알기 쉽게 설명하는 공인중개사, 최동균입니다.
Q. 세입자가 계약기간전에 나가려고 할때?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.질문에 답변드리겠습니다.1. 현재 세입자와 최초계약을 맺은 상태라면 질문자께서 다음달에 나가겠다는 일방통보를 들어줄 이유는 없습니다. 계약기간이 2년으로 설정되어있었다면 임차인이 계약내용을 위반한 셈이기 때문입니다.2. 그러나 묵시적갱신, 계약갱신청구권 등을 통해 갱신이 이뤄진 상태라면 임차인의 해지통보는 적법합니다. 하지만 해지통보 이후 효력 발생까지 3개월의 유예기간이 있기 때문에 해당 내용을 전달하고 해당 기간 안에 새 세입자를 구하시거나 보증금 반환을 위한 금전을 마련하시는게 좋겠습니다.3. 만일 최초계약인데 임차인이 그러한 요구를 하고 있는 것이라면 다음 세입자를 구할 때까지 거주할 것을 요청할 수 있습니다.
Q. 1년계약 만기시에도 묵시적 갱신 가능한가요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.질문에 답변드리겠습니다.1. 1년 계약 시 2년 계약이 유효함을 주장할 수 있습니다.관련 법규 : 주택임대차보호법 제4조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.2. 묵시적 갱신은 2년의 계약이 유효함을 주장한 이후 주장 가능합니다.즉, 1년 계약이라면 우선 주임법 제4조를 근거로 2년 계약을 주장한 후, 해당 2년이 지나는 시점에서 임대인이 별도의 통지가 없는 경우 묵시적갱신이 가능합니다. 이는 대법원 판례에 기초한 내용입니다. 상세 내용은 대법원 1996. 4. 26. 선고 96다5551, 5568 판결을 참조하시길 바랍니다.
Q. 전입신고 14일 지날시 불이익이 있나요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.질문자님께서 말씀하신 대로 과태료가 부과될 수는 있지만 사실 흔한 사례는 아니며 정당한 사유가 있는 경우 자진신고한다면 과태료는 피할 수 있을 것으로 예상됩니다. 그러나 전입신고를 해야하는 가장 중요한 이유는 대항력을 갖추기 위함입니다. 대항력이 생겨야 최우선변제권 및 우선변제권의 효력이 발생하므로 꼭 빠르게 전입신고 마치시길 바랍니다.
Q. 빌라는 왜 감가상각이 클까요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.빌라는 재건축이 상당히 어렵습니다. 따라서 아파트는 구축이 되더라도 재건축 등 기대심리가 반영되어 가격이 일부 방어되는 측면이 있지만 빌라는 그런 게 없기 때문에 감가가 더 크죠.그리고 건물가액을 산정하기도 어렵습니다. 아파트야 내 옆단지만 봐도 거래내역과 시세를 알 수 있는데 빌라는 완전히 동일한 건물을 찾지 않는 이상 가치를 산정하기 곤란하기 때문이죠. 신축빌라에서 사기가 자주 발생하는 이유도 마찬가지입니다.무엇보다 관리가 안되는 점도 상당히 크게 작용하는데, 아파트의 경우 관리사무소를 의무적으로 두게 하여 그 관리가 상당히 잘 이뤄지는 반면 빌라는 그 세대수도 적기 때문에 관리비 내에서 관리할 수 있는 영역이 제한적일뿐더러, 임대인이 관리에 소홀하다면 노후화는 더더욱 빠르게 이뤄집니다. 이는 감가상각으로 직결되고요.그리고 건축업체에 대해서도 말할 수 있겠습니다. 아파트는 듣기만 해도 아~ 하는 업체에서 짓는다면 빌라는 그렇지 않죠. 그러니 구조와 자재에 대해서도 신뢰하기 어려운 측면이 있습니다.대표적으로 이러한 요인에 의해 빌라가 감가상각이 큰 것입니다. 도움이 되셨다면 좋겠습니다.
Q. 월세집 중도퇴실할 때 다음 세입자?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.최초계약에서 중도퇴거(계약해지)는 일방의 통보로는 불가능하기 때문에 양측의 합의로 그 내용을 정하게 되는데, 전세 세입자를 구하는 것이 그 합의조건이라면 그렇게 들어주시는 게 좋습니다. 월세 세입자를 구해달라고 요구하는 것이 문제되지는 않지만, 사실 이 경우 임대인이 갑인 상황인지라 주장이 수용될지는 불분명합니다.따라서 절충안으로 질문자님도 주변 부동산 사무실에 연락하여 집을 내놓는 등 다음 세입자가 빨리 들어올 수 있게끔 방을 내놓는 것도 하나의 좋은 방법이 될 수 있겠습니다. 무작정 기다리기보다는 빨리 나갈 수 있게 액션을 취하는게 상호 좋겠죠.