알기 쉽게 설명하는 공인중개사, 최동균입니다.
Q. 1년계약 만기시에도 묵시적 갱신 가능한가요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.질문에 답변드리겠습니다.1. 1년 계약 시 2년 계약이 유효함을 주장할 수 있습니다.관련 법규 : 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.2. 묵시적 갱신은 2년의 계약이 유효함을 주장한 이후 주장 가능합니다.즉, 1년 계약이라면 우선 주임법 제4조를 근거로 2년 계약을 주장한 후, 해당 2년이 지나는 시점에서 임대인이 별도의 통지가 없는 경우 묵시적갱신이 가능합니다. 이는 대법원 판례에 기초한 내용입니다. 상세 내용은 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결을 참조하시길 바랍니다.
Q. 전입신고 14일 지날시 불이익이 있나요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.질문자님께서 말씀하신 대로 과태료가 부과될 수는 있지만 사실 흔한 사례는 아니며 정당한 사유가 있는 경우 자진신고한다면 과태료는 피할 수 있을 것으로 예상됩니다. 그러나 전입신고를 해야하는 가장 중요한 이유는 대항력을 갖추기 위함입니다. 대항력이 생겨야 최우선변제권 및 우선변제권의 효력이 발생하므로 꼭 빠르게 전입신고 마치시길 바랍니다.
Q. 빌라는 왜 감가상각이 클까요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.빌라는 재건축이 상당히 어렵습니다. 따라서 아파트는 구축이 되더라도 재건축 등 기대심리가 반영되어 가격이 일부 방어되는 측면이 있지만 빌라는 그런 게 없기 때문에 감가가 더 크죠.그리고 건물가액을 산정하기도 어렵습니다. 아파트야 내 옆단지만 봐도 거래내역과 시세를 알 수 있는데 빌라는 완전히 동일한 건물을 찾지 않는 이상 가치를 산정하기 곤란하기 때문이죠. 신축빌라에서 사기가 자주 발생하는 이유도 마찬가지입니다.무엇보다 관리가 안되는 점도 상당히 크게 작용하는데, 아파트의 경우 관리사무소를 의무적으로 두게 하여 그 관리가 상당히 잘 이뤄지는 반면 빌라는 그 세대수도 적기 때문에 관리비 내에서 관리할 수 있는 영역이 제한적일뿐더러, 임대인이 관리에 소홀하다면 노후화는 더더욱 빠르게 이뤄집니다. 이는 감가상각으로 직결되고요.그리고 건축업체에 대해서도 말할 수 있겠습니다. 아파트는 듣기만 해도 아~ 하는 업체에서 짓는다면 빌라는 그렇지 않죠. 그러니 구조와 자재에 대해서도 신뢰하기 어려운 측면이 있습니다.대표적으로 이러한 요인에 의해 빌라가 감가상각이 큰 것입니다. 도움이 되셨다면 좋겠습니다.
Q. 월세집 중도퇴실할 때 다음 세입자?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.최초계약에서 중도퇴거(계약해지)는 일방의 통보로는 불가능하기 때문에 양측의 합의로 그 내용을 정하게 되는데, 전세 세입자를 구하는 것이 그 합의조건이라면 그렇게 들어주시는 게 좋습니다. 월세 세입자를 구해달라고 요구하는 것이 문제되지는 않지만, 사실 이 경우 임대인이 갑인 상황인지라 주장이 수용될지는 불분명합니다.따라서 절충안으로 질문자님도 주변 부동산 사무실에 연락하여 집을 내놓는 등 다음 세입자가 빨리 들어올 수 있게끔 방을 내놓는 것도 하나의 좋은 방법이 될 수 있겠습니다. 무작정 기다리기보다는 빨리 나갈 수 있게 액션을 취하는게 상호 좋겠죠.
Q. 재계약 기간 한 달도 안 남았는데 월세 인상요구?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.많이 당황하셨겠습니다. 질문에 대해 답변드리자면 우선 묵시적갱신이 이미 이뤄졌을 가능성이 있습니다.현재 질문자님의 얘기대로면 3월 17일 이전까지 재계약에 대한 별다른 통지가 없었다는 것으로 보이는데, 묵시적갱신은 만기 2개월 전 이뤄집니다. 이 경우 이전 임대차계약과 동일한 조건으로 재계약(연장)한 것으로 보기 때문에 해당 내용을 근거로 월세 인상은 부당하다고 주장할 수 있습니다.그러나 임대인도 주택임대차보호법 제7조에서 규정하는 차임증감청구권을 근거로 월세인상 요구가 적법한 요구임을 주장할 수 있습니다.(특히 그동안 월세인상이 없었던 경우 임대인 손을 들어주는 경우가 많습니다)따라서 양측 다 할 말은 있는 상태인 것이라... 주변 시세 대비 월세가 낮은 수준이라면 임대인이 주장하는 바를 일부 수용하여 적정 선에서 합의보시는 것이 좋겠습니다. 46만원정도로요. 부디 원만하게 해결하시길 기원합니다.