원룸 근생빌라에 대해서 질문을 드립니다

Question

저의 경우에도 근생을 피해야되는지 궁금합니다

아무래도 저렴한곳을 찾다보니까

맘에 드는원룸을 확인해보면 거의 다 근생으로 뜹니다

그래서 거리뷰로 확인해보면

편의시설, 음식점, 사무소 등이 아닌 그냥 1층부터 탑층까지 전부 그냥 일반 빌라처럼 생겼는데 이런경우에는 왜 건물용도가 근생이라고 되있나요?

그리고 근생을 피하는 대표적인 이유가

1. 전입신고 및 확정일자로 인한 경매로 넘어갔을시 우선변제권으로 인한 보증금을 보장받을수없다

2. 1층이 음식점인경우에는 바퀴벌레있을 확률이 높다

3. 소음문제

이정도인거같은데

만약에 근생이더라도 전입신고 및 확정일자를 받을수 있고 1층이 음식점이 아닌 곳을 찾는다면

근생빌라의 단점을 모두 보완할수있나요?

Answer 1

근생빌라는 건축시 용적률등의 혜택을 받기 위해 건축허가나 준공검사를 받을때는 사무실처럼 해놓았다가 준공검사가 끝나고 나면 주거용으로 개조를 하는 것입니다.

근생빌라를 피해야 하는 이유는 일단 전세대출이 안되고 보증보험 가입이 안됩니다.

전입신고 가능하고 확정일자도 받을 수 있고 우선변제권도 있으나 그렇다고 해도 선순위채권(세입자)이 많을 경우 내 배당 순서까지 안올수도 있습니다.

우리나라 전세는 보통 다음세입자의 보증금을 받아서 이전세입자에게 주는 경우가 대부분입니다.

근생빌라의 경우 다음세입자 구하기가 쉽지 않으니 내가 나가고자 하는데 제때 돈을 돌려받지 못할 가능성이 큽니다.

가급적이면 근생빌라는 계약을 안하는게 임차인 입장에서는 좋습니다.

답변이 도움이 되셨다면 좋아요 부탁드립니다!

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

근생빌라는 주택으로 만들기에는 주차장 규정 등 여러가지 규제로 인해 쉽지 않기에 수익성을 높이기위해 편법으로 상가를 주택으로 건설 또는 개조한 것으로 불법주택으로 분류 되므로 적발이 되는 경우 이행강제금 대상이 될 수도 있습니다. 전세보증보험에 가입을 할 수 없고 대출도 힘들며 월세 세액공제가 불가능하므로 거주한다면 전세보다는 월세가 좋습니다. 전입신고하고 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 확보할 수는 있지만 보증금회수를 장담할 수 없으므로 소액의 보증금으로 최우선변제 대상 (서울의 경우 보증금 1억6500만이하인 경우 5500만원 이하)이 되는 것이 좋습니다. 적어도 전입신고는 가능해야 합니다.

Answer 3

안녕하세요. 홍성택 공인중개사입니다.

근생의 경우 방내부에 취사시설을 넣는 것이 불법입니다. 그러므로 만약 거주주에 적발되면 취사시설을 모두 빼야햐는 경우가 발생합니다. 도움되셨다면 좋아요 부탁드립니다.

Answer 4

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.

1. 전입신고 및 확정일자로 인한 경매로 넘어갔을시 우선변제권으로 인한 보증금을 보장받을수없다

2. ==> 그렇지 않습니다. 주거용으로 임대차계약을 하는 경우에도 주임법에 따라 보호받을 수가 있지만 보증보험 가입 등이 불가할 뿐입니다.

3. 1층이 음식점인경우에는 바퀴벌레있을 확률이 높다

4. 소음문제 ==> 이 부분은 감수해야 하는 사항입니다.

이정도인거같은데

만약에 근생이더라도 전입신고 및 확정일자를 받을수 있고 1층이 음식점이 아닌 곳을 찾는다면

근생빌라의 단점을 모두 보완할수있나요?

===> 네 가능합니다

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

근생 주택은 월세 세액 공제가 되지 않고, 전세보증보험 가입도 되지 않는 단점이 있습니다. 전세 대출도 되지 않기 때문에 보증금 마련에도 어려움이 있고, 불법 용도 변경 주택이기 때문에 임대차 도중 바닥 난방이나 싱크대 철거 등 문제가 발생할 수 있는 단점이 있습니다.

근생 주택은 임대차 계약이 어렵다는 단점도 있는데 근생 주택에 월세나 전세 계약을 하더라도 임대차 계약 종료 후 새로운 임차인을 구하는데 어렵기 때문에 임대인에게 보증금을 반환 받지 못하는 일이 발생할 확률이 높습니다.

잘 판단하시길 바랍니다.