알기 쉽게 설명하는 공인중개사, 최동균입니다.
부동산
Q. 묵시적 월세 계약 연장에 따른 계약만료 기간은?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.걱정이 많으시겠습니다. 심심한 위로의 말씀을 우선 건네며 답변 시작하겠습니다.임대인측이 요구하는 핵심 내용은 계약갱신청구권 상 임대인이 퇴거 요구 가능한 정당한 사유가 없으니 계약서 상 금지사항으로 적어둔 무단전대를 빌미 삼아 퇴거를 요청하는 사안으로 보입니다.우선 가족은 타인이 아니므로 무단전대라고 보지 않습니다. 나아가 무단 전대가 있다고 반드시 해지권이 발생하는 것은 아닙니다.대법원 1993.4.278 선고 92다45308 판결 내용 중 일부를 발췌하겠습니다.가. 민법 제629조는 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 전대하지 못하고, 임차인이 이에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는바 이는 민법상의 임대차계약은 원래 당사자의 개인적 신뢰를 기초로 하는 계속적 법률관계임을 고려하여 임대인의 인적 신뢰나 경제적 이익을 보호하여 이를 해치지 않게 하고자 함에 있으며, 임차인이 임대인의 승낙 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익시키는 것은 임대인에게 임대차관계를 계속시키기 어려운 배신적 행위가 될 수 있는 것이기 때문에 임대인에게 일방적으로 임대차관계를 종지시킬 수 있도록 하고자 함에 있다.나. 임차인이 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻은 바 없이 제3자에게 임차물을 사용·수익하도록 한 경우에 있어서도 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 인정할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에는 위 법조항에 의한 해지권은 발생하지 않는다.다. 임차권의 양수인이 임차인과 부부로서 임차건물에 동거하면서 함께 가구점을 경영하고 있는 등의 사정이 위 "나"항의 "특별한 사정"에 해당한다고 한 사례.이 외에도 자녀에게 전대한 경우 계약해지 요건이 되는가? 에 대한 법원의 대답 역시 NO 였습니다.* 임대인의 해지권이 발생하는 무단전대의 범위에 대해서는 전차인에게 목적물의 전부 또는 일부에 관하여 독립된 용익권자로서의 지위를 취득하게 되는 정도의 무단전대에 한하며, 가족, 친족, 지우 등을 동거케 하는 경우에는 전대에 해당되지 않는다동일한 취지의 판결이 추후에도 이후에도 존재하며 - 해당 특별한 사정에 가족이 포함됨은 위 판례에서 확인할 수 있습니다.임차인이 비록 임대인으로부터 별도의 승낙을 얻지 아니하고 제3자에게 임차물을 사용수익 하게 한 경우에 있어서도, 임차인의 당해 행위가 임대인에 대한 배신적 행위라고 할 수 없는 특별한 사정이 인정되는 경우에는, 임대인은 자신의 동의 없이 전대차가 이루어졌다는 것만을 이유로 임대차계약을 해지할 수 없으며, 임차권의 양수인이나 전차인은 그에 따른 사용수익을 임대인에게 주장할 수 있다(대법원 2010.6.10. 선고 2009다101275 판결.)현재 양측의 감정이 틀어진 상황이라 앞으로 분쟁이 더 심화될 수 있겠다고 생각하지만 현재 임대인측에서 주장하는 내용이 받아들여지긴 어려울 것으로 보입니다.답변이 도움 되셨기를 진심으로 바랍니다. 응원합니다.
부동산
Q. 월세계약갱신시 묵시적갱신/계약갱신청구권이 어떻게 적용될까요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.1. 계약 연장 후 2025년 언제 해외로 갈지 시기가 정확하지않은 상황에는 묵시적연장을 하게되면 이사 3개월 이전에만 임대인한테 중도해지에 대해 연락하면 되기때문에 '묵시적갱신'이 여러모로 저(임차인)에게 유리한 상황이 맞나요?계약갱신청구권을 사용하셔도 무방합니다 - 묵시적 갱신, 계약갱신청구권 둘다 3개월 뒤 계약해지 효력이 발생합니다.2. 묵시적갱신을 원하지만 임대인분께서 먼저 연장 여부에 대해서 연락을 주시는 경우에는 몇년이 연장 되는건가요? 무조건 2년단위인가요? 아니면 연장시 특별히 정해진 기간없이 임대인분과 상의하여 1년으로 연장도 가능한가요?임대인이 계약 갱신에 관한 통지를 했을 때 계약기간은 상호 협의로 정하는 것이 일반적입니다. 무조건 2년단위이진 않습니다.3. '묵시적갱신을 제외한 모든 상황'으로 계약 연장하게된 경우, 임차인이 연장된 계약기간 전에 계약해지를 하게되면 다음 임차인을 구할 수 있게 복비를 지불하는 것이 맞나요?아닙니다. 임차인이 만기 이전 중도 계약해지를 하더라도 중개보수의 지급 의무는 임대인에게 있습니다.4. 임대인이 계약종료 2개월이전에 가족의 거주 이유 말고도 다른 이유로 계약 연장거부 통보할 수 있나요? (월세 연체/집 파손 이유 제외하고)해당 내용은 주택임대차보호법 제6조의3 제1항에서 규정하고 있습니다.사진을 첨부하오니 참고하시길 바랍니다.5. 임대인이 연장을 거부하지만 임차인은 여전히 거주하고싶을때 계약갱신청구권에 대해 말하면 되는건가요? 대신 2년이 연장되고 그 안에 임차인의 이사로 인한 계약중도해지시 복비를 지불하는 것이 맞나요?계약갱신청구권을 사용하시면 됩니다. 그러나 그 이후 중개보수를 임차인이 부담할 의무는 없습니다.6. 전체적인 상황에 가장 현명한 선택은묵시적 갱신을 목표로 삼고 계속 버티기 > 그 기간중에 만약 임대인분이 먼저 연장 관련 연락한다면 이미 묵시적갱신은 깨진 것이기 때문에 1년만 연장이 가능한지 여쭈어 구두계약 하기.이렇게 하면 될까요?계약갱신청구권을 사용하는 것도 나쁘지 않아 보입니다. 단 계약 내용에 변동이 있는 경우 구두계약이 아닌 정식 계약서를 작성하실 필요가 있겠습니다.7. 임대인분이 월세 5% 상향을 요청할 수 있는 경우는 어떤 때일까요?묵시적 갱신을 제외하고 상한 5% 내에서 차임증액을 요구할 수 있습니다.도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다. 끝.
부동산
Q. 부동산 법정 수수료는 지역별로 차이가 있나요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.네. 법정요율은 지역마다 차이가 있습니다. 단 주택에서만 지역별 요율 차이가 발생하고, 오피스텔과 상가,빌딩,토지 등은 전국단위로 동일합니다.주택의 요율은 지역마다 다르니 지자체 등을 참고하실 수 있으며 해당 지역 부동산 사무실에 법정보수요율을 부착해놓으니 오프라인에서 직접 확인하실 수 있겠습니다.오피스텔의 경우 매매의 경우 0.5%, 임대차의 경우 0.4%를 상한요율로 적용하고 있으며,주택 외 부동산의 경우 0.9%로 상한요율을 적용하고 있습니다.다만 이는 어디까지나 상한요율이므로 이 범위 내에서 상호 협의하여 결정할 수 있는 사안입니다.또한 계약 만기전 해지를 하게 됐을 경우라도 중개보수 부담의무는 임대인이 지게 됩니다. (약정이 없는 한)
부동산
Q. 전세를 수년간 한 사람에게 놓고 있는데 이번에 계약할 때 5%보다 더 높게 할려고 하는데, 만일 임차인이 동의한다면 가능한가요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.상호 합의한다면 크게 문제되는 사안은 아닙니다. 하지만 추후 문제 삼을 시 증액상한을 초과한 부분에 대해 부당이득으로 처리될 수 있으니 자료화 하는 것이 좋습니다.
부동산
Q. 임차인의 임대차 계약 갱신 의사는 새로운 집주인에게도 유효한가요?
안녕하세요. 최동균 공인중개사입니다.새로운 임대인은 이전 임대인의 지위를 승계하므로 질문자님의 대항력 등이 그대로 유지됩니다. 따라서 집을 비워주실 필요는 없습니다.