알기 쉽게 설명하는 공인중개사, 최동균입니다.
Q. 부동산시장 지방의 부동산 구매할만할까요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.현재 저출산이 갈수록 심해되고 있는데, 인구가 자연감소 중인 상태에서 향후 지방의 성장성에 대해 의문이 듭니다.최근 3년간 인구증감수를 나타낸 지도입니다. 특히 지방의 경우 정책의 방향성 등에 부동산 가격이 좌우되는 경우가 다수 있는데 여전히 수도권 집중현상은 전혀 해소되지 않았고 앞으로도 심화될 수 있다고 생각합니다.이는 어디까지나 일반론적인 얘기지만 장기적으로 봤을 때 지방의 부동산 메리트는 점점 줄어들지 않을까 생각합니다.어디까지나 사견이므로 참고만 하시길 바랍니다
Q. 용적률? 건폐율? 에 대한 설명 부탁드립니다.
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.용적률은 얼마나 높게 쌓을 수 있는가에 대한 값입니다.건폐율은 얼마나 넓게 지을 수 있는가에 대한 값입니다.용적률과 건폐율은 용도지역에 따라 달라지는데, 재건축이나 리모델링 등에 있어 용적률과 건폐율이 사업성과 수익성을 예상하는 데에 도움이 될 수 있습니다.
Q. 미국의 매매(집값)은 어떤 사이트를 통해 알아볼 수 있을까요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.1. 리얼터 https://www.realtor.com/2. 질로우 https://www.zillow.com/상기한 두가지 사이트가 미국 내에서 대중적으로 사용되는 부동산 웹사이트입니다.
Q. 매도자인데 부동산 물건에 대한 계약금을 받은 후에도 일방적으로 계약 취소를 할 수 있을까요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.1. 동의 없이 취소할 수 있습니다. 민법 제565조에 따르면, 계약금의 수수가 있는 경우 매도인은 수령한 금액의 배액을 상환하여 일방적 해지가 가능합니다.2. 해지의 방법은 통지 등으로 간단히 할 수 있으며 - 배액배상 시 계약은 자동적으로 해제됩니다.
Q. 묵시적 월세 계약 연장에 따른 계약만료 기간은?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.걱정이 많으시겠습니다. 심심한 위로의 말씀을 우선 건네며 답변 시작하겠습니다.임대인측이 요구하는 핵심 내용은 계약갱신청구권 상 임대인이 퇴거 요구 가능한 정당한 사유가 없으니 계약서 상 금지사항으로 적어둔 무단전대를 빌미 삼아 퇴거를 요청하는 사안으로 보입니다.우선 가족은 타인이 아니므로 무단전대라고 보지 않습니다. 나아가 무단 전대가 있다고 반드시 해지권이 발생하는 것은 아닙니다.대법원 1993.4.278 선고 92다45308 판결 내용 중 일부를 발췌하겠습니다.가. 민법 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못하고, 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는바 이는 민법상의 임대차계약은 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있으며, 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종지시킬 수 있도록 하고자 함에 있다.나. 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위 법조항에 의한 해지권은 발생하지 않는다.다. 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 등의 사정이 위 "나"항의 "특별한 사정"에 해당한다고 한 사례.이 외에도 자녀에게 전대한 경우 계약해지 요건이 되는가? 에 대한 법원의 대답 역시 NO 였습니다.* 임대인의 해지권이 발생하는 무단전대의 범위에 대해서는 전차인에게 목적물의 전부 또는 일부에 관하여 독립된 용익권자로서의 지위를 취득하게 되는 정도의 무단전대에 한하며, 가족, 친족, 지우 등을 동거케 하는 경우에는 전대에 해당되지 않는다동일한 취지의 판결이 추후에도 이후에도 존재하며 - 해당 특별한 사정에 가족이 포함됨은 위 판례에서 확인할 수 있습니다.임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용수익 하게 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권의 양수인이나 전차인은 그에 따른 사용수익을 임대인에게 주장할 수 있다(대법원 2010.6.10. 선고 2009다101275 판결.)현재 양측의 감정이 틀어진 상황이라 앞으로 분쟁이 더 심화될 수 있겠다고 생각하지만 현재 임대인측에서 주장하는 내용이 받아들여지긴 어려울 것으로 보입니다.답변이 도움 되셨기를 진심으로 바랍니다. 응원합니다.