알기 쉽게 설명하는 공인중개사, 최동균입니다.
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Q. 상가는 일반적으로 후분양을 하나요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.상가의 경우 선임대 후분양 방식을 택하는 경우가 있습니다. 선제적으로 매력적인 임차인을 구해 분양수익을 높일 수 있기 때문이고, 완공 시점에 분양 및 입점을 동시에 진행하여 공실 리스크 없이 임대료를 받을 수 있는 메리트가 있기 때문입니다.
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Q. 3주택 보유시 보유세가 궁금하네요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.재산세는 건별 부과이기 때문에 각 주택 공시가격 X 공정시장가액비율(60%)로 과세표준이 잡힙니다.산출된 재산세를 토대로 지방교육세(재산세액의 20%) / 도시지역분(재산세 과세표준의 0.14%) / 지역자원시설세(재산세 과세표준의 60-70%) 등을 계산할 수 있습니다.종부세의 경우, 각 주택 공시가격 - 종부세 기본공제(9억원) * 공정시장가액비율(60%) = 과세표준과세표준에 종부세율을 곱해주시면 되는데, 정확한 공시가격 등을 알 수 없어 상세 액수를 말씀드리기 어려운 점 양해 부탁드립니다.더 자세한 내용은 세금·세무 탭에 이용하시거나 세무사와 상담해보심이 좋겠습니다.도움 되셨길 바랍니다.
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Q. 반전세 계약시 확인하고, 해야할 일들은 뭐가있나요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.등기부등본 및 건축물대장 필수로 확인하셔서 근저당 및 가압류 가처분 등 잡혀있지는 않은지 확인해보시길 바랍니다. 근저당이 잡혀있다면 채권최고액이 얼마인지(주택가의 60% 미만이 바람직) 확인하시구요. 가압류,가처분이 잡혀있다면 그 방은 보내주는게 심신에 이롭습니다.건축물대장으로는 위반건축물은 아닌지 확인해보시고, 등기부등본상 정보와 상이한 내용은 없는지 크로스체크 해보시길 바랍니다.이사 이후엔 웬만하면 당일 전입신고 및 확정일자 발급 다 받으시길 바랍니다. 최대한 빨리 우선변제권 및 대항력을 형성하기 위함입니다.그리고 가능하시다면 입주 당일날 동영상 등으로 집의 상태를 자료화하여 보관하심이 좋습니다. 퇴거 시 임대인이 원래 존재하던 하자를 빌미로 청소비 등을 요구하며 보증금을 일부 제하여 돌려주는 경우가 있기 때문입니다.
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Q. 경매로 집을 사면 왜 부동산 가격보다 싼가요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.일반 시장에서 부르는 가격은 호가 즉 내가 받길 원하는 금액이기 때문에 경매보다 가격이 높게 형성됩니다.경매는 감정가를 기준으로 최초입찰가를 산정하기 때문에 상대적으로 금액이 저렴해지는 것이지요. 또한 유찰이 거듭될수록 그 최저입찰가격 역시 계속해서 낮아지기 때문에 일반 거래보다 싸질 수 밖에 없는 것입니다.그러나 경매는 권리가 복잡하게 얽혀있는 물건이 다수 있기에 섣불리 접근하시기보다는 공부 이후에 접근을 시도하시는 것이 바람직할 것으로 보입니다.
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Q. 전세금반환요청 내용증명 자문부탁드립니다
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.2개월 연장에 대해 수긍하셨다면 그 이후 데드라인을 정해 해당 날짜까지 보증금 반환이 정상적으로 이뤄지게끔 문구를 추가하시면 좋을 것 같습니다.하단 내용을 참고하시기를 바랍니다.----------3. 발신인은 위 임대차 계약의 만료일 약 3개월 전부터 귀하에게 계약 기간 연장의 의사가 없음을 통지하였고, 귀하 역시 이에 동의하여 2023년 1월 5일 계약 만료일 전까지 보증금 반환을 하겠다는 취지의 내용을 발신인에게 전달하였습니다.4. 그러나 귀하는 임대차 계약 만료일인 2023년 3월 4일 이후 발신일 현재까지 보증금 반환 의무를 이행하지 않은 상태입니다.5. 그로 인해 현재 농협은행의 ... ~ (중략), 배상 책임은 전적으로 임대인에게 있음을 양지하여 주시기를 바랍니다.6. 따라서 귀하께서 발신인에게 통지한 기한(*2개월 연장이 끝나는 날, 2023년 5월 4일?)까지 발신인 홍길동에게 보증금 및 전세자금대출 이자액을 반환해 주시기를 바라며, 만일 2023년 5월 4일까지 보증금 반환의무를 이행하시지 않는다면 상기 내용에 대한 손해배상 및 보증금반환소송 등 법적인 절차를 진행할 수 밖에 없음을 전달합니다. 나아가 이 경우 법적 절차를 밟는 과정에 있어 발생하는 소송비용 등의 제반비용은 귀하가 부담하게 될 것입니다.7. 발신인은 본 사안이 상호 원만하게 해결되기를 진심으로 바랍니다. 본 건과 관련된 회신 및 기타의 통지는 발신인(연락처)에게 직접 전송하시길 바랍니다.2023년 ㅇ월 ㅇ일발신인(임차인) 홍길동----------도움 되시길 바랍니다. 감사합니다.