알기 쉽게 설명하는 공인중개사, 최동균입니다.
Q. 깡통전세란 정확히 무엇인가요??
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.깡통전세는 알맹이가 텅 빈 집을 의미합니다. 통상적으로 융자액+보증금이 매매가의 70%를 초과하는 경우를 깡통전세라고 합니다.가령 5억짜리 오피스텔이 있다고 가정하겠습니다.소유주에게 3억의 근저당이 잡혀있고, 보증금이 5천만원이 들어 있다고 가정한다면 총 부채는 4억입니다.4억 / 5억 = 80%이므로 70%를 초과합니다. 따라서 깡통전세라고 볼 수 있습니다.도움이 되셨길 바랍니다.
Q. 부동산 허위매물 거르는 방법이 있나요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.1. 부동산에 전화 했을 때 방이 있는지 확인한다 - 이 경우 별도의 확인 절차 없이 일단 방문을 유도하는 경우 허위매물일 확률이 굉장히 높습니다.2.누가 봐도 다른 방과 비슷한 조건인데 유독 가격이 너무 저렴하게 올라온 매물 역시 허위매물일 가능성이 있습니다.3.조건은 좋은데 매물 최초 등록일에서부터 기간이 너무 오래 경과된 경우 역시 허위매물일 가능성이 있습니다.
Q. 전세만기전 나간다는 세입자, 집주인이 세입자 구해서 해결해 줘야 하나요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.만일 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 상태거나 묵시적 갱신으로 인해 계약연장이 이루어진 경우 계약 만기 전 퇴거하겠다는 임차인의 요구는 적법합니다.그러나 최초계약인 경우 관련 특약이 없는 한 임대인과의 합의 없이 일방적 계약 해지는 불가능합니다.따라서 상호 합의로 정해야 할 사안입니다.일반적으로 만기 전 퇴거를 요청하는 경우 세입자가 다음 세입자를 구해주는 경우가 많긴 합니다. 자금운용 계획에 큰 문제가 생길 수도 있는 거니까요. 부디 원만하게 타협하시길 바랍니다..^^
Q. 환산보증금 임대차보호법을 넘어선 상가에 임차인으로있습니다
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.1. 매년 5프로 인상 요구가 있을 시 거부할 수는 있습니다. 단 임대인의 차임증액청구권은 형성권으로 보는 것이 다수설이라 일방적 통보로도 효력이 발생할 수 있습니다.2.협상 결렬 시 상호 합의한다면 합의해지로 계약 해지가 가능합니다.또한 계약서 상 임대인이 임대료 인상을 언제든 요구할 수 있고, 인상 제한이 없다라는 특약사항은 상임법상 임차인에게 현저히 불리한 조항이므로 무효를 주장할 수 있습니다.관련법령 남겨놓으니 참고하시길 바랍니다.상가임대차보호법 제15조(강행규정) 이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.
Q. 이자가 많이 나가서 손해인데 계속 주택을 보유해야 될까요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.마음고생이 심하시겠습니다. 최근 가파른 금리상승으로 질문자님과 동일한 고민을 가지고 계신 분들이 많으리라 짐작합니다.앞으로 얼마나 더 버텨야 금리가 내려갈지도 불확실한 상황이고요. 며칠 전 미국 연방준비제도에서도 추가적인 금리인상 가능성에 대해 시사하였으며,어제 한국은행 역시 집값이 더 떨어질 것이라는 전망을 내놨습니다.이러한 이유로 현재 집을 정리하시는 분들도 많은데요.. 제가 선택을 종용할 수는 없는 노릇이지요. 질문자님께서 충분한 심사숙고 이후 결정하심이 좋겠습니다.