전세금을 줄 돈이 없다며 계약연장을 권할때 계약서 작성시 주의사항있을까요?

Question

전세 만기 3개월 전부터 연장하지 않겠다 말해둔 상태이고, 만기(6월 12일)까지 1달도 안 남은 상태에서 집주인이 계약하겠다는 사람이 없어 돈을 못 주겠다 합니다.

계약했던 부동산에 말을 했더니

고소를 하더라도 돈 못 받으면 너가 손해 아니냐, 그냥 연장하고 중간에도 계속 집보러 오게 해서 세입자 들어오면 그때 나가면 되지 않겠냐

대신 내용증명은 보내서 집주인에게 압박은 주는게 좋을것 같다. 말합니다.(지난주 금요일)

아직 연장계약서는 작성하지 않은 상태인데 생각해보니 결국 연장계약서를 작성하면 결국 법적으로 1년이나 2년까지는 계속 거주해야하는 상황이 될 것 같더라구요.

전세대출 연장때문에 은행제출위해서 결국에는 연장에 대한 서류를 작성해야하는 상태인데

1. 이 상황에서 연장이 아닌 돈을 받을 방법이 없을까요?

2. 일반적인 1년 전세 연장 계약서를 작성해도 되는 것 인지.

2-2. 계약서를 작성한다면 추가해야하는 문구가 있는지.
3. 결국 만기일에 전세금을 못받아 이사를 못 갈 것 같은데 내용증명에 "6월 12일까지 돈을 보내주세요"이런 내용을 보내도 될까요?

Answer 1

안녕하세요. 신은정 변호사입니다.

전세 만기일이 다가오는데 보증금을 돌려받지 못할 상황이라 많이 답답하시겠습니다. 부동산의 조언과 달리 현재 상황에서 단순히 기한을 연장하는 계약서를 작성하는 것은 세입자에게 매우 불리할 수 있으므로 신중히 접근하셔야 합니다.

1. 보증금 반환 방법

계약 기간이 만료되는 6월 12일 이후에 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하시고 보증금 반환 청구 소송이나 지급명령 절차를 진행하셔야 강제집행을 통해 돈을 회수할 수 있습니다.

2. 연장 계약서 작성 여부 및 추가 문구

일반적인 1년 연장 계약서를 작성하시면 새로운 계약에 동의한 것으로 간주되어 원할 때 보증금을 돌려받기 어려워집니다. 전세 대출 연장 때문에 부득이하게 서류를 작성해야 한다면 본 계약은 전세대출 기한 연장을 위한 목적이며 임차인은 언제든지 계약을 해지할 수 있고 임대인은 통보 즉시 보증금을 반환한다는 특약 문구를 반드시 추가하세요.

3. 내용증명 발송 내용

만기일인 6월 12일까지 보증금을 반환하라는 내용을 당연히 보내셔도 됩니다. 3개월 전에 이미 갱신 거절 의사를 밝혔다는 사실과 만기일까지 미반환 시 임차권등기명령 신청, 소송 제기 및 지연이자 청구 등 법적 조치를 취하겠다는 내용을 명확히 적어 발송하세요.

지금 상황에서는 우선 집주인에게 명확한 보증금 반환 기일과 법적 조치 예고를 담은 내용증명을 우체국을 통해 발송하는 것부터 시작하세요.

사건이 원만하게 잘 해결되어 무사히 이사하시기를 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 이성재 변호사입니다.

이미 만기 3개월 전부터 연장하지 않겠다고 통보했다면 임대차는 2026. 6. 12. 종료되고, 임대인은 그날 보증금을 반환해야 하므로 돈이 없으니 연장하자는 말만으로 임차인이 연장계약을 해줄 의무는 없습니다(주택임대차보호법 제6조, 민법 제618조).

다만 만기 전에는 임대인이 임의로 지급하지 않는 한 강제로 바로 받아내기는 어렵고, 만기에도 미반환되면 이사 전 임차권등기명령을 신청해 대항력과 우선변제권을 유지한 뒤 이사하고, 보증금반환청구 소송, 지급명령, 부동산 강제경매 등을 검토해야 합니다(주택임대차보호법 제3조의3).

은행 제출 때문에 서류가 필요하더라도 일반적인 1년 연장계약서를 그대로 쓰면 새 임대차 연장으로 해석될 수 있으므로, 가급적 연장계약서가 아니라 보증금 미반환으로 인한 대출연장용 확인서 또는 임시 거주 확인서 형식으로 작성하는 것을 유념하시기 바랍니다.

부득이하게 계약서를 쓴다면 기존 임대차는 2026. 6. 12. 종료되었고, 임대인의 보증금 미반환으로 임시 점유하는 것일 뿐 새로운 갱신계약이 아니며, 임차인은 보증금 반환 또는 신규 임차인 입주 가능 시 즉시 퇴거할 수 있고 임대인은 이를 이유로 위약금이나 잔여기간 차임을 청구하지 않는다는 취지의 특약을 넣는 것을 고려해보시기 바랍니다.