해관계자가 많을 경우 협의만 몇 개월~1년 이상 걸리기도 합니다.3. 설계 변경 / 인허가 지연지반 조사 후 추가 설계 변경이 필요한 경우, 행정 절차상 재설계와 재승인 절차를 거쳐야 해서 오래 걸립니다.예를 들어, 하천 정비 중 문화재 발굴이 되면 문화재청 승인 후 다시 공사해야 해서 중단되는 경우도 있습니다.4. 공사 업체의 문제부도, 파산, 계약 해지 등이 발생하면 공사 자체가 중단됩니다. 이후 새로운 시공사 선정까지 시간이 오래 걸립니다.5. 계절적 요인특히 하천이나 토목 공사는 우기(장마철), 겨울철에 작업이 제한되기 때문에 일정이 자주 밀립니다.이러한 요인들로 인해서 지연이 되고 있다고 보시면 될 듯 합니다.
부동산
Q. 부동산시장이 조용한데 이때가 투자할때인가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.현재 부동산 시장은 금리, 경기 침체, 공급 과잉, 정부 정책 등의 영향을 받아서 조용한 편이기는 한데요...투자를 고려하신다면 여러가지 내용을 분석해 보셔야 합니다.시장의 흐름 파악 - 현재 시장이 단순히 심리적인 위축인지, 구조적인 문제인지 분석이 필요합니다. 그리고 대출 등에 대한 부담으로 인해 거래가 안되고 있는지 등등 확인해 보시기 바랍니다.싸게 살 수 있는 시기인가? - 저평가된 급매물을 위주로 파악수익 구조 개선 - 월세를 들릴 수 있는 안정적인 부동산인지 파악하고 중장기적으로 수요가 지속될 지역인지 분석 필요입지가 좋은 곳을 위주로 저평가된 급매물들을 살펴 보시면서 기회를 노려 보시는 것도 방법입니다. 그리고 전세가율이 높은 곳은 갭투자가 가능할 수 있으니 노려 보시는 것도 좋습니다. 장기적으로 보아 가치가 오를 가능성이 있는 곳들도 체크를 해두신다면 향 후 도움이 될 수 있습니다.
전기기사·기능사
Q. 20대 후반 여자 전기기사, 소방기사 중 어느쪽이 나을까요?
안녕하세요. 김경환 전기기사입니다.전기기사, 소방설비기사 모두 현장에서의 업무가 대부분이라,원하시는 사무직으로 진로를 정하신 경우에는 회계 관련 자격증을 취득해 보시는 건 어떠신가요?전산회계 혹은 전산세무 1, 2급 자격증을 취득하면 보다 폭넓게 회사를 고르실 수 있습니다.두 개의 자격증을 모두 보유하고 있으면 우대하고 있는 경우가 많기 때문에,사무직으로 일을 하고 싶으신 경우 전기, 소방 보다는 전산회계-세무 자격증을 추천 드립니다.
부동산
Q. 재개발 재건축 구역에서 보류지는 왜 나오는건가요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다."보류지"란 재개발·재건축 사업에서 조합이 소유한 일부 필지를 의미하며, 일반적으로 조합원들에게 배분되지 않고 남겨두는 토지를 말합니다. 보류지는 예측할 수 없는 변수를 대비하기 위해 조합이 일정 부분 보유하는 물량이라고 볼 수 있습니다.보류지가 나오는 이유는 1. 이주 미동의자, 미청산 조합원 대비 2. 사업비 충당 및 추가 비용 발생 대비 3. 향 후 조합원간 분쟁 가능성 대비 4. 임대주택, 기부체납 등 추가 요구 반영 5. 조합의 추가적인 수익 창출 목적 등이 있습니다.보류지는 일반적으로 조합이 최종적으로 잔여 부동산을 공개 입찰을 통해 매각을 하거나 사업이 마무리 되면 조합원 또는 일반인도 보류지를 매입할 수 있습니다. 사업과정에서 조합 운영 및 재정 문제를 해결하기 위해 조합 내부적으로 활용이 될수도 있습니다.보류지는 조합원 입장에서는 추가적인 사업 비용 절감을 위한 수단이기도 하고, 투자자 입장에서는 향 후 매각될 경우 투자 기회가 될 수도 있는 요소 입니다.
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Q. 주택청약되면 재개발 입주권 없어지는건가요
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리자면 기존 재개발 지역의 입주권에는 영향이 없습니다.재개발 지역의 입주권은 기존 주택을 소유한 상태에서 조합원이 되었기 때문에 유지가 되는 것입니다. 입주권은 기본적으로 기존 부동산 소유 여부 및 조합원 자격 요건과 관련이 있으며, 다른 지역 아파트 청약과는 직접적인 연관이 없습니다.무순위 청약은 특별공급이나 1, 2순위 청약과 달리 조정대상지역, 투기과열지구 등의 규제를 받지 않는 경우가 많으며, 계약 포기시 기존 재개발 입주권을 잃는 것은 아닙니다.
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Q. 최근 부동산 투자 트렌드의 경우 어떤 방식으로 접근해야 안전할지?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.부동산 투자를 시작하시는 단계라면 시장의 흐름을 이해하고 기본 개념을 익혀가시는 것이 중요할 것 같습니다. 어떤 부동산 유형을 선택할지, 투자 시 주의할 점과 리스크 관리 방법은 어떤게 있을지 등등 차근차근 접근해 가시는게 중요할 것으로 보입니다. 부동산 시장의 흐름을 이해하기 위해서는 우선 금리 변화, 정부 정책, 수요와 공급을 분석하는 단계가 필요합니다. 유투브 등 부동산 관련 토론 영상들도 많이 살펴 보시면 현재 시장의 어떠하고 향 후 어떻게 변화할지 다양한 전문가들의 의견도 구분하지 않고 들어 보시는 것도 중요합니다.부동산 투자 시 위험을 관리하기 위해서는 시장의 흐름을 읽어 매수 타이밍을 언제 잡느냐가 가장 중요한데요... 일단 싸게 사서 비싸게 팔아야 하니 지금이 고점인지,, 저점인지 파악을 하는게 중요합니다. 그리고 자기자본 50% 이상은 투자하는게 안전하면 입지 분석에 대해서도 사전에 임장 활동 등을 통해서 꼼꼼하게 분석해 두셔야 합니다. 아파트 투자를 하면서 익혀 나가시면 좋을 듯 하고 갭투자라 불리는 투자의 방법 부터 시도를 해보시는게 좋을 듯 하며,아예 경매 공부를 같이 하시면서 경태 투자를 해보시는 것도 좋을 것 같습니다. 경매는 권리 분석이 중요하니 처음에는 전문가 분들의 도움을 받으셔서 시작해 보시는 걸 추천 드립니다.
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Q. 아파트 상가는 개병분양 인건가요??
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.대부분 개별 분양의 형태인 경우가 많습니다.아파트를 분양할 때 상가도 함께 개별적으로 분양하여 각 점포마다의 소유자가 다른 경우가 많습니다. 등기부등본을 떼어 보면 각 점포별로 소유자가 누구인지 확인이 가능 하실 겁니다. 임대료, 관리비 등도 각 점포별 계약 내용에 따라 다르게 책정이 되구요. 건설사가 상가를 한꺼번에 보유하고 직접 임대 운영을 하는 경우도 있고, 건설사가 대형 투자자에게 일괄 매각한 후 해당 법인에서 관리를 하는 케이스도 있을 수 있습니다.
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Q. 살 의향 없어도 부동산가서 물어보고 집보여달라 해도 되나요?
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.구매할 마음이 없다고 표현을 하시면 거의 대부분 이에 응하지 않을 테고,가서 집을 좀 보고려 왔다 혹시 이런 물건을 원하는데 있느냐? 있으면 좀 보고 싶다 정도로 중개사분께 의뢰를 하셔야 실제 물건을 살펴 볼 수가 있습니다.그런 후에 일단 다른 물건들도 좀 살펴보고 오겠습니다 정도로 마무리를 짓고 나오셔야지 구매할 의사가 없다라는 걸 사전에 밝히시고 접근 하시면 중개사분들도 적극적으로 협조를 해주지 않을 가능성이 크기 때문에 그러한 의도는 최대한 숨시기고 방문을 하셔야 합니다.중개사분들이 시간을 내어 협조를 하는건 그래도 계약 체결을 통해 경제적인 수익을 발생시키기 위한 것이니깐요.